全國22城第二輪“兩集中”土拍陸續拉開帷幕。截至9月13日，福州、青島、天津、濟南四城已攬金約837億。房企相較于第一輪高溢價“搶地”，第二輪土拍市場明顯冷靜，在拿地策略層面也出現了分化。

年初，22城陸續開啟首輪“集中供地”。為防止集中供地市場過於火爆，首輪拍地前，多地陸續調整競拍規則，禁止馬甲公司參與土拍，且設置最高限價，為土地市場降溫，但就實際執行效果而言並不理想。

在首輪土拍中，除北京、上海兩座超一線城市外，其餘20城均出現了“南高北低”現象。據統計，深圳、廈門、杭州平均溢價率超25%，重慶則以平均溢價率38.82%位居榜首。其中招商蛇口以32.5億元競得沙坪壩區西永組團一商住地塊，溢價率高達129.98%。

而在北方城市中，長春雖率先啟動集中供地，但溢價率卻處於墊底狀態，所成交的38宗地塊中，有32宗地為底價成交，平均溢價率為3.92%。除此之外青島推出的63宗地塊，有60宗為底價成交，平均溢價率僅為2.14%。

受高溢價影響，無錫、重慶、廈門等城市地價直線拉升，毛利率恐多低於10%，且在多重政策疊加下，無錫多宗地塊面臨虧損。

在吸取首輪供地“教訓”後，8月初14城相繼叫停二輪供地，並推出“補丁政策”。將溢價率天花板設定為15%，且不允許通過提高起拍價方式調整溢價率，嚴格控制城市樓面價突破新高。溢價率觸頂後，還將分別採取搖號、競品質等方式確認最終競得人。

融資收緊下 頭部房企仍具競爭優勢

除限制溢價率外，多地土拍規則還加強了對開發商自有資金和資質的審查。提高競價門檻後，一部分開發商苦於資金緊張，直接被勸退。

2020年8月“三條紅線”宣佈出臺，用於控制房地産企業有息債務增長。房企境內融資環境持續收緊，重點涉及信託、外債、開發貸等多個領域，“借新還舊”的打法再難持續。

在諸多調控政策之下，國內房地産市場成交增速也在不斷放緩。據銀保監會表示，截至7月末，房地産融資呈現“五個持續下降”。其中房地産貸款集中度連續10個月下降，房地産貸款佔各項貸款比重同比下降0.95個百分點。此舉表明，“三線五檔”已發揮降溫作用，未來房地産融資環境也將持續收緊。

但從具體表現來看，頭部房企仍具競爭優勢。據中原地産的統計顯示，在22城首輪土拍中，融創共參與拿地41宗，權益新增貨值1130億元，是收穫最大的房企之一。此外，華潤、龍湖、保利、融信的拿地金額均超過140億元，並另有七家房企的拿地支出超過百億。

除此之外，在天津第二輪土拍中，中海以85.5億元競得3宗地塊拔得頭籌，萬科、新城、遠洋和金地平均參與競價地塊不少於10宗。保利發展則以40.7億元競得福州、青島以及常州共計4宗地塊。

頭部房企持續深耕一二線城市

常州雖不在“22城”範圍之內，城市價值卻不可忽視。在首輪土拍中，僅憑7宗地塊就吸引了共計100家房企“馬甲”參與競拍。

而在第二輪中更是吸引了包括龍湖、保利發展、三巽置業以及金隅等多家參與競價。最終龍湖以24.71億元競得1宗商住用地，溢價率高達14.88%，險些觸頂。這也是龍湖在本輪土拍中所競得的第一宗地塊。

之所以選擇常州，可能源於龍湖曾于2018年在此有過佈局，開設了新二線城市的首個商業項目常州龍城天街。

並且，常州第二座天街“龍湖北城天街”目前也已開工，為20萬方大型商業體，處於常州炙手可熱的恐龍園板塊內。

據悉，恐龍園板塊近兩年為常州熱門板塊，曾出現新房供不應求現象，2019年上半年嘉宏以13579元/平競得龍湖原山地塊、龍湖以13238元/平競得建東學校地塊，兩宗地塊先後成為新北區單價地王與總價地王。

與龍湖不同的是，中國金茂選擇深耕青島。以總價33億元底價摘得6宗地塊，除1宗獨立競得外，其餘5宗均與海爾聯合競得。除青島外，金茂還以9.4億元競得天津東麗區1宗商住用地，樓面價8644元/平。

另據年報得知，自2010年中國金茂首入青島以來至2020年底，中國金茂在青島共計擁有17個項目，未交付面積達522萬平方米，該體量為其佈局的環渤海區域城市中位列第一。

由此看出，在房地産調控政策趨嚴下，房企選擇佈局優質一二線城市更能確保其穩定現金流與利潤。並且在自有項目周圍開疆擴土，不僅可以避免被動“砸價”，還可以掌握“區域定價”的主動權。

此外，杭州首輪土拍為例，在首日競價中，融信以總價228億元競得7宗地塊，其中4宗是與濱江聯合競得。融創表現同樣搶眼，以126.95億元競得4宗地塊。

無獨有偶，在北京首輪集中供地中，深耕石景山的中海不但沒有露面，還被“外來漢”卓越搶了風頭，歷經多輪競價後，以總價187億元競得4宗地塊。

小心翼翼如“北京”，未來何去何從

中場休息後，8月底，北京掛牌第二批集中供地地塊共計43宗，總起始價1359億元。除延續首輪的控溢價、競高標準商品住宅建設方案外，還增加了競現房銷售面積環節，可謂是花樣百齣。

但從多個城市已有政策來看，競品質已逐步成為一種標配。比如南京不僅規定所有地塊都要競品質，還規定拿地6個月內不能上市，對於房企來説，無疑是雪上加霜。

但這也説明，集中供地政策的出臺，目的不僅是穩定市場，還是對中小型房企的一種考驗。考驗資金狀態的同時，也是對産品能力的把控。相對提高行業門檻，有利於加快市場出清，避免不良資金進入樓市。

對於雙集中供地模式，萬科執行副總裁和首席運營官劉肖在2021年上半年業績發佈會上表示：這對於市場來説確實是新事物，大規模的集中出讓對大家來説都存在挑戰，實際上萬科也處在適應和磨合的過程中。但如何把握穩地價需求與市場訴求之間的平衡點，還有待觀察。