2020年度業績會上，以龍頭房企領銜的多家房企均重點提到了多元化業務。

碧桂園首次表態機器人業務有信心明年實現盈利;萬科著重提到了旗下城市更新業務;恒大表示，目前恒大正在走出房地産業的單一性，向著“多元産業+數字科技”完成轉型。

房企多元化戰略的重要性，還體現在了“更名”上。2020年以來，世茂集團、禹洲集團、龍光集團均將企業名稱“去地産化”，存量時代，顯示出房企對於自身定位和發展策略轉變的考量。

那麼，經過幾年探索，房企多元化進展如何?根據貝殼研究院數據(截至4月12日)，2020年，TOP50房企多元化發展呈現兩極分化，其中，新城、龍光以及招商多元化收入佔比均超20%，位列榜單前三。祥生、建發、中梁和遠洋排名墊底，佔比僅為百分之零點幾。龍頭房企儘管聲量強勁，但碧萬恒融，僅有融創比例超過了5%。

近四年表現“割裂”，新城控股(601155,股吧)位居榜首

和訊房産觀察，TOP50房企，多元化收入佔比與公司在房地産業的排名並無關係，在多元化收入佔比前十的公司中，房地産業績排名前十到四十名者均有出現。排名數據十分割裂，新城控股、龍光集團和招商蛇口(001979,股吧)組成了第一梯隊，多元化收入佔比超過20%;第二梯隊為六家公司，多元化比例超過10%;其餘多數企業為第三梯隊，比例在10%以下，大部分房企的多元化收入比例在5%左右。

而同一梯隊中，緊臨企業收入佔比差距並不明顯，比如，第一名新城控股超過第二名龍光集團近6%，第三名招商蛇口超過第四名時代中國近6.5%，這是相鄰排名中最大的百分比差距。而其他相鄰公司的排名中多元化佔比則十分相近，都在2%以內。

多元化收入佔比，前三甲有何突出優勢?首先，新城控股在於旗下商業地産吾悅廣場發展迅速。2020年，在行業普遍承壓情況下，新城控股商業運營總收入增長至57.21億元，其中吾悅廣場商業運營總收入增長至56.7億元，超額完成55億元租金的目標，同比上漲超過30%。

新城控股董事長王曉松就曾強調，新城未來第3個15年發展的利潤將主要來自於商業管理。

根據克而瑞數據，超九成房企佈局了商業地産及運營板塊。商業穩定的現金流、利潤以及強抗週期性成為房企選擇的主要原因。

招商蛇口得益於園區開發也實現了快速發展。2020年實現營業收入1296.21億元，同比增長32.71%，其中社區開發與運營業務實現收入1012.57億元，同比增長19.75%;園區開發與運營業務實現收入282.30億元，同比增長126.28%。增速明顯，助力多元化快速發展。

事實上，時間線拉長到更長，開發商的多元化業務早已開始佈局，但2017年-2019年中多元化也呈現了極端的兩極分化。

2017年多元收入佔比第一名為綠地比例為48.19%，第二名為中南建設(000961,股吧)比例為37.85%，兩者相差近10%，而第三名為金茂比例為13.53%，差距更加明顯。

2018年依然延續2017年的趨勢，第一名綠地的比例上升到了53.7%，第二名中南建設為38.45%，第三名遠洋為14.31%，梯隊之間的門檻依然十分巨大。

2019年在數量上出現了變化，過去兩年中第一梯隊佔比近百分之五十的公司只有一家，在2019年變為兩家，除綠地外，新城控股多元化收入佔比也超過了百分之五十。

難掩多元收入佔比較低事實?

從2020年成績單看，龍頭房企多元化均有突破性。

像萬科多元化增速已開始趕超地産業務。過去，萬科主業增速放緩，甚至淪為個位數增速，一直備受質疑。但2020年，萬科多元化增速超過了主業增速，這不失為一大驚喜。?

數據顯示，租賃住宅，萬科旗下集中式長租公寓品牌泊寓2020年營收25.4億元，同比增72.33%;物業服務，萬物雲營收182.04億元，同比增27.36%;物流倉儲，萬科旗下萬緯物流2020年管理項目營收18.7億元，同比增37%。其中，高標庫和冷庫收入同比分別增長29%和60%。相比之下，地産主業增速不及多元化業務。2020年萬科銷售金額約7041.46億元，同比增長11.6%。

儘管如此，仍掩蓋不了一個事實。龍頭多元化收入佔比在TOP50中的排名較為靠後，除融創在2020年多元化收入佔比超過了5%外，其餘三位龍頭企業均未能突破5%這一比例。且近四年間，每一年該數據變化並不大。

儘管對於龍頭房企來説，因其綜合能力相交于規模較小的企業來説更為強勁，發展多元化支撐點較為厚實，但在變化莫測的外部環境加持下，試錯時間變得似乎越來越昂貴，所以儘快使多元化成體系成規模成勢力且儘快能貢獻收入，恐怕他們變得更為迫切。

而從龍頭房企多元化在去年的舉動來看，也能體現出他們的迫切和焦慮心態。比如，2019年初萬科曾喊出活下去，要求收斂聚焦，鞏固提升基本盤，對於多元業務修剪枝葉，進行階段性的總結和調整。

在2020年年底，“冰雪事業部”就消失不見了，被併入到了新設的部門。12月24日，萬科集團合夥人兼原冰雪事業部(BU)首席合夥人丁長峰還在朋友圈發文稱：經過3個月的籌備，集團正式發文成立了萬科酒店及度假事業部，原冰雪事業部併入新的BU。又是萬里長征，前面一樣有雪山草地要過。

業務拆分上市成功路徑難複製

如果説，過去房企多元化確實在為企業尋求第二條增長曲線探尋路徑，但在近兩年來調控政策頻發，融資渠道收窄背景下，房企們的多元化目的似乎也開始有所轉向：即拆分上市，登陸資本市場，探尋融資路徑渠道。

也就是説，當下開發商重提多元化，更多的是處於收攏資金提高流動性。但這條路好走嗎?

當下，物業股總市值越過萬億門檻，港股物業板塊平均市盈率31.7倍，遠高於港股主機板的市盈率(12倍)。雖然整體火熱，但拆分後表現則兩級分化，頭部房企拆分的物業公司由於母公司規模，在管面積存在優勢，增速也存在優勢。

另一方面，小型物業公司似乎難以享受到這種紅利，上市即破發的現象屢屢發生，以至於後來企業上市腳步似乎也變得不再那麼迫切，且還在醞釀如何講好一個新的資本故事。

“從2020年成交量來看，約有64%的物業股成交量低於板塊均值，市場流動性偏弱，因此未來物業板塊的增長速度會放緩。”第一太平戴維斯華北區估價部負責人、高級董事胡建明向和訊房産表示。

除物管板塊外，開發商還躍躍欲試計劃拆分出商業、代建、綠色智慧家居、文旅等板塊上市，綠城中國、中國奧園、雅居樂都對旗下子業務進行分拆上市。

不過，針對子板塊分拆上市，克而瑞認為，各細分領域都有效倣難度。

以代建為例，在代建領域具有先發優勢的房企，效倣綠城管理的難度很大：一方面，走通這一商業模式，需要具備較強的項目管控能力和較高的品牌溢價，綠城多年深耕代建領域，已建立了規模效應。另一方面，綠城的商業代建業務委託方主要是中小型房企，在行業集中度不斷提高的趨勢下，行業未來的市場空間或將受限。（和訊房産）