年末廣州供地密集。作為年內公開出讓面積最大、總價最高的商住用地，地鐵13號線官湖車輛段及上蓋地塊格外矚目，它同時也是廣州首宗地鐵車輛段上蓋地塊，起拍總價132億元備受關注。

廣州中原研究發展部認為，從地塊限制條件等因素看，官湖車輛段地塊出讓定向意味明顯，畢竟出讓門檻高、符合條件的競買者極少。考慮到官湖地塊的規模，預計未來地塊開發，廣州地鐵與相關房企進行合作開發可能性大。此次地塊設置門檻與同為本月出讓的漢溪長隆樞紐綜合體項目一致，相信未來會有更多交通樞紐地塊及地鐵物業入市。

規模大且宅地比重高

地鐵車輛段是保證地鐵正常運營的後勤基地，它包括停車、日常檢修、綜合維修、運營管理等功能。地鐵公司是上蓋平臺的建設主體，車輛段上蓋平臺建成後將移交給市土地開發中心公開出讓，由獲得土地使用權單位進行上蓋物業開發。開發地鐵上蓋物業，可以有效實現集約用地。

地鐵13號線官湖車輛段及上蓋地塊（以下簡稱官湖地塊），是廣州首宗公開出讓的地鐵車輛段上蓋地塊。

官湖地塊位於十三號線線路的東端，官湖站的南側，處於增城區新塘鎮官湖村和石下村之間，環城路、石新公路及新沙大道包夾的地塊，整個地塊大致呈東西走向。

官湖地塊是2017年以來廣州公開出讓的總價最高、面積最大的商住用地。其中，凈用地面積323348.3平方米，容積率≤2.81，建築限高≤120米；計容建築面積≤877011平方米，其中住宅≤795958平方米，公建配套≥51539平方米。

競買條件多門檻高

地塊起拍總價131.55億元，扣除公建後綜合起拍樓面價15937元/平方米，溢價20%即達最高限價樓面價19124元/平方米（扣除公建），達到最高限價後將轉向競自持，當有兩個或兩個以上競買人報出企業自持商品住房建築面積為100%，改為搖號確定競得人。

地塊對競買人有嚴苛條件限制，其中要求競買人須具有10年以上地鐵線網（地鐵線網是指3條或以上地鐵線路）建設、運營、管理經驗，且該競買人（或其全資子公司）須具有地鐵上蓋物業（指位於地鐵站點主體結構正上方，且結構相連的物業）開發經驗。這一條件限制可謂門檻極高，這與同樣是地鐵上蓋的漢溪長隆地塊，對競買者的要求一致，定向出讓意圖明顯。

此外，該地塊要求無償配建超5.2萬平方米公共服務及市政設施配套要求，未來地塊也將同步共用配建設施。配建基本囊括所有配套，教育資源包括18班幼兒園，42班小學，18班初中等，交通配套包括主幹道茅山大道建設，公交首末站等，還有健身所、社區衛生服務站、肉菜市場等配套設施。

未來一站可達東部交通樞紐

地塊所在官湖車輛段，包括車輛段及地鐵控制中心已建好並投入使用，地塊已初步具備車輛上蓋的條件。車輛段距離官湖地鐵口約500米，官湖地鐵口附近正在進行緊張的施工，全力為年底地鐵13號線首期開通衝刺。

地塊所在區域整體道路交通仍算便利，地塊毗鄰環城路，臨近東部要道-廣園快速路，距離區域城市主幹道石新路、新沙大道較近，可便利外接東部要道和連接東莞、深圳等周邊城市。此外，地塊西側未來將配建一條城市主幹道，進一步改善地塊對外聯通條件。

地塊距年底即將開通的地鐵13號線官湖站，直線距離約500米，步行約5分鐘即可到達，通過13號線可快速直達新塘站這個未來廣州東部交通樞紐，也可通達黃埔、天河等中心區域。此外，官湖站也是遠期規劃線路23號線的首站，未來將可快速到達增城開發區、科學城、白雲區等熱點區域。

此外，地塊經過一個地鐵站可到達新塘TOD，新塘站將會建設成為集地鐵、城軌、鐵路、客運站等綜合樞紐，未來可通過該站點快速通往粵港澳大灣區各城市及廣州市內主要區域及樞紐。

起拍樓面價接近片區二手樓價

新塘正在進行産業升級，引進富士康等大型項目，未來勢必吸引大量的優質人才，加上本地回遷“土豪”村民，將會為新塘帶來大量購房客源。産城融合發展加快，將促進區域價值提升，不僅新塘本地“土豪”看好板塊發展，相信也會吸引不少廣州客關注。

官湖地塊位於新塘核心區域，臨近産業升級區及富士康項目，此外地塊其一優勢是對外便利聯通，其二優勢是自建豐富配套，未來勢必對購房者有很強吸引力。

可以看到，官湖車輛段地塊將會片區帶來近80萬平方米建築面積的住宅，規劃人口超2.2萬，該地塊無需建設安置房，同時商業面積僅佔計容建面的3%，未來可直接開發利用住宅面積佔比大，不低於5.2萬平方米的公建配套也將大大提升地塊的價值，其中包括豐富、完善的教育配套，未來將成為官湖地塊項目的一大優勢和賣點。

地塊所在周邊以二手樓盤為主，主要集中在官湖地塊周邊南側，主要二手住宅項目售價在1.5-2.1萬元/平方米。此次出讓的官湖地塊，扣除公建面積起拍樓面價已接近1.6萬元/平方米，與周邊在售二手住宅售價差距不大，預計未來地塊入市後，售價至少3萬元/平方米起。