和物業企業簽訂物業服務合同時，該如何約定物業服務事項？物業費標準定在3.5元/平方米·月是否合理？昨天，《北京市住宅小區物業服務項目清單》和《北京市住宅小區物業服務成本計價規則（試行）》相繼發佈，公示了物業服務的110項事項清單和物業服務成本的基本構成，以推動物業服務陽光規範運作。清單和計價規則都將自10月1日起施行。

明晰110項服務事項

要想讓住宅小區平穩有序地運作，作為“管家”的物業服務人盡職履約是關鍵。哪些職責是物業服務範圍之內的事兒？“《北京市住宅小區物業服務項目清單》的公佈，就是為便利業主了解物業服務的主要內容和基本事項，保證物業服務的公開透明，保障廣大業主的知情權和監督權。”市住建委相關負責人表示，這也是《北京市物業管理條例》的重要配套文件之一。

清單明確，物業服務人提供的一般物業服務，包括綜合服務、共用部位及共用設施設備運作和維修養護、環境維護、綠化養護、公共秩序維護等五大類、110項物業服務事項。

以業主較為關注的資訊公示為例。根據規定，物業服務人需要公示項目負責人的基本情況、物業服務投訴電話、物業服務內容和標準、物業收費標準、上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算、房屋裝飾裝修活動的情況、車位或車庫的出售出租情況等8項內容。

10項基本費用構成成本

服務內容之外，費用也是物業服務陽光運作的另一個關鍵因素。北京物業管理行業協會、北京市物業服務評估監理協會聯合發佈的《北京市住宅小區物業服務成本計價規則（試行）》，詳細剖析了物業服務成本的構成，確保小區業主“看得明白，算得清楚”。

計價規則明確，物業服務成本由十項基本費用構成，即管理人員費用；物業共用部位、共用設施設備的日常運作、維護費用；清潔衛生費用；綠化養護費用；秩序維護費用；辦公費用；管理費用；物業服務項目固定資産折舊；物業共用部位、共用設施設備及安全生産責任險費用；經業主同意的其他費用。業主用年度物業服務成本總額除以業主專有部分面積總和後再除以12個月，就能得出住宅小區的單位物業服務成本。

“需要注意的是，物業服務成本和業主所熟悉的物業服務費，不是一個概念。”相關負責人解釋，實行物業包乾制的小區，也就是業主向物業企業支付固定物業費用，盈虧都由該物業企業享受或承擔的小區，物業服務費實際包含了物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。而在物業企業按約定比例或數額收取酬金的酬金制小區，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

定期公佈服務成本資訊

為確保服務合同、標準、內容清單和費用間“真發生、對得上、算得清”，記者注意到，計價規則對每項基本費用進行了細分，列出了二級科目和三級科目，“曬”出各項費用的成本明細。拿業主較為關注的管理人員費用來説。管理人員費用可細分為人工費用和安全生産管理費用兩個二級科目，人工費用又可細分為工資、社會保險、住房公積金、職工福利、工會經費、職工教育經費、其他人工費共七個三級科目。

北京物業管理行業協會、北京市物業服務評估監理協會也表示，未來將對物業服務成本價格進行動態監測，並定期在官方網站發佈最新成本資訊。業主、物業服務人需要調整物業服務費時，可參考發佈的最新物業服務成本資訊進行協商調整。