房企當下需要兩樣東西

來源:中國網地産 2021-11-19 14:07:01

消息與錢。

孫宏斌個人以無息借款形式,借給融創4.5億美元。

民營房企很難從市場中融到錢了,金融市場對於整個行業都很抗拒,參與前融的機構投資人被迫接受展期,因為不會有金融機構選擇此時入場對前融進行置換。

多家房企債務頻頻逾期,交叉違約又引發機構擠兌,投資人拿著商票和理財賬戶證明圍住了房企總部,房企僅憑經營性現金流難以償還到期債務,整個行業陷入流動性緊縮困境。

購房者對問題房企所屬項目持謹慎態度,銷售難、回款難導致經營性現金流危機出現。

面對債務逾期,房企堅稱“拒絕躺平”、“積極籌錢”,包括對旗下各項資産的騰挪交易以及董事局主席及簽字擔保、個人出借等。

但實際上,不少業務涉及“暴雷”房企的機構投資人已經先於房企選擇“躺平”。

機構投資人參與最多的是表外融資,表外融資一直是房企規模化的重要資本來源,合規但又潛藏風險。

多數房企對於自身表外融資規模諱莫如深。有不少房企三道紅線均綠,但仍出現債務違約,根源就在於規模龐大的債務被隱藏至表外。

倡導房企表外融資透明化的提議尚未落實,房企債務違約就已開始出現,相關金融及信託機構也開始排查涉及房企融資的業務情況。

無論有無抵押、利潤如何,機構投資人對於房企的融資業務短期內都會不會再碰。

行業顯然低估了這一輪調整的力度和時間,從花樣年美元債暴雷至今尚不到兩月,但對於高杠桿、高週轉的眾多房企而言,時間已經夠久了。

久到所有人都在等一個好消息,在媒體諸多報道中透露著“行業觸底”、“即將反彈”,但機構投資人仍然選擇拒絕入場,因為“行業觸底”判斷依然缺乏依據。

僅憑幾條傳聞報道很難獲得一致性預期。

機構投資人仍在收縮涉及地産類的融資業務,不少機構由於“觸雷”導致今年營收銳減,債券市場更是低價拋售現象頻出,世茂、禹洲、奧園等房企的債券票據頻因大跌臨時停盤。

信心重拾的前提是政策端有消息能夠被驗證。

面對行業的“政策期待”,相關部門在多個會議中的表態也並沒有一致性。

10月20日,在三場重要會議的發言中均有涉及房地産內容,但相關發言及政策表態並不相同。

1、“目前房地産市場出現了個別問題,但風險總體可控,合理的資金需求正在得到滿足,房地産市場健康發展的整體態勢不會改變”;

2、“恒大風險是個案風險,一是要避免風險傳染至其他房地産企業。二是要避免風險傳導至金融部門,對金融行業的外溢性可控”;

3、“加強對特定敏感領域融資並購活動的從嚴監管,要堅決從源頭上遏制過度發債融資,防止高杠桿過度融資”。

態度顯然是有分歧:一是風險整體可控,二是遏制過度融資,三是合理資金需求正在路上。行業對於監管層態度的分歧到第二天消失了。

10月21日,銀保監會劉忠瑞在三季度銀行業保險業數據資訊暨監管重點工作發佈會上表示,“堅持不將房地産作為短期刺激經濟的手段,持續落實好房地産長效機制,指導銀行保險機構準確把握和執行好房地産金融審慎管理制度,保持房地産金融監管政策的連續性、穩定性,促進房地産市場平穩健康發展。”

“堅持”、“持續”、“保持”、“維護”的四連表態意味著政策趨勢依舊會持續,房地産稅的相關啟動工作也表明監管層已經有了一套新的調控邏輯。

或許過去已經遠去。

偶爾有傳聞在各個行業群流傳,每個人都希望傳聞成真,但接連被多個銀行否認。

其中被認為最重磅的一條——“並購貸不計入三道紅線考核,要求銀行按揭和開發貸都要上量,按揭積壓5個月以上的全部清理掉,存量項目銀行可以展期”。

目前沒有銀行明確表示收到過指導意見。

能夠明確的兩次會議也僅是聽取部分房企的意見,一是發改委相關部門召集部分房企針對外債情況的座談會;二是深圳監管部門召集部分暴雷企業的專題會議。

有無定論、措施,我們一概不知。

但可以明確一點,沒有任何相關政策下發,僅憑一項“加速按揭貸款審批”,很難被認定為觸底反彈信號。

部分媒體一直在關注銀行住房貸款的放款情況。即使銀行在四季度加快對住房按揭貸款的審批,對於房企當下所面臨的嚴峻債務問題也很難緩解。

因為個人按揭貸款的放款前提是銀行從監管賬戶劃走貸款本息,對於監管賬戶的嚴格管控使得房企資金騰挪的空間極為有限。

一則關於預售資金監管的意見稿也表明瞭監管層的態度。

11月4日,北京市住建委發佈《北京市商品房預售資金監督管理辦法(2021年修訂版 公開徵求意見稿)》,提出“市住建委及北京銀保監局通過金融專網共用開發項目銷售進度、網簽備案明細、監管賬戶交易明細等資訊,穿透監測開發企業與監管銀行預售資金監管執行情況”。

陸續出現的房企資金鏈斷裂導致項目停工現象,不少地方政府都在加強項目預售資金的監管力度,對一些“問題”房企採取更為嚴格的資金監管措施,使得房企利用監管賬戶資金抽調失去了可能。

按揭貸款的審批加速對房企的現金流補充難有實質性幫助,自救艱難、機構嫌棄,行業將最後的希望寄託于銀行是否會介入“托底”。

事實上,很難。

2021年初,央行和銀保監會發佈《關於建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知》,為房地産行業貸款和個人住房貸款設置“兩道紅線”。

銀行貸款集中度的“兩道紅線”指標的設置,是從資金供給端針對行業直接進行降杠桿操作,所以房地産貸款額度的新增可能性很低,我們尚難確認行業困境是否見底。

如果房企一旦誤判形勢,則將陷入更為艱難的處境。

假設銀行“增量”傳聞為真,可以新增房地産貸款額度,但此前銀行表外業務中很大一部分已經投向房地産,年底資管新規過渡期結束,大量表外投資將回歸表內,也將佔用部分新增額度,真實增量貸款到底有多少?

假設銀行“增量”傳聞為假,其他機構投資人對於房地産行業的資本介入將會更為謹慎,于房企而言,應當更為合理安排現有資金進行債務償還。

按時間表推算,銀行房地産貸款額度的釋放在2022年初才會出現,包括目前各方喊話及相關寬鬆政策的傳遞也至少需要三個月時間。

而投資人及相關機構對於市場的信心回歸,也要等到銀行入場“托底”、預期達成一致性後才會出現。

最近的一場“價值”會議是在11月9日,中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會,部分參會房企計劃在銀行間市場註冊發行債務融資工具。如果此類信用價值良好的企業能夠保持信用輸出,整個市場才會有企穩的可能。

會後幾天,保利發展與招商蛇口接連發佈中期票據發行方案。其中保利發展擬發行金額20億元中期票據,債務融資工具期限5年;招商蛇口擬發行30億元中期票據。

這一輪的調整跟以往並不相同,也很難再以慣有邏輯去猜測後期的行業走向,房地産稅能夠在10月份拉開實施序幕,意味著監管層對於整個房地産行業的系統化調控思路已經形成。

對於大多數房企而言,即使報表逐漸失真、表外債務龐大等問題存在,但只要行業邏輯未變,項目銷售推進順利,那房企依舊能夠擔得住債務成本繼續狂奔。

沒有過多的好消息,面對誤導保持清醒,房企需要更多真實資訊進行預判。

我們同樣相信,冬天總會過去。

(責任編輯:李彤)
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