諸葛找房:“兩集中”政策引導土地屬性回歸本質 三輪土拍從熱到穩

來源:中國網地産 2022-01-13 16:55:24

1、土拍規則呈現松-緊-松特徵,過半城市供應規模較去年縮減 

今年2月份,全國22城啟動供地“兩集中”政策,要求集中發佈出讓公告,集中組織出讓活動,原則上每年不超過3次。在三批集中供地規則的確立上,基本呈現出松-緊-松的特徵,規則的調整與市場環境的變化息息相關。今年年初,第一批集中供地由於首次試行,整體規則確定上相對寬鬆,大多城市基本配置“限房價、限地價、競自持”等規則,僅有少數城市新增“觸頂搖號、競高標準住宅以及一次性書面報價”等創新性規則。由於第一批土拍中涌現出許多高熱度城市,直接導致了二批供地規則的升級,尤其是一批土拍熱度較高的城市,如廣州、深圳、上海、南京、成都、福州等城市都下調了溢價率上限,以避免高溢價地塊的出現,杭州、南京、重慶、寧波等城市紛紛加入了競高品質住宅的規則,保證項目後期建設的品質要求。多數城市土拍熱度得到有效控制。進入年底,22城陸續啟動第三次土拍,由於政策面趨緊、行業下行壓力以及年底房企資金緊張等原因,本次供地在房企參拍資格、保證金比例、價款繳納週期、配建面積等方面適度放寬,如杭州、蘇州等城市下調了保證金比例,廣州、杭州等城市取消了一次性付清價款等要求。這些規則在一定程度上減輕了房企拿地的資金壓力,但是從實際效果來看可能不甚顯著。

表1:22城三批集中供地規則變化

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從三次供地情況來看,22城首批次供地佔比30-40%左右,二批供地佔比40%左右,三批供地佔比最低,約為20%左右。全年供地節奏基本符合上半年多,下半年偏少的特徵。與2020年對比來看,今年22城中有13城土地供應量有所縮減,其餘9城供應量較去年增加,其中北京、深圳土地放量明顯,較去年增長超40%,無錫、蘇州、寧波等長三角城市縮量超乎一半。22城首批供應土地規劃建築面積11527.8萬㎡,二批供應土地規劃建築面積為12669.1萬㎡,三批供應土地規劃建築面積為7096.5萬㎡,全年共計供應規劃建築面積為31293.4萬㎡,較2020年全年供地量下降14.3%。

表2:三批集中供地土地供應情況對比

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2、三輪土拍熱度依次減退,“南強北弱”局勢逐步形成 

“兩集中”供地模式下,不同區域、同區域不同城市間成交熱度分化,與去年對比來看,僅有上海、濟南、深圳、廈門四城土地成交規模略高於去年,其餘城市成交規模均較去年下降,無錫、蘇州以及福州、瀋陽、青島縮量顯著,降幅超過40%。從成交總體量來看,中西部城市量級較大,長三角核心城市表現不俗。其中,武漢位列成交規劃建築面積榜首,為1948.8萬㎡,長三角經濟圈的上海、南京位列二、三,分別成交1547.1萬㎡和1458萬㎡。廣州位居第四位,成交規劃建築面積為1382.6萬㎡,長沙、重慶緊隨其後,分別成交1379.3萬㎡和1362.6萬㎡。與此同時,福州、廈門成交量墊底,成交規劃建築面積分別為348.7萬㎡和290.7萬㎡。

表3:22城三輪集中土拍成交規劃建築面積對比

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從溢價率來看,一輪、二輪、三輪土拍熱度呈現依次遞減的特徵,一輪土拍平均溢價率達15.2%,二輪土拍降至4.0%,從截止至目前舉行三輪土拍的城市來看,平均溢價率不足2.0%。分城市來看,廈門溢價率領跑22城,為19.2%,其次為深圳和重慶,平均溢價率為15.9%和14.5%。同時,溢價率TOP10的城市中,僅有鄭州一城為北方城市,其餘均為南方重鎮,且多為長三角、珠三角以及中西部省會城市,而青島、長春等城市溢價率甚至不足2%,至此,南強北弱的局勢逐步形成。從三輪土拍對比可以看出,首輪中涌現了大批高溢價的城市,如重慶第一次土拍平均溢價率超40%,深圳、廈門等城市也達到了30%左右,進入第二輪土拍,隨著土拍規則加碼,加上市場信心不足,傳導至土地市場,房企拿地積極性減弱,溢價率回穩態勢明顯,大部分城市溢價率不足5%。截止至目前,除寧波外的21城均已經完成第三輪土拍,雖然多地調整了土拍規則,但是從土拍熱度來看明顯低於上一次,進入年底的時間節點房企手頭資金有限加上近期以來信貸環境趨緊、樓市成交低迷等多重因素下,房企拿地普遍謹慎,地塊多底價成交,天津、長春、武漢、廣州等多城零溢價,拍出最高溢價的杭州也僅6.99%。

從流拍情況來看,二輪土拍流拍情況達到三輪之最,為36.2%,三輪雖有好轉,但也達24.4%的較高水準。其中,流拍最多的集中于長春、瀋陽、天津等東北及京津冀城市,上海、無錫、蘇州等長三角城市流拍則相對較少,平均流拍率不超過10%。22城首輪土拍流拍率多位於10%以下,二輪土拍則呈現大範圍流拍,22城中有7城流拍率超過50%,杭州流拍率達到78%,北京流拍率也達60%的高水準,由此來看,土拍市場的降溫已經波及至一二線核心城市,土地市場幾乎觸底。三輪土拍由於規則放寬,流拍現象有所好轉,但是長春、瀋陽等東北城市高流拍現象仍然難以逆轉,新房、二手房市場冷淡已經傳導至土地市場。

 至此,供地“兩集中”政策逐漸回歸了其出臺的本質,即為土地市場降溫、促使溢價率回穩的目標逐步實現。展望後市,2022年預計集中供地的城市名單將會繼續擴圍,值得注意的是,部分未在22城名單中的城市主動加入集中供地大軍,如金華等,接下來不排除更多的城市採取集中供地,如長三角的南通、紹興、徐州,珠三角的東莞、溫州,中部的西安等。

圖8:22城三輪土拍溢價率、流拍率對比

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(責任編輯:李彤)
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