11月15日，國家統計局發佈數據顯示，今年前10個月，全國房地産開發投資12.49萬億元，同比增長7.2%。對此，業內解讀稱，房地産開發投資增速持續收窄，已從“過熱”進入“溫和”階段。

與房地産開發投資增速同時下降的還有商品房銷售面積和銷售額。尤其是10月單月，受市場觀望情緒蔓延和去年同期高基數影響，商品房銷售面積、銷售額保持兩位數下降，降幅較上月進一步擴大，樓市延續低溫態勢。與此同時，房企拿地也更為謹慎，土地市場降溫明顯，前10個月，房企土地購置面積同比下降11.0%。

對於未來市場，業內人士認為，從近期金融環境看，10月主要城市房貸利率與9月基本持平，房貸利率已結束上漲，合理資金需求或將改善，這給市場釋放了積極信號。

全國房地産開發投資增速降至7.2%

國家統計局數據顯示，1-10月，全國房地産開發投資12.49萬億元，同比增長7.2%；比2019年1-10月增長14.0%，兩年平均增長6.8%。

對於年內房地産開發投資增速持續收窄，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，從房企投資力度持續下降的主因來看，一方面是因為部分房企信用風險暴露，金融機構對房企融資需求愈加謹慎；另一方面是由於銷售回款的減少。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，當前，房地産開發投資已從“過熱”區間進入到“溫和”區間，後續要防範步入“過冷”區間，即低於5%的水準；不過，近期信貸政策和發債政策開始放鬆，客觀上會使開發投資數據下行的速度放緩，尤其是各地督查項目開工，防範停工，客觀上也有助於開發投資數據不會過快下滑。

從10月單月數據來看，中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜指出，房地産開發投資額連續兩個月同比下降且降幅較上月擴大1.9個百分點，為5.4%。

在房地産開發投資增速回調的同時，房企拿地更為謹慎。據國家統計局數據顯示，1-10月，房地産開發企業土地購置面積1.58億平方米，同比下降11.0%；土地成交價款1.14萬億元，同比增長0.2%。

對此，嚴躍進認為，當前土地市場面臨壓力，不過隨著第三次供地節奏的加快以及土地競拍規則的優化，預計部分城市土地市場在年底依然有小幅反彈的可能。這一反彈的關鍵要看房企對於土地儲備和明年房屋交易市場的預期。

“受重點城市供地‘兩集中’政策和下半年土地市場降溫的影響，1-10月全國土地市場成交量持續下降。”陳文靜表示，這一定程度上拖累了全國房屋新開工速度，疊加近期房企資金壓力持續增加，1-10月全國房屋新開工面積累計同比降幅進一步擴大，單月新開工面積連續7個月同比下降，其中10月同比下降33.1%，降幅較上月擴大19.6個百分點，達到歷史第二低位，僅好于去年2月。

另據國家統計局數據顯示，1-10月，房地産開發企業房屋施工面積94.29億平方米，同比增長7.1%；房屋新開工面積16.67億平方米，下降7.7%。

商品房銷售額連續三個月呈現兩位數下降

與房地産開發投資增速同時下降的，還有商品房銷售面積、銷售額。據國家統計局數據顯示，1-10月，商品房銷售面積14.3億平方米，同比增長7.3%；商品房銷售額14.72萬億元，同比增長11.8%。

陳文靜認為，1-10月，全國商品房銷售面積和銷售額累計同比增幅進一步收窄。而從10月單月來看，受市場觀望情緒蔓延和去年同期高基數影響，全國商品房銷售面積、銷售額分別下降21.7%和22.6%，連續三個月保持兩位數下降，而且降幅較上月進一步擴大，市場延續低溫態勢。

值得關注的是，潘浩認為，在商品房銷售額增速持續保持高位回調的同時，10月商品住宅單月成交均價年內首次低於萬元。

雖然從銷售額增速的數據上看是持續收窄，但是嚴躍進認為，預計全年不會為負。因為11月份部分城市銷售數據有所回暖，這主要是得益於按揭貸款等持續放鬆。近期房企銷售節奏會加快，包括降價促銷力度會增大，客觀上有助於防止銷售數據過快下滑。

潘浩也認為，房貸利率結束上漲，向市場釋放積極信號。同時，他表示，從房企到位資金來看，銷售回款佔比為53%，與上月持平，保持穩定。

據國家統計局數據顯示，1-10月，房地産開發企業到位資金16.66萬億元，同比增長8.8%。其中，國內貸款2.01萬億元，同比下降10.0%；利用外資72億元，同比下降35.4%；自籌資金5.26萬億元，同比增長5.1%；定金及預收款6.2萬億元，同比增長21.0%；個人按揭貸款2.67萬億元，同比增長9.7%。

“預計資金面總體上還沒有過快改善的可能。”嚴躍進認為，後續要積極落實既有的政策，包括信貸和發債方面的政策繼續寬鬆，同時對於在建工程項目、合理購房需求方面給予更為充足的金融支援，只有這樣房企資金方面的寬鬆才會真正出現。

市場釋放積極信號有助於投資回升

“根據國家統計局公佈的銷售金額和銷售面積計算，今年前10個月全國商品房均價為10290元/平方米，漲幅為4.2%。”嚴躍進表示，當前房價總體上趨穩，保持小幅度上漲，屬於風險可控範圍。但是，部分城市要防範房價無序下跌。

另據貝殼研究院觀察，10月，哈爾濱、義烏、成都出臺預售制監管方面措施，緩解房企資金壓力。而武漢、珠海等地調整落戶條件，或對於人才購房給予一定的優惠。從近期金融環境看，10月主要城市房貸利率已結束上漲，與9月基本持平，合理資金需求或將改善。這給市場釋放積極信號，或將對房地産開發投資産生一定的促進作用。

與此同時，陳文靜也表示，9月底以來維穩信號連續釋放，金融機構加快落實“兩個維護”促進房地産市場平穩健康發展，10月銀行信貸端邊際改善，個人住房貸款環比增加1013億元，房地産合理的資金需求正在得到滿足；地方加強預售資金監管“保交付”，整治規範房地産市場，維護購房者合法權益，平穩市場情緒。

對於未來，陳文靜預計，短期內部分市場調整壓力較大的城市政策仍存微調預期，引導合理需求正常釋放。考慮到市場調整壓力仍在，疊加去年同期高基數影響，全國商品房銷售規模累計同比增速或將進一步放緩，單月全國商品房銷售面積和金額同比或繼續下降。