近日，由地産中國領先指數研究室出品的地産中國領先指數將陸續發佈。據悉，自2021年3月開始，地産中國領先指數將在每月月初發佈。地産中國領先指數經過近一年的精心籌備，通過科學的指標篩選、嚴格的模型測試以及權威的專家論證，旨在運用翔實的數據統計與全面的測評體系，對銷售金額、銷售面積、融資概況、土地貨值、品牌影響力等維度進行全景式觀察。作為房地産行業的重要指數之一，地産中國領先指數有望成為房地産市場發展的風向標，從而為市場各方及廣大投資者提供重要參考。

領先地産，盡在數讀。從2020年8月的“三條紅線”到去年年底的“五檔貸款管理”，再到今年第一季度的“宅地集中供應”，房地産行業的長效調控機制正逐步落地。不難發現，行業規則被重新定義，管理紅利時代已經悄然而至。對此，地産中國領先指數將帶來全方位的深度解讀。

銷售業績：5家房企超千億 不同陣營分化加劇

從2021年1-3月中國房地産企業銷售額TOP100來看，僅短短3個月的時間就有5家房企的銷售額超過千億，分別為碧桂園1976.1億元、萬科1794.7億元、中國恒大1527.5億元、保利發展1232億元、融創中國1154億元。值得注意的是，就2021年1-3月中國房地産企業銷售面積TOP100而言，排名前五的房企依次為碧桂園、中國恒大、萬科、融創中國、保利發展等，與2021年1-3月中國房地産企業銷售額TOP100排名前5的企業一致。這也從側面表明，儘管樓市調控持續加碼，但品牌房企的優勢愈發突出，並牢牢佔據了頭部地位。

此外，在今年1-3月，房企不同陣營的發展也在持續分化。例如，銷售額1000億元以上的房企共有5家；500-1000億元的房企有10家；200-500億元的房企業有33家；100-200億元的房企有25家；剩餘的27家房企均不足100億元。

隨著房地産行業進入管理紅利時代，房企必須摒棄舊有模式下一味追求規模擴張的思路，更加重視增長品質。在此背景下，不少房企選擇戰略合作。一方面補足自身的短板；另一方面實現強強聯合，增強自身的競爭力。例如，今年3月，萬科集團與中交集團在土地開發、城市綜合體、産業園區等領域開展深入合作，補齊産業鏈；融僑集團與福州城市建設投資集團強強聯合，加速構建國企+民企融合發展模式；平安不動産與俊發集團將重點圍繞城市更新這一新型城市發展命題發揮優勢、資源互補；世茂海峽與上坤集團達成戰略合作，就粵港澳大灣區及廣西市場的投資拓展展開闔作等等。

新增貨值：“宅地集中供應”加速落地 投資拓展需順勢而為

2021年1-3月中國房地産企業新增貨值TOP100顯示，截至一季度末，有12家房企的新增貨值超過300億元，分別為保利發展1008.7億元、融創中國825.6億元、萬科800.6億元、碧桂園728.69億元、綠城中國712.2億元、華潤置地668.37億元、中國海外發展635億元、招商蛇口518.35億元、新城控股380.45億元、建發房産378.3億元、綠地控股345.6億元、旭輝集團305.7億元。

相比之下，頭部房企在投資拓展方面實力強勁，也更具靈活性。而從城市分佈來看，隨著“宅地集中供應”加速落地，三四線土拍市場較熱，不少央企、國企積極出手補倉，斬獲諸多優質地塊。

與此同時，不少熱點城市紛紛出臺相應的土地出讓時間表及土地供應計劃，例如北京、天津、蘇州、合肥、成都等地。以北京為例，3月31日晚間，按照自然資源部關於做好2021年度住宅用地供應分類調控工作中招拍挂出讓住宅用地的有關要求，2021年北京市將於3月、7月左右、11月左右分三批次發佈商品住宅用地出讓公告。其中，3月31日，北京首批集中供地掛牌亮相。北京一次性掛牌30宗住宅用地，涉及土地面積169公頃，建築面積達345萬平方米，將於5月8日開始競拍。而位於中心城區項目達到15宗，建設用地面積約73公頃，佔比約43%。

可以預見，在金融管控不斷升級之下，住宅用地招拍挂規則的變化將考驗房企的融資能力，後續新增貨值也將會發生變化。

融資概況：境外債走弱 境內債規模有所提升 

進入3月，境外債與境內債的發行規模出現明顯分化。根據2021年3月中國房地産企業境內外融資TOP榜顯示，境內債與境外債的發行規模差額進一步拉大。其中，境內債的發行規模為841.36億元，境外債的發行規模僅為39.15億美元，境內債遠超境外債。不難發現，房企發行境內債的意願持續走強。

具體來看，金地集團以60億元奪得境內債發行規模的第一，其後為保利發展44.4億元，首創置業44.3億元。境外債方面，九龍倉以12億美元居於境外債發行規模的榜首，其次是中國金茂、中國奧園，融資額度分別為6億美元、3.5億美元。不可忽視的是，九龍倉更是持續領跑境外融資榜。

自2020年針對重點房地産企業的資金監測和融資管理規則出臺後，房地産行業的金融監管持續升級。為此，不少房企開啟了降杠桿之路，並取得了突出成效。縱觀房企2020年度的業績公告可知，眾多房企在2020年降杠桿意願明顯，“三條紅線”全部實現綠檔，綠檔陣營不斷擴容。例如，招商蛇口、金輝控股、龍光集團、融信中國等等均在2020年末進入綠檔陣營。

值得注意的是，隨著“宅地集中供應”逐步落地，房企的融資能力與流動性管理均面臨嚴峻考驗，財務靈活性也將被提升至前所未有的高度。

品牌建設：抓住Z時代 品牌年輕化成主要趨勢 

縱觀2021年3月中國房地産企業品牌傳播力TOP100榜單，TOP10房企均高於90分。其中，融創中國以97.5分一舉拔得頭籌，其後分別為萬科97.23分、保利發展96.44分、龍湖集團95.89分、中國海外發展94.32分。整體來看，由於3月開始不少上市房企逐步發佈2020年的業績公告及財務報告，上市房企的整體影響力遠超非上市房企。

尤其是融創中國，在3月開啟了“I AM I”的推廣活動，並順勢推出了“ i+美好生活體系”。這也是繼萬科2月的“挺傳統”系列宣傳後又一頭部房企推出的系列品牌推廣。

據介紹，圍繞社會發展和主流客群年輕化趨勢下的新需求、新文化、新體驗，融創中國正在不斷創新，用“親密、對話、陪伴、玩美、由我”的I AM I融創生活新主張表達對年輕化生活方式的態度。基於I AM I生活新主張、結合市場客戶研究，融創中國進一步推出 i+美好生活體系，包含i城市、i社區、i家庭、i生活四大維度，通過4大城市營造策略、6大社區歡樂場景、9大家庭功能模組、3大社交生活圈打造一整套生活解決方案，為主流客群提供年輕化的、先鋒新潮的生活方式。

客群的轉變，使得品牌日益年輕化成為房企品牌建設的新一輪攻勢。在貝殼發佈的全國成交客戶結構中，85後、90後置業者佔比60%，年輕化成為主流客群的重要趨勢，其整體的代際特徵也提出了新的居住及生活需求。

此外，今年3月9日，“保利物業杯”全國物業管理行業職業技能競賽在安徽省合肥市隆重開幕。來自全國46個賽區的31個省級代表隊和15個企業代表隊共聚一堂，切磋專業技能、交流專業知識。作為物業管理行業的盛會，這一活動被稱之為“物業管理行業的奧林匹克”，保利物業也因此名聲大噪，保利發展的品牌影響力得到廣泛傳播。

綜上所述，3月，房企銷售陣營分化加劇，頭部房企持續領跑；“宅地集中供應”加速落地，投資拓展需順勢而為；融資方面，境外債走弱，境內債規模持續攀升；品牌建設要抓住Z時代，增強其年輕化。