央廣網6月10日消息（記者 安垚）近日，深交所披露，萬科企業股份有限公司2021年面向專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券已獲深交所通過。根據此前公告，本次債券募集資金不低於70%擬用於住房租賃項目建設運營及置換項目貸款。

今年上半年，保利、龍光等房企也紛紛發行債券用於住房租賃項目。除債券外，REITs也成為住房租賃行業熱議的話題。而住房租賃類金融工具熱度上升的背後，是房企對市場的關注，對房企而言，住房租賃成為未來擴張的一個新選擇。

市場與融資壓力下，租賃債券迎來發債潮

除萬科的住房租賃專項公司債獲得深交所通過外，今年上半年，住房租賃債受到多家房企青睞。

今年開年之初，住房租賃債券曾迎來一波發債潮。根據克而瑞統計數據，2018年房企住房租賃債的發行規模為98.28億元，2020年上升至124億元，而今年1月份萬科、華潤、大華三家房企宣佈發行住房租賃債，總金額達50億元，超過2020年全年住房租賃債發債總額的40%。此後，龍光、保利等房企也發行了住房租賃債券。

對於住房租賃債券關注度上升的原因，中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，在目前的市場格局下房企繼續衝規模的壓力明顯加大，向住房租賃業務拓展是房企發展新業務的主要方向之一；另外在“三道紅線”監管新規與涉房貸款集中度分級管理之下，房企債權性融資受限，依託住房租賃業務融資也是房企自我紓困的必然之舉。

首批公募REITs成立，引起住房租賃行業關注

住房租賃債券發行量增加之外，房地産投資信託基金（REITs）近期再度引發市場關注。近日，首批公募REITs正式成立，成立公告顯示，9隻公募REITs合計吸引了近150萬戶投資者認購，凈募集金額超過300億元。

而很長時間以來，REITs都是住房租賃市場熱議的話題，並且已有企業發行類REITs産品。ICCRA住房租賃産業研究院院長趙然介紹，目前我國已經發行了22單住房租賃資産證券化産品，發行規模達到267億元，包括類REITs産品、CMBS、ABS産品等，其中保利、招商蛇口等房企發行的為權益型類REITs産品。

趙然指出，住房租賃REITs 被地産行業關注，一方面因為REITs能夠讓住房租賃企業 “輕裝上陣”，真正意義上實現“開發、運營、金融退出”的商業閉環模式，從而促進房地産市場形成低金融杠桿、可持續發展的商業閉環模式。

另一方面，住房租賃行業具有底層資産的收入來源多且較為複雜、成本端同樣繁多複雜的特點，對管理方的經營能力有很高的要求。而REITs是主動管理工具，能夠通過長期積累的運營經驗對項目進行精細化管理，提升運營管理效率，為投資者博取更高的收益回報。

根據ICCRA住房租賃産業研究院估算，截至2020年底，我國住房租賃市場的整體規模為2.52萬億人民幣，預計中國租賃住房REITs市值規模將突破 3024 億元。

政策與金融雙重利好，住房租賃市場火熱

無論是債券關注度的提升，還是REITs在行業內的熱議，其背後都是住房租賃市場的火熱。

根據國家統計局發佈的《第七次全國人口普查公報》數據，我國市轄區流動人口約為3.76億人。而流動人口作為租房的第一大需求群體，催生了大量租賃住房的需求。

自2015年住建部首次提出“租購並舉”之後，國家不斷加大租賃住房建設，並出臺相應保障政策，同時鼓勵租賃住房市場發展。

2017年中央經濟工作會議再次強調“租購並舉”，提出加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支援專業化、機構化住房租賃企業發展。

同年，住建部等九部門聯合發佈《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求從增加供應、完善服務、加強政策支援等方面推出綜合舉措，加快培育和發展住房租賃市場。《通知》還指出，加大對住房租賃企業的金融支援力度，拓寬直接融資渠道，支援發行公司信用類債券及資産支援證券。

與此同時，銀行及金融機構積極響應，為住房租賃企業提供多種金融利好。例如，2020年12月，央行、銀保監會聯合發佈《關於建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知》，明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類分檔設置房地産貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限，值得注意的是，為支援發展住房租賃市場，住房租賃相關貸款不計入房地産貸款。

多個問題待解，房企“打鐵仍需自身硬”

多重利好下，住房租賃市場成為房企的下一個關注點，巨大的市場蛋糕讓房企躍躍欲試。

柏文喜認為，住房租賃業務是與房企開發業務緊密相關的業務領域，加上有些房企本身就有部分自持物業在租賃經營，對此類業務相對熟悉，而且房企資金實力雄厚，資産管理能力也相對成熟，進入租賃板塊具備一定優勢。

儘管如此，房企真正打開住房租賃市場仍面臨一些瓶頸。柏文喜指出，當前形勢下，房企開拓住房租賃市場，主要還面臨由高週轉的房地産開發模式向資産管理與運營模式的轉化問題，“這兩種模式下的收入模式、盈利模式都有著本質的不同，管理模式和人力資源結構也有較大差別”，柏文喜認為，房企只有實現較大較快的轉型，才能保證拓展住房租賃業務的成功。

對於金融工具的使用，柏文喜提醒房企，在住房租賃板塊中，需要基於所持有資産的價值與現金流來充分發揮金融工具的作用，以實現資産價值在價值形態、流動性之間的轉換與提升，實現現金流在該資産與物業全生命週期內基於需求的時間與空間的錯配。

而從客觀環境來看，想要更好地發揮金融工具的作用，以促進住房租賃行業發展，除房企“自身硬”之外，還需要更多來自政策與市場的支援。以REITs的推行為例，趙然認為還需要解決土地供應、租賃住房專項用地獲取機制、REITs專項稅收支援政策、投資者教育等多方面的問題。