8月24日晚間，旭輝永升服務（1995.HK）發佈2021年上半年業績公告。公告顯示，2021年上半年旭輝永升服務實現營業收入20.58億元，同比增53.1%；合約建築面積約為2.19億平方米，合約項目數量1265個，分別較去年同期增長約53.4%及60.5%。

營收穩步增長 規模逐漸擴張

報告顯示，旭輝永升服務2021年上半年實現營業收入約20.59億元，同比增長53.1%；毛利約6.16億元，同比增49.4%；歸屬股東凈利潤2.83億元，同比增65.3%。整體來看，旭輝永升服務營收仍然快速穩定上漲。

具體來看，物業管理服務仍然是旭輝永升服務最大收入來源，報告期內收入達11.47億元，佔整體收入的55.7%。社區增值服務營收保持快速上漲，佔比不斷提升。2021年上半年，旭輝永升服務社區增值服務實現營收5.20億元，較2020年同期增長約99.5%，在整體營收中佔比約為25.2%。非業主增值服務營收佔比出現下滑，從2020年同期的21.0%下降至2021年上半年的19.1%。

這背後是旭輝永升服務不斷增長的在管面積。

截至2021年6月30日，旭輝永升服務合約建築面積約為2.19億平方米，合約項目數量1265個，分別較去年同期增長約53.4%及60.5%；在管建築面積達到了約1.3億平方米，在管項目數量為784個，分別較去年同期增長約68.4%及57.7%。

區域高度聚焦 全國化仍無期

雖然在管面積與合約面積均快速增長，但旭輝永升服務的全國化佈局似乎仍然遙遙無期，在管面積也呈現出高度集中的特點。

截至2021年6月30日，旭輝永升服務東部地區在管面積為0.83億平方米，佔整體在管面積的64.0%；北部地區在管面積為0.13億平方米，佔整體在管面積的10.0%；中南地區在管面積為0.16億平方米，佔整體在管面積的12.1%；西部地區在管面積為0.14億平方米，佔整體在管面積的10.6%；東北地區在管面積為423.4萬平方米，佔整體在管面積的3.3%。

東部地區仍然是旭輝永升服務生存與發展的主戰場。

營收方面更是如此，在2021年上半年，旭輝永升服務東部地區物業服務業務實現營收7.95億元，在物業服務整體營收中佔比69.3%，較去年同期上升2.4個百分點，與東部地區在管面積佔比不斷下降的趨勢相背離。

而在管面積與對應物業服務營收增速的差距也從側面反映出旭輝永升服務的全國化困局。

在2021年上半年，旭輝永升服務在上述五大區域在管面積增速分別為62.6%、86.4%、50.6%、153.5%、34.9%，對應的物業服務營收增速分別為48.2%、41.1%、21.3%、76.1%、-28.5%，增速差距分別為14.4%、45.3%、29.2%、77.4%、63.4%，這也意味著在上述所有區域內，旭輝永升服務的在管面積增速都大幅領先於物業服務營收增速，增規模不增收益的現象十分突出。

來源：企業公告

報告期內，旭輝永升服務在管面積與物業服務整體營收的增速差距為25.5%，這也意味著，當前僅有東部地區的表現優於整體的數據。如果上述趨勢不得到改善，旭輝永升服務未來將會愈發依賴東部地區。

市場化大發展 多指標不理想

報告顯示，旭輝永升服務在管建築面積達到了約1.30億平方米，在管項目數量為784個，分別較去年同期增長約68.4%及57.7%。其中，來自旭輝集團的在管面積為0.24億平方米，佔比18.5%，佔比較去年同期下降5.4個百分點，同比增長30.9%；來自第三方的在管面積為1.06億平方米，佔比81.5%，同比增長80.1%。

不難發現，旭輝永升服務的第三方在管面積大幅增長，且增速遙遙領先於來自關聯方的在管面積增速，表明旭輝永升服務在市場化拓展方面不斷發力且取得了一定的效果。

但面積的增長卻並沒有帶來收益的同比增長，部分數據與指標並不理性。

報告顯示，截至2021年6月30日，旭輝永升服務非住宅物業佔在管建築面積的32.7%，去年同期則為23.8%。但從營收貢獻來看，非住宅物業的營收佔比卻從去年同期的40.1%降至40.0%，面積與營收的背離趨勢非常嚴重，這説明旭輝永升服務在拓展品質及非住宅物業業態選擇方面存在一定的問題。

以旭輝永升服務東北地區為例，2021年上半年在管面積同比增長34.9%，對應的物業服務營收卻同比下降28.5%，呈現出規模上市但營收下滑的現象。

細分業態與營收的背離也影響了旭輝永升服務的細分業務營收構成和盈利表現。報告顯示，2021年上半年旭輝永升服務物業管理服務實現營收11.47億元，在整體營收中佔比55.7%，較去年同期下降3.9個百分點。在2021年上半年，旭輝永升服務整體毛利率為29.9%，較去年同期的30.7%下降0.8個百分點。其中，物業管理服務和社區增值服務毛利率雙雙下滑，分別較去年同期下降1.3個百分點和7.3個百分點。

雖然規模的擴張特別是市場化的深入發展會對物業公司的盈利表現産生影響，但基於業態和數據的相關分析及對比，旭輝永升服務仍然需要不斷提高拓展品質及經營表現，為未來發展打下更好的基礎。