巨無霸通吃?小央企撿漏?“國家隊”亦有區別

來源:中國網地産 2021-05-20 17:51:04

五——是北京首批集中供地沒有央企參與的地塊數量——換句話説,在剩餘二十五宗地塊的競拍中都出現了央企的身影。

央企頻頻現身,自然在意料之中。一些坐擁規模、資金優勢,早早就完成全國化佈局的典型性央企,不會放過北方重鎮北京的補倉機會。而另一些實力稍遜的央企也不甘落後,在重圍中謀求突破。

不過,最後的結果有些令人意外:大鱷沒有通吃,分化悄然而至。

單打or綁定

“三巨頭”雷聲大雨點小

中海、華潤、保利,無疑是最受矚目的三家央企巨頭,也是報名最為踴躍的三家。

最熱地塊樹村自不必説,三家也悉數出現在熱門區域朝陽區推出的10宗地塊名單內。此外,豐臺、昌平、亦莊等區域它們也沒有放過。其中,中海選擇單打獨鬥,獨立報名18宗地塊,華潤與保利則幾乎完全綁定在了一起,以聯合體形式報名22宗地。此外,保利還與首開、新航城組團報名了1宗大興區地塊。

對於財大氣粗的規模型央企而言,預算並不是什麼問題。以中海為例,2020年其新增權益購地金額(加上舊改項目已支付金額)達1447億元,超額完成全年1400億元的投資預算。2021年,中海的預算提升至1650億元,延續了此前的投資節奏。華潤與保利也是如此,這是維持規模增長的必然選擇。

另一方面,在規模型央企的全國佈局版圖中,北京長年都是華北區域的投資重鎮。特別是中海,截至2020年末,其華北區域土儲佔比最高,約33.7%;其中北京又是華北區域中土儲最多的城市,約485萬平方米。

同時,就在今年2月,保利+華潤從10家報名者中突出重圍,歷經53輪競價拿下順義不限價地塊。規模型央企對北京土地市場極為熟悉,有不少積澱與經驗應對激烈競爭。

然而,誰也沒能想到,在目前20宗已確定歸屬的地塊中,中海以0中標黯然收場,即便在其傳統優勢區也沒能有所收穫。而華潤、保利合共斬獲3宗(聯合體拿地有重復)。

看起來,“三巨頭”的表現有些雷聲大雨點小。

規模or盈利

中交、中冶跑出重圍

有人歡喜有人憂。在上述三家央企之外,中交、中冶各斬獲兩宗地塊,招商也攬入一宗地塊。而與中冶平行的五礦則沒有那麼好的運氣了,成為了眾多陪跑者的一員。

實際上,與中海一樣,中冶也選擇了獨資拿地,報名13宗地塊。招商報名同樣積極,報名14宗地塊。而中交僅報名4宗地塊,且全是聯合體形式。雖然中交命中率頗高,但其拿下兩宗地塊的合作方均為卓越,是本次北京集中供地最受關注的黑馬,很難不令人聯想到後者産生的推動作用。

這一群體中,論規模與實力,招商無疑是距離中海、華潤、保利最近的一個,與中交、中冶、五礦拉開了明顯的差距。後三者中,中交與中冶、五礦雖有些分化,但也有共同的問題。

其中最為突出的是盈利能力不足。三家央企的營收在近年來都有所波動——中冶的房地産板塊營收在2017-2019年經歷了連續下滑,2020年雖有所回升,但毛利率降低了5.3個百分點。中交在近年來規模有所攀升,但2020年營收有所下降,同時凈利潤水準一直未能提振,不僅連年下滑,其資金拆借導致非經常性損益佔比較高的問題也比較明顯。五礦在2020年也有類似的問題,營收、凈利潤、扣非均為五年來最低值。

與此相對地,此次成功摘地的中交及中冶,在土地市場上存在感較足。長年高價拿地的中冶無需多言,中交在近年來增儲的過程中已開始瞄準北京市場。不過,在同樣對規模有所訴求的情況下,二者又有些許差別。

以中交為例,2019-2020年,中交新增4個北京項目,其中僅有馬駒橋地塊的權益超過了50%。然而,該地塊操盤方卻並非中交,加之其此次均以聯合體形式報名,中交似乎在北京市場沒有較大的操盤信心。反觀中冶,雖不排除後續引入合作方,但其信心顯得更足一些。

等待or搶收

“國家隊”亦有區別

大鱷沒有通吃雖然令人意外,卻也在情理之中。

前文已述,集中供地成為了影響土拍結果最為重要的因素之一。集中供地不僅需要房企一定時間內籌備大量資金,也需要房企在大量地塊中做出取捨。具體到不同區域公司,則涉及到佈局、授權、決策速度等因素的影響。

有業內人士指出,中海面對激烈的競爭準備有些不足,此次土拍較低的利潤空間也讓有利潤王稱號的中海有所卻步。

其又指,對比此前的活躍表現,一些規模型房企在各城市首批集中推地的過程中收穫相對較少,即便錯過一季度重點城市的補倉窗口,但它們在這些城市的存貨仍較為充足,下沉市場同樣擁有較多的投資機會。

實際上,即便是中海,2020年5月前也僅在北京拿下了兩個項目,全年在京新增項目5個。後續的補倉窗口,規模型央企將進一步發力。

對於中交、中冶等規模較小的央企而言,其對規模的訴求更為明顯,即便盈利、操盤能力不足,也不會放過在京增儲的時機。畢竟,中交中冶們坐擁央企優勢,無論在合作、融資方面,還是資金拆借都有便利性,引入合作方只出資不操盤,也是在地塊利潤空間較小情況下不錯的選擇。

整體看來,同為“國家隊”,也在此次北京集中供地産生了分化——強者依靠積澱等待更好的機會,後來者比起利潤更要規模。同時,以眾多央企廣撒網的態勢,在僧多粥少的集中供地下,後續或將誕生更多意想不到的陪跑者。

(責任編輯:)
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