近日，上海中原地産發佈2020年2020年土地市場盤點。上海中原地産表示，2020年上海土地市場確實表現不錯。成交土地量顯著提升。

截止2020年12月25日，上海全市經營性土地成交797.5萬平方米，累計同比增加55.4%。不僅成交量增加，溢價率也在上升。今年有溢價的土地達到60幅，溢價率最高的達到164.7%！

2020年上海土地市場從年頭熱到年末。年初雖然有疫情影響，但徐匯濱江商業性地塊仍然以總價310億元成為全國總價地王。隨後，嘉定、青浦、南匯臨港板塊等居住地塊上市，帶動交易熱情；年中楊浦區江浦社區R-09地塊（大橋街道115街坊）進一步帶熱市區土地交易；年末還有露香園地塊入市，土地市場的熱可以真實感受到。

2020土地溢價率前10

土地溢價率上漲

溢價率上升的原因是土地拍賣方式有了微調。

原先為了控制土地價格，大量住宅用地有15%面積的自持要求。但是今年基於疫情影響，考慮到開發商的承受力，不少宅地取消這一要求。這也意味，開發商所有的資金不會出現沉澱！因此房企拿地的積極性有所提升，即便有一定溢價我也能通過銷售實現資金流轉。

其二，為了吸引開發商拿地，今年罕見投放不少市中心的純宅地。

市中心土地本身就是稀缺資源，賣一塊地少一塊。而且從開發商的角度來講，回歸一二線的趨勢明顯，尤其是一些從來未進入上海的房企，拿地興趣就更濃了。

今年還有一個比較有意思的現象，就是最高溢價是商業地産拿下的，而不是純住宅地塊。

臨港地區還是比較搶眼的，溢價率排名前三中有兩幅是臨港地塊。臨港自去年政策利好後，今年還有人才落戶等特殊政策。未來前景和預期抬升了開發商拿地熱情。

2020土地成交樓板價前10

明年土地市場研判

1、供應充分

上海今年房價上漲和最近兩年土地供應不多有一定關聯。上海房價還是有上漲壓力，供求矛盾依然突出。上海從拿地到入市，平均週期在11個月左右。換而言之，即便是現在增加土地供應也要在11個月後才能轉化為市場供應。因此，明年土地供應依然會維持相應節奏。

此外，增加土地供應，競爭趨緩，平穩需求，土地價格快速上漲的趨勢也會受到遏制。

2、聯合拿地會增多

今年談的最多的就是“三道紅線”，明年這方面的壓力會越來越明顯，在這種背景下，聯合拿地尤其是中小房企或是主要的應對舉措。當然，不僅中小房企，一些杠桿過高，負債率高的大房企也可能抱團取暖。

3、自持地塊供應可能會有所控制

因為沒有自持，所以導致今年平均溢價率上升。為了控制土地價格進一步上漲帶來的壓力和預期，很有可能明年此類地塊數量會有所控制。