百城住宅庫存創5年新高 三四線城市能否走出庫存“重災區”

來源:新京報 2021-12-13 09:58:11

在銷售數據下行的背景下,百城庫存壓力不斷增大。12月10日,易居房地産研究院發佈最新一期《全國百城住宅庫存報告》顯示,百城庫存規模為2016年8月份以來的最高值,創下5年來的新高。其中,三四線城市庫存積壓的現象最明顯。

在業內人士看來,庫存壓力和風險若不解除,房企銷售資金的回款速度會進一步放緩,現金流壓力也將加大。與此同時,面對樓市超預期降溫,購房者觀望情緒日益加重;在沒有較大利好帶動的情況下,三四線城市市場大概率仍將回調。

百城庫存連續36個月同比正增長

11月,房地産市場呈現“供大於求”的態勢,導致這一結果的主要原因在於市場成交頗為低迷。目前,房地産已出現連續6個月交易環比下跌的現象。在此壓力下,供求矛盾進一步加劇,而庫存壓力導致企業債務壓力進一步放大。

報告指出,截至11月底,100個城市新建商品住宅庫存總量約為5.21億平方米,環比增長2.1%,同比增長2.1%;庫存環比連續4個月正增長現象,同比則連續36個月保持正增長態勢。在100個城市中,有57個城市庫存出現了同比正增長的現象。

從具體城市來看,韶關、惠州和東莞三個城市的庫存同比正增長現象最為明顯,增速分別為57%、43%和41%。而上海、合肥、太原等城市庫存下滑速度較快,降幅均超過20%。

不同城市庫存上升和下降的邏輯略有差異。以惠州為例,其今年購房政策明顯收緊,加之疫情影響,海景房認購市場明顯萎縮,導致其庫存顯著上升。而從下降的城市名單看,岳陽此前部分房企以降價等方式加速項目促銷,客觀上提振了交易量,使得庫存數據明顯減少。

衡量一個城市的庫存,住宅存銷比(即庫存去化週期)也是必不少的指標。報告數據顯示,11月份100個城市新建商品住宅庫存去化週期為12.5個月,這也意味著市場消化完庫存需要12.5個月時間。2016年8月份以來,百城去化週期在10個月左右波動,但從今年下半年開始,存銷比快速拉升。除了去年上半年受疫情衝擊外,當前百城庫存去化週期屬於5年來的最高值。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解釋稱,這與今年下半年房地産市場交易驟減、庫存積壓等因素不無關係。而從去化週期較低的城市看,珠海、杭州和濟南等市場表現較好。其中,珠海橫琴合作區的交易量明顯超過去年水準。

三四線城市成庫存積壓“重災區”

值得關注的是,三四線城市當前的庫存積壓問題尤為突出。據中指研究院數據顯示,上半年各線代表城市成交活躍,但是下半年市場降溫明顯,各線代表城市新建商品住宅成交面積均下降,其中,三線代表城市同比降幅超三成,降幅最大。

在嚴躍進看來,由於沒有一二線城市充裕的外來購房需求做支撐,三四線城市今年11月份銷售數據總體偏弱。

銷售受阻帶來庫存的積壓。報告顯示,截至11月底,100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3052萬、2.66億、2.25億平方米,環比增速分別為3.2%、1.5%和2.6%,同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。從中不難看出,三四線城市庫存攀升的態勢最明顯。

嚴躍進表示,三四線城市已連續37個月庫存規模同比出現正增長的態勢,也是2016年7月份以來的最高值,即創下5年來的新高,目前市場庫存風險較大。

與此同時,在100個城市中,一、二、三四線的新建商品住宅庫存去化週期分別為10.2、11.9和13.8個月。三四線城市的這一數據明顯大於一二線城市。

報告統計顯示,在去化週期較長的10個城市中,有8個城市是三四線城市,包括洛陽、舟山、威海、江陰、蕪湖、固安、煙臺和韶關,其去化週期均超過25個月。

對此,嚴躍進認為,對於上述城市來説,主動創造更好的去庫存環境更為重要。庫存壓力和風險若不解除,房企銷售資金的回款速度會進一步放緩,現金流壓力也將加大。

事實上,從近期三四線城市的表現看,出現了一些積極去庫存、刺激購房需求的新政策,包括南通海安對改善型購房需求給予補貼、重慶萬州在房交會上明確實行契稅減半補貼、河南新鄉落實契稅補貼20%政策、荊門對大學生在中心城區購房給予一次性購房補貼、保定取消被動式超低能耗建築商品房限購政策等。

業內:三四線城市成交規模或整體回落

從目前來看,“庫存風險對於房企的經營目標完成和債務風險的化解,都會形成障礙。”嚴躍進認為,尤其是三四線城市在庫存壓力較大的情況下,各地政府更應主動營造更好的銷售環境。

在中指研究院分析人士看來,三季度以來樓市呈現超預期降溫趨勢,購房者觀望情緒日益加重。預計接下來的2022年,在沒有較大利好帶動的情況下,東部熱點三四線城市市場規模繼續向上拓展的空間較小,市場大概率回調,另外,大多數省份三四線城市也處在市場調整期,全國三四線城市成交規模或整體回落。

在樓市調控方面,中指研究院分析人士預計,雖然出現觸底現象,未來調控將穩中有松,但核心調控政策仍會保持不變,對樓市提振效應相對有限。

對此,嚴躍進則表示,12月6日,中央政治局明確“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”,預計12月份和明年一季度,三四線城市在購房政策方面或有調整,以激活剛需和改善型購房需求,或將緩解去庫存的壓力。

(責任編輯:孫悅)
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