青島土地市場很久沒有這麼熱鬧了，“殺瘋了”。青島集中土拍的第一場結束。

其中，市北區水清溝開平路45號（白櫻花地塊）萬科、保利、龍湖、華潤、中海、綠城、中巍、碧桂園、金地、招商、金科、中南、海信、青城、旭輝銀盛泰、青特、平安17家叫價164輪直接觸發17000元/㎡熔斷價，地價從起始的10310元/㎡一路幹到17010元/㎡，最後叫價的為招商，溢價65%，已經超過此前的14620元/㎡，成為市北“新地王”，在公開市場中也僅低於深藍中心17800元/㎡。

（競價頁面）（圖片來源：卓易數據）

地塊熔斷之後將在5月14日下午進行線下競自持商品住宅面積，2019年碧桂園金華支路地塊也在359輪之後熔斷競自持。

拍賣時間持續近2個小時，開始碧桂園和金地之間的廝殺，後來成為招商和金地的鬥爭，招商與綠城之間，保利和中海，最後衝刺階段成為招商、青城、金地、保利間的博弈。

這個battle拼的是錢，成本控制、品牌溢價甚至是強排能力。16家開發商組成的氛圍組，僅保證金就吸納了33億。

同時，在今天金地、保利、國泰、國際院士港以34.54億拿下市北、李滄8宗地。

（地塊成交頁面）（圖片來源：卓易數據）

青島土拍市場底價成交多溢價少，去年李滄中梁79輪出價拿下李滄重慶路地塊；北京城建150輪“鏖戰”拿下城陽西郭莊地塊激起了一陣水花。

前兩次如此大陣仗的“集體狂歡”均發生在老四方，2019年碧桂園359輪競價擊退13家開發商獲得金華支路地塊；2016年藍光經過367輪“廝殺”擊敗萬科、保利、金地、華潤、越秀、龍湖、碧桂園、遠洋、信達、新城、海信、K2等拿下了老四方黑鑽公館用地。

藍光拿地後引起“蝴蝶效應”一時間多個項目宣佈漲價，打出了感謝“隔壁老藍”，碰巧在那之後迎來了整體市場的一波上升週期。可以想像這次開平路地塊也會拉高近期老四方甚至青島市場的情緒，但具體影響還要觀察。

少了是概率範疇，多則為路徑。

先看一下開平路45號地塊的素質：

（地塊大致位置）（圖片來源：卓易數據）

地塊位於市北區開平路45號，為商住地，總佔地面積13925.2㎡，規劃總建面48738.2㎡（住宅32906.9㎡，商服4873.8㎡，劃撥公租房建面10957.5㎡），起拍樓面地價10310元/㎡。具體經濟指標，容積率點3.5，建築密度點30%，綠地率點25%。如果地塊熔斷將會在5月14日競自持商品房面積。

地塊本身商住比是很優秀的，剔除政府4200元/㎡回購的公租房剩餘37780.7㎡中，商住比1：9；但地塊由於航空限高會損容，強排能力很重要；同時不得將産業項目建設為類住宅項目，且不得以公寓、小戶型複式公寓（LOFT）、商墅等形式對外宣傳並銷售；且地塊對套數有規定，戶均面積自主性降低，對於開發商操盤提出挑戰，但整體利於買房的人。

（地塊目前現狀為凈地）（圖片來源：卓易數據）

開平路45號地塊位於傳統核心區，無論基底怎樣但具備地理優勢，今年老四方大量項目開始一場輪動。同時地塊臨近地鐵1號線開封站，北側和西北側控規會有大片的綠地，可以改善目前的界面；南側有今年開業的鴻泰廣場，北側有萬科8萬方的商業，城市更新之後的未來可以期待。地塊周邊新樓盤科大南側的中海寰宇時代即將開盤，釋放的價格在2.7-3.3w。

而開平路45號地塊在結合地價以及市場情況下，未來將會如何定價值得關注。

保利|金地|國泰等地塊

市北、李滄其他地塊看似很平靜，實則各家開發商對青島的努力和熱情還是很高的。

保利，金地，國泰和拿下8宗地，總規劃建面43萬㎡，成交總價34.5億元。

（地塊詳細資訊）（圖片來源：卓易數據）

金地和國泰浮山後地塊

金地和國泰地塊臨近，均位於浮山後片區，擴充浮山後的選擇，浮山後的房價從去年多盤競爭到如今的金茂府為大，房價受供求關係及學區預警的影響也上漲。

國泰獲得1號商住地，成交總價9.14億，地塊位於勁松三路以東、同德路以北、依山半島以南，佔地面積34119.8㎡，規劃總建面102359.4㎡（住宅用地88867.84㎡，商服用地12283.13㎡，劃撥租賃型人才住房建面1208.43㎡），樓面地價9040元/㎡，容積率點3.0，建築密度點25.4%，綠地率點33.5%。

（1號為國泰，2-4為金地）（圖片來源：卓易數據）

金地是第一場拍賣的大贏家，2-4號（2、3為商住，4為商服用地）的競得人為金地，成交總價為13.7億，總建面17.7萬㎡，該項目如果年底入市，價格可參照南側保利大國璟的價格。此前金地在浮山後開發了金地悅峰、金地宸悅兩個項目

2號位於規劃寧安路以東、勁松三路以西、滁州路以南，為商住地，總佔地面積18926.4㎡，規劃總建面60904.5㎡（住宅54834.5㎡，商服6070㎡），樓面地價9075元/㎡，總價5.53億，容積率點3.22。

3號位於黑龍江路以東、規劃寧安路以西、滁州路以南，為商住地，總佔地面積22167.4㎡，規劃總建面66502.2㎡（住宅60854.46㎡，商服5647.74㎡），起拍樓面地價9155元/㎡，起拍總價6.09億。具體經濟指標，容積率點3.0，建築密度點35%，綠地率點30%。

4號地塊與3號地塊搭配出讓，位於市北區寧安路以東、勁松三路以西、滁州路以北，為商服用地，總佔地面積16630.1㎡，總規劃總建面49837.2㎡（商服36982.3㎡，劃撥租賃型人才住房12854.9㎡），起拍樓面地價5710元/㎡，起拍總價2.11億。具體經濟指標，容積率點3.0，建築密度點45%，綠地率點20%。

3、4號地塊商務商業設施不允許做公寓化設計，不允許建設公寓式辦公。

保利大港地塊

青島聚廣産業園投資運營有限公司 （保利和城投）獲得大港金地錦宸南側2宗地，成交總價9.84億，總建面11.9萬㎡，繼保利時代之後的又一項目，這兩塊地安置房和人才公寓比重較高，而且前幾天出過一版規劃。

（圖片來源：卓易數據）

5號地塊位於大港二路以南、大港緯四路以西，為商住地，總佔地面積21585.6㎡，規劃總建面56770.13㎡（商品住宅3012.73㎡，安置房住宅34932.4㎡，産權型人才公寓12325㎡，零售商業4968.39㎡，零售商業安置房1531.61㎡），樓面地價6340元/㎡，總價3.6億。具體經濟指標，容積率點2.63，建築密度點30%，綠地率點25%。

6號地塊位於大港緯四路以東、大港二路以南，為商住地，總佔地面積10458.2㎡，規劃總建面62435.45㎡（産權型人才住房61435.45㎡，零售商業1000㎡），樓面地價10000元/㎡，總價6.24億。具體經濟指標，容積率點5.97，建築密度點25%，綠地率點30%。

（圖片來源：卓易數據）

以上是今年公示的2宗地規劃效果圖。

李滄地塊

青島國際院士港集團智慧建造發展有限公司獲得李滄東部搭配出讓的2宗地。

(地塊大致位置）（圖片來源：卓易數據）

2宗地搭配出讓，8號地塊位於李滄區建水路以南、武川路以東，為商住地，總佔地面積6411.8㎡，規劃總建面25647.2㎡（住宅19062.64㎡，商服4466.46㎡.），樓面地價7690元/㎡，總價1.81億。具體經濟指標，容積率點4.0，建築密度點36%，綠地率點14%。9號地塊為搭配出讓的6318.6㎡交通服務場站用地。

項目附近包含了融海、海創等多宗待上市的地塊，不遠處的交運·萬竹雲峰，為低密多層，目前放風價格為3-4萬，項目的容積率僅為1.01，計容住宅建面40925㎡，規劃戶數228戶，戶均面積近180㎡。

這9宗地的具體出讓條件可查閱《市區地塊文件公示，商業商務|産業用地不得做公寓商墅新條件！》

本文來源：卓易數據