近日，由地産中國領先指數研究室出品的地産中國領先指數將陸續發佈。據悉，自2021年3月開始，地産中國領先指數將在每月月初發佈。地産中國領先指數經過近一年的精心籌備，通過科學的指標篩選、嚴格的模型測試以及權威的專家論證，旨在運用翔實的數據統計與全面的測評體系，對銷售金額、銷售面積、融資概況、新增土地貨值、品牌傳播力等維度進行全景式觀察。作為房地産行業的重要指數之一，地産中國領先指數有望成為房地産市場發展的風向標，從而為市場各方及廣大投資者提供重要參考。

4月，不少核心熱點城市的“宅地集中供應”逐步進入首次土拍階段。在新的行業規則之下，整個房地産市場也呈現出新變化。對此，地産中國領先指數將帶來全面解讀。

銷售業績：9家房企銷售額超千億 頭部房企規模優勢突出

縱觀2021年1-4月中國房地産企業銷售額TOP100，有9家房企的銷售額超過千億元，依次為碧桂園2736.1億元、萬科2289.7億元、中國恒大2213億元、保利發展1746億元、融創中國1708億元、中國海外發展1262.4億元、招商蛇口1013.5億元、華潤置地1010億元、金地集團1003億元。就銷售面積而言，4家房企在1-4月超過1000萬平方米。例如，碧桂園2946.8萬平方米、中國恒大2601.6萬平方米、萬科1410.8萬平方米、融創中國1101.95萬平方米。不難發現，龍頭房企的規模優勢愈發突出。

1-4月，房企的銷售門檻持續分化。銷售額在2000億元以上的超級陣營有3家，其均值為2412.93億元；銷售額在1000億元-2000億元陣營的房企有6家，均值為1290.48億元；銷售額在500-1000億元陣營的房企有18家，均值為690.36億元；銷售額在200-500億元陣營的房企有33家，均值為316.93億元；銷售額在100-200億元陣營的房企為35家，均值為137.53億元；銷售額低於100億元的房企為5家，均值為90.51億元。

相比以往，在房地産行業的長效調控機制逐步落地的背景之下，不少房企根據自身情況調整了2021年的銷售目標增長率。例如，中國恒大、世茂集團、綠城中國、中國金茂等增長率均較2020年有所放緩。與此同時，龍湖集團、華潤置地、招商蛇口等則制定了較為積極的銷售目標增長率。不過，從長遠來看，房地産市場將逐步回歸居住屬性，房企的銷售目標增長率也更趨謹慎。

新增貨值：“兩集中”土拍逐步落槌 熱點地塊成競拍熱門

從4月開始，宅地集中供應逐步在各個城市落錘。尤其是接近4月底，廣州、無錫、重慶、瀋陽等地都進行了“兩集中”之後的首次土拍。相應的，房企的新增貨值增長也較為明顯。

從2021年1-4月中國房地産企業新增土地貨值TOP100來看，上榜房企較1-3月的新增土地貨值均有大幅增長。其中，有5家房企的新增土地貨值超過1000億元，分別為保利發展1406.78億元、融創中國1379.66億元、碧桂園1279.6億元、萬科1245.8億元、招商蛇口1065.32億元；TOP10房企的新增土地貨值則增長至560.3億元，新增土地貨值超過500億元的房企更是達到14家。

從“兩集中”之後各地的首次土拍情況來看，不少優質地塊吸引了諸多房企參與競拍。以廣州為例，經過4月26日、27日兩天的鏖戰，廣州“兩集中”首次供地落槌，共攬金906億元。分地區來看，黃埔、番禺、南沙等三區地塊受到追捧。其中，黃埔區3宗土地全部搖號，番禺區1宗溢價39.53%、2宗搖號，南沙區4宗全部溢價出讓。值得注意的是，從地塊成交情況來看，底價成交最多達到20宗、溢價成交18宗、流拍6宗、搖號4宗。

值得注意的是，頭部房企則憑藉自身的綜合實力，成為最大贏家。例如，從廣州的競拍結果來看，越秀地産以80.5億元斬獲4宗地塊；融創中國31.72億元拿下2宗地塊；正榮地産35.8億元競得2宗地。除此之外，美的置業、保利地産、華潤置地、招商蛇口、中鐵建、深振業、聯發集團等均有斬獲。

融資概況：境內外融資分化加劇 房企降杠桿意願明顯

根據2021年4月中國房地産企業境內外融資TOP榜顯示，4月境內外的融資規模持續分化，延續了2月以來的態勢。其中，境內債與境外債的發行規模差額進一步拉大，境內債的發行規模約為799.86億元，境外債的發行規模僅為27.97億美元，境內債遠超境外債。儘管房企發行境內債的意願持續走強，但與3月相比，不論境內債還是境外債其發行規模均不及3月。

具體來看，恒大地産以82億元奪得境內債發行規模的第一，其後為電建地産47.6億元、福州建發45億元。境外債方面，九龍倉以6.5億美元居於境外債發行規模的榜首；其次是中國金茂、龍光集團，融資額度依次為6億美元、3億美元。不可忽視的是，九龍倉已經連續3個月持續領跑境外融資榜。

隨著4月結束，大部分上市房企2020年的年報已經公佈，其降負債成效也為外界所關注。自去年8月出臺針對重點房地産企業的資金監測和融資管理規則以來，不少房企的降杠桿意願較為明顯，綠檔陣營持續擴容。業內預測，截至2021年6月底，將有更多房企進入綠檔陣營。不過，“宅地集中供應”下的首次土拍已經開啟，房企的融資能力也面臨前所未有的挑戰。

品牌建設：頭部房企持續領跑 生態建設加強

與3月類似，頭部房企持續領跑2021年4月中國房地産企業品牌傳播力TOP100。總體來看，有99家房企的得分超過60，僅有佳源國際控股未及格。與此同時，上榜房企的均值為74.22，有42家房企的得分超過均值，但總數仍然不及上榜房企的一半。此外，與3月相比，上榜房企的整體均值有所降低。

尤其是融創中國，已經連續兩個月蟬聯中國房地産企業品牌傳播力TOP100的冠軍。在4月，融創中國發佈公告披露了與彰泰集團的合作事宜，並在行業內引發新一輪熱議。此前，旭輝集團曾發佈與彰泰集團的合作事宜。基於此，融創中國、旭輝集團、彰泰集團等3家房企的品牌傳播力均得到提升。與上述房企類似，藍光發展也深陷被並購的傳聞。有消息稱，藍光發展也在洽談出售公司控制權事宜。隨後，藍光發展發佈澄清公告否定這一消息。

隨著行業規則發生變化，強強聯合成為壯大房企實力的重要途徑，其品牌傳播更是呈現疊加效應。例如，4月23日，以“萬物向新·聚勢而生”為主題的2021新城控股“美好同行者”生態大會在江蘇常州啟幕，大會圍繞“共融、共創、共贏、共生”的主題，新城控股的管理層與來自全國各地的400余家合作商齊聚一堂，探索合作共贏之道；4月22日，“建築·健康2030”聯盟在杭州正式成立。據了解，“建築·健康2030”聯盟由遠洋集團以遠洋之帆公益基金會作為平臺，與中國房地産業協會、國家住宅與居住環境工程技術研究中心聯合發起。

綜合來看，4月，頭部房企的規模優勢明顯，銷售業績更趨穩定；“兩集中”土拍逐步落槌，房企新增土地貨值波動較大；境內外融資分化加劇，房企降杠桿意願明顯；品牌傳播強調生態建設，疊加效應持續增強。