在銷售數據下行的背景下，百城庫存壓力不斷增大。12月10日，易居房地産研究院發佈最新一期《全國百城住宅庫存報告》顯示，百城庫存規模為2016年8月份以來的最高值，創下5年來的新高。其中，三四線城市庫存積壓的現象最明顯。

在業內人士看來，庫存壓力和風險若不解除，房企銷售資金的回款速度會進一步放緩，現金流壓力也將加大。與此同時，面對樓市超預期降溫，購房者觀望情緒日益加重；在沒有較大利好帶動的情況下，三四線城市市場大概率仍將回調。

百城庫存連續36個月同比正增長

11月，房地産市場呈現“供大於求”的態勢，導致這一結果的主要原因在於市場成交頗為低迷。目前，房地産已出現連續6個月交易環比下跌的現象。在此壓力下，供求矛盾進一步加劇，而庫存壓力導致企業債務壓力進一步放大。

報告指出，截至11月底，100個城市新建商品住宅庫存總量約為5.21億平方米，環比增長2.1%，同比增長2.1%；庫存環比連續4個月正增長現象，同比則連續36個月保持正增長態勢。在100個城市中，有57個城市庫存出現了同比正增長的現象。

從具體城市來看，韶關、惠州和東莞三個城市的庫存同比正增長現象最為明顯，增速分別為57%、43%和41%。而上海、合肥、太原等城市庫存下滑速度較快，降幅均超過20%。

不同城市庫存上升和下降的邏輯略有差異。以惠州為例，其今年購房政策明顯收緊，加之疫情影響，海景房認購市場明顯萎縮，導致其庫存顯著上升。而從下降的城市名單看，岳陽此前部分房企以降價等方式加速項目促銷，客觀上提振了交易量，使得庫存數據明顯減少。

衡量一個城市的庫存，住宅存銷比（即庫存去化週期）也是必不少的指標。報告數據顯示，11月份100個城市新建商品住宅庫存去化週期為12.5個月，這也意味著市場消化完庫存需要12.5個月時間。2016年8月份以來，百城去化週期在10個月左右波動，但從今年下半年開始，存銷比快速拉升。除了去年上半年受疫情衝擊外，當前百城庫存去化週期屬於5年來的最高值。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解釋稱，這與今年下半年房地産市場交易驟減、庫存積壓等因素不無關係。而從去化週期較低的城市看，珠海、杭州和濟南等市場表現較好。其中，珠海橫琴合作區的交易量明顯超過去年水準。

三四線城市成庫存積壓“重災區”

值得關注的是，三四線城市當前的庫存積壓問題尤為突出。據中指研究院數據顯示，上半年各線代表城市成交活躍，但是下半年市場降溫明顯，各線代表城市新建商品住宅成交面積均下降，其中，三線代表城市同比降幅超三成，降幅最大。

在嚴躍進看來，由於沒有一二線城市充裕的外來購房需求做支撐，三四線城市今年11月份銷售數據總體偏弱。

銷售受阻帶來庫存的積壓。報告顯示，截至11月底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3052萬、2.66億、2.25億平方米，環比增速分別為3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。從中不難看出，三四線城市庫存攀升的態勢最明顯。

嚴躍進表示，三四線城市已連續37個月庫存規模同比出現正增長的態勢，也是2016年7月份以來的最高值，即創下5年來的新高，目前市場庫存風險較大。

與此同時，在100個城市中，一、二、三四線的新建商品住宅庫存去化週期分別為10.2、11.9和13.8個月。三四線城市的這一數據明顯大於一二線城市。

報告統計顯示，在去化週期較長的10個城市中，有8個城市是三四線城市，包括洛陽、舟山、威海、江陰、蕪湖、固安、煙臺和韶關，其去化週期均超過25個月。

對此，嚴躍進認為，對於上述城市來説，主動創造更好的去庫存環境更為重要。庫存壓力和風險若不解除，房企銷售資金的回款速度會進一步放緩，現金流壓力也將加大。

事實上，從近期三四線城市的表現看，出現了一些積極去庫存、刺激購房需求的新政策，包括南通海安對改善型購房需求給予補貼、重慶萬州在房交會上明確實行契稅減半補貼、河南新鄉落實契稅補貼20%政策、荊門對大學生在中心城區購房給予一次性購房補貼、保定取消被動式超低能耗建築商品房限購政策等。

業內：三四線城市成交規模或整體回落

從目前來看，“庫存風險對於房企的經營目標完成和債務風險的化解，都會形成障礙。”嚴躍進認為，尤其是三四線城市在庫存壓力較大的情況下，各地政府更應主動營造更好的銷售環境。

在中指研究院分析人士看來，三季度以來樓市呈現超預期降溫趨勢，購房者觀望情緒日益加重。預計接下來的2022年，在沒有較大利好帶動的情況下，東部熱點三四線城市市場規模繼續向上拓展的空間較小，市場大概率回調，另外，大多數省份三四線城市也處在市場調整期，全國三四線城市成交規模或整體回落。

在樓市調控方面，中指研究院分析人士預計，雖然出現觸底現象，未來調控將穩中有松，但核心調控政策仍會保持不變，對樓市提振效應相對有限。

對此，嚴躍進則表示，12月6日，中央政治局明確“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，預計12月份和明年一季度，三四線城市在購房政策方面或有調整，以激活剛需和改善型購房需求，或將緩解去庫存的壓力。