近年來，隨著國內經濟的快速發展、城市化進程不斷加速。與此同時，城市發展中的交通擁堵、産業結構不合理等“城市病”愈發明顯，城市更新成為解決“城市病”的重要手段，為城市發展提供新的增長點。

城市更新基金作為城市更新項目較常見的融資方式，成為地産基金的新風口，吸引眾多房企積極參與，有利於房企在存量市場時代下加大對城市更新的佈局力度，發展企業第二增長曲線，同時也為城市更新項目的盤活帶來了新機遇。

繼今年6月800億元城市更新基金成立後，近日上海再次設立城市更新基金，以滿足上海城市更新項目的融資需求。

五大房企入局 募資超百億

12月17日晚間，萬科A、招商蛇口紛紛發佈公告稱，其子公司將分別出資20億元參與投資上海城市更新引導私募基金合夥企業（有限合夥）。

公告顯示，該基金募集規模100.02億元，存續期為8年，投資領域聚焦于上海市城區的舊城改造、歷史風貌保護、租賃住房等城市更新項目，主要通過投資于符合前述領域範圍內的子基金以及被投資企業開展活動。

除萬科、招商蛇口外，上海世博土地控股認繳出資40億元，中交房地産集團認繳出資20億元。上海城市更新引導基金將聘請國君創投擔任基金的管理人，雙方分別出資0.01億元。

對於此次參與投資上海城市更新引導基金，萬科方面表示，這是基於既定的發展戰略，體現了公司“與城市同步發展，與客戶同步發展”的長期發展理念。本次投資有助於公司深度參與上海城市有機更新，助力提升超大城市安居宜居水準。據半年報顯示，2021年上半年萬科旗下萬物雲以“萬物梁行”為品牌，在商企空間服務方面已服務項目超1900個，涵蓋商業綜合體、寫字樓、科技園、城市公共建築、城市更新特色街區等業態。

招商蛇口也在公告中表示，參與投資設立上海城市更新引導基金，是加強佈局城市更新領域的關鍵一步，有助於加快公司城市更新戰略的實施，提升公司綜合競爭力，推動公司長期可持續發展。據半年報顯示，2021年上半年招商蛇口舊改項目加速發力，獲取大灣區3個項目前期服務商資格，重點推進轉化20余個舊改項目。

作為國內的超大型城市，上海在城市更新方面起步較早。據公開數據顯示，在城市更新的舊改方面，“十三五”期間上海超額完成原定的240萬平方米指標，達281萬平方米，為目標的117%。

“十四五”期間，上海計劃拆除重建面積達280萬平。其中2021年計劃完成成片二級舊裏以下房屋改造70萬平方米；2022年計劃完成40余萬平方米。

隨著兩筆合計超900億元的城市更新基金的落地，上海市城市更新項目將進一步加快。有業內人士表示，“十四五”時期或將是上海城市更新的最後窗口期。

二十一城開展試點 城市更新步伐加快

城市更新作為城市發展到一定程度的必經之路，其重要性愈發凸顯。2021年時值“十四五”規劃開局之年，“城市更新”被首次寫入政府工作報告。

今年3月政府工作報告提到，深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到65%，發展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展品質。

“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要提出，加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。

為進一步加快城市更新的發展步伐，11月5日，住建部辦公廳發佈《關於開展第一批城市更新試點工作的通知》，決定在21個城市（區）開展第一批城市更新試點工作。重點開展三個方面工作：探索城市更新統籌謀劃機制；探索城市更新可持續模式；探索建立城市更新配套制度政策。

隨著城市更新重要性的升級，各地政府也紛紛出臺相關政策法規。據不完全統計，2021年以來，先後有北京、深圳、廣州、中山、上海、重慶、福州、遼寧等地出臺法規條例。

各地因城施策，其城市更新側重點各有不同。以四大一線城市北上廣深為例。

深圳作為改革開放的第一批城市，較早進入存量土地開發階段。今年3月《深圳經濟特區城市更新條例》正式實施，這是全國首部城市更新地方立法。此次條例首次制定了套內面積不少於1:1的最低賠償標準，同時優化城市更新體制機制，完善更新改造的實施方式和程式，更創設了“個別徵收+行政訴訟”制度，推動城市更新工作從高速發展向高品質發展轉變。

6月10日，《北京市人民政府關於實施城市更新行動的指導意見》明確了首都功能核心區平房(院落)更新等6中主要更新方式。同時8月31日發佈的《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》指出，將設立城市更新基金，廣泛引入社會資本，探索城市更新的“北京模式”。到2025年，完成首都功能核心區平房（院落）10000戶申請式退租和6000戶修繕任務，實施100萬平方米危舊樓房改建和簡易樓騰退改造。

9月1日，《上海市城市更新條例》實施。條例充分體現“人民城市”重要理念，規定物業權利人以及其他單位、個每人平均有權向區人民政府提出更新建議；還設有“浦東新區城市更新特別規定”專章；同時鼓勵金融機構依法開展多樣化金融産品和服務創新，滿足城市更新融資需求。

今年7月，《廣州市城市更新條例》徵求意見。從《意見稿》中可以看出，廣州城市更新從過去簡單的三舊改造，轉向以“存量與增量聯動、産業與空間結合、文化與活力並重”為特徵的城市更新。

58安居客房産研究院分院院長張波指出，實施城市更新行動是提升居民居住環境的重要舉措，在國內房地産建設發展中發揮了重要作用。

隨著更多地方政府出臺城市更新的法規條例，城市更新的步伐將進一步加快。這對於房企既是機遇也是挑戰。在房地産市場進入存量市場的情況下，積極參與城市更新，才能適應當前市場環境。

多維度參與 約八成百強房企佈局城市更新

進入2021年，在“房住不炒”大基調下，“三線四檔”、“兩集中”土拍等政策，讓房地産市場迎來新的變化，導致房企的經營策略轉變：房企不再追求規模化，利潤空間受到擠壓，去杠桿、降負債成主要目標。

在此背景下，第二增長曲線的重要性逐漸凸出。隨著政策利好的疊加，城市更新賽道成為更多房企的選擇，並逐漸加大在這一領域的佈局。

據不完全統計，目前碧桂園、萬科、保利、融創、中海、遠洋、綠地、華潤、龍湖、首開、綠城、金科等房企已經先後在北京、上海、西安、鄭州、石家莊以及粵港澳大灣區等地參與佈局城市更新。

克而瑞研究院統計數據顯示，目前已有80%的百強房企參與城市更新改造，且有超50%的房企達到百萬平方米以上的規模。

中原地産首席分析師張大偉表示，在“兩集中”供地政策下，傳統招拍挂市場拿地難度增大，城市更新成為房企多元化擴初的途徑。

有研究認為，我國未來每年有8億平方米的存量更新需求，城市更新將是一個10萬億元級的市場。城市更新主場已至，房企參與城市更新成為大勢所趨。

但值得注意的是，城市更新項目難度大，房企參與城市更新仍面臨不少挑戰。只有不斷提高自身的資本運作能力、專業統籌協調能力、建設運營服務能力等，同時結合自身優勢，適時入局城市更新項目，才可以取得長遠發展。