諸葛找房:2022年2月土地市場供需兩端發力不足 溢價率再度上揚

來源:中國網地産 2022-03-02 11:07:04

一、2月份土地市場供需規模未見漲勢,一線城市成交發力較足

1、 土地供應量“二連降”,三四線城市推出樓面價止跌轉漲

據諸葛找房數據中心監測,全國主要地級市2022年2月共供應土地322宗,同比下跌53.4%,環比下跌53.6%;供應規劃建築面積為2190.34萬㎡,同比下跌60.79%,環比下跌58.97%;推出樓面均價為2538.89元/㎡,同比下跌29.4%,環比下跌28.1%。2022年土地市場供應端以收緊態勢開場,供地量呈現“二連降”,本月供應規模再度下降主要是由於市場處於恢復期,屬正常的週期性回落,而且“兩集中”政策的出臺在一定程度上調整了城市供地節奏,因此,供地規模有所下降也是多城出於錯峰分批以保障土地出讓率考慮。預計接下來,隨著市場活躍度逐步回升,土地掛牌活動不斷涌現,供應規模大概率呈現回升態勢。

圖:全國主要地級市土地供應情況

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從地塊性質來看,2月推出住宅用地181宗,同比下跌59.33%,環比下跌55.96%;商辦用地推出141宗,同比下跌42.68%,環比下跌50.18%。從推出樓面價上看,住宅用地推出樓面價為2644.49元/㎡,同比下跌32.49%,環比下跌32.05%;商辦用地推出樓面價為2213.35元/㎡,同比上漲1.4%,環比下跌6.52%。

表:全國主要地級市2月土地供應及環同比情況

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分各能級城市來看,2022年2月,各等級城市供地量呈現全線下跌態勢,且一線城市位居跌幅首位。其中,一線城市供應規劃建築面積11.05萬㎡,同比下跌91.59%,環比下跌95.58%;二線城市供應規劃建築面積416.55萬㎡,同比下跌82.37%,環比下跌68.47%;三四線城市供應規劃建築面積1762.73萬㎡,同比下跌42.99%,環比下跌53.2%。進入2月份,城市供地活動較少,導致各等級城市供應規模均有所下降,其中,一線城市降幅較為顯著,主要是由於北京、上海已在上月推出了供地計劃,深圳、廣州當前又未有供應動向,環比基數較大導致本月下降幅度擴大。從推出樓面價來看,一二線城市推出樓面價呈現下滑態勢,三四線城市推出樓面價止跌轉漲,主要是由於三四線城市在本月的供應地塊中不乏多宗優質地塊,起始價較高帶動推出樓面價有所上漲。

表:各等級城市2月土地供應及同環比情況 

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2、 2月土地市場成交規模再度下滑,一線城市量價呈現明顯漲勢

據諸葛找房數據中心監測,2022年2月全國主要地級市土地成交252宗,成交規劃建築面積為1613.77萬㎡,同比下跌69.38%,環比下跌58.71%;成交樓面價為5763.97元/平方米,同比上漲15.76%,環比上漲101.72%;土地出讓金為930.44億元,同比下跌64.56%,環比下跌16.73%。2022年2月,土地成交規模未見升勢,主要受春節假期週期相對較長的影響,成交動力不足,當然與供應規模下滑也有一定的關係,另外,房企自身資金狀況及佈局策略也將在一定程度上影響其拿地表現,主要體現在房企當前的資金流動性壓力仍然不小,進而對土地市場的投資依舊多持謹慎態度。

圖:全國主要地級市土地成交情況

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從地塊性質來看,2月住宅用地成交規劃建築面積為1086.5萬㎡,同比下跌75.18%,環比下跌61.73%;商辦用地成交規劃建築面積為527.28萬㎡,同比下跌41.02%,環比下跌50.68%。住宅用地成交樓面價為6974.34元/㎡,同比上漲27.36%,環比上漲116.66%;商業辦公用地成交樓面價為3269.91元/㎡,同比上漲28.33%,環比上漲72.36%。從土地出讓金來看,住宅及商辦用地土地出讓金均較上月下降,降幅分別為17.09%、15.11%。

表:全國主要地級市2月土地成交及環同比情況

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分等級城市來看,一線城市成交規劃建築面積較上月上漲,二線、三四線城市成交規劃建築面積延續下降態勢。本月一線城市成交25宗,成交規劃建築面積177.52萬㎡,同比下跌50.02%,環比上漲127.59%;成交樓面價為27755.96元/㎡,同比上漲41.53%,環比上漲277.07%;土地出讓金492.72億元,同比下跌29.26%,環比上漲758.18%。本月一線城市成交量價表現較為突出,主要是受北京2022年首輪集中土拍的影響,不少優質地塊涌現,房企拿地意願較為強烈,其中多宗地塊溢價成交,帶動土地收金漲幅可觀。

二線城市土地成交77宗,成交規劃建築面積460.95萬㎡,同比下跌75.37%,環比下跌55.92%;成交樓面價為4110.7元/㎡,同比下跌29.78%,環比上漲1.56%;土地出讓金189.75億元,同比下跌82.69%,環比下跌55.23%。不難發現,二線城市成交規模雖然有所下降,但價格方面卻呈現上漲態勢,其主要歸功於杭州本月成交多宗商辦地塊,價格方面不容小覷,帶動整體價格水準有所上漲。

三四線城市土地成交150宗,土地成交規劃建築面積為975.3萬㎡,同比下跌67.96%,環比下跌64.98%;成交樓面價為2542.51元/㎡,同比下跌7.02%,環比上漲11.3%;土地出讓金247.97億元,同比下跌70.21%,環比下跌61.02%。

表:各等級城市2月土地成交及同環比情況

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二、2月溢價率水準再度回升,流拍現象持續增多

2022年2月全國主要地級市溢價率為4.53%,環比上升1.17個百分點,同比下降12.88個百分點。溢價率雖較上月有所提升,但仍處於較低水準。本月溢價上漲主要受北京2022年首輪土拍中多宗地塊溢價成交,為整體溢價率回升貢獻不小。

圖:全國主要地級市土地溢價情況

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流拍率方面,本月流拍率為27.79%,較上月上升1.56個百分點。流拍現象持續增多主要是由於房地産市場仍處調整期,房企資金流動性壓力猶存,同時控成本、降杠桿以優化債務結構、提高抗風險能力等方面不容忽視,導致土地市場的投資觀望情緒仍然較重。另外,流拍現象主要集中在菏澤、新鄉等三四線城市。

圖:全國主要地級市土地流拍情況

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三、北京土地收金486億元位居榜首,杭州、湖州緊隨其後

2022年2月城市土地出讓金TOP10榜單中,北京表現較為出眾,以486億元土地收金遙遙領先,這主要得益於北京在本月完成了2022年首輪土拍,從土拍成交表現來看,共成功出讓17宗地塊,吸引了超20家房企競拍,熱門區域多發溢價成交情況,如朝陽區、昌平區的部分地塊溢價率甚至達到了15%。其次長三角經濟圈城市也表現較為亮眼,TOP10中佔據4個席位,其代表城市杭州、湖州、台州位列土地出讓金排行榜第二、三、四位,2月分別攬金118億元、39億元、36億元,另外,珠三角經濟圈城市的攬金錶現也不俗,共上榜佛山、珠海2個城市,本月土地出讓金分別為33億元、15億元。

圖:2022年2月城市土地出讓金TOP10榜單(億元)

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成交總價排行榜中,北京所屬地塊包攬全榜,且均是在首輪土拍中産生的,從溢價情況來看,有6宗地塊溢價率突破5%,甚至有2宗地塊已經達到了北京土拍規則對地塊溢價要求的上限,由此可見,集中土拍對土地市場的貢獻與活躍度的帶動不容小覷。其中,華潤置地開發(北京)有限公司(華潤置地)以57.12億元競得北京市豐台區玉泉營街道紀家廟村JJM-007地塊;其次,北京興創置地房地産開發有限公司以48.2億元競得大興區黃村鎮DX00-0202-6007、6014、6011、6002地塊,成交樓面價為27027元/㎡,位居成交總價第二;長春創誠房地産開發有限公司(綠城)以43.47億元競得朝陽區崔各莊鄉黑橋村、南皋村棚戶區改造土地開發項目30-L03-01地塊,位居成交總價第三,且本宗地的成交溢價率高達15%。

表:2022年2月全國主要地級市土地成交總價TOP10榜單

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(責任編輯:李彤)
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