年底臨近，距全面實施“三道紅線”政策僅剩1個多月。在融資新規對房企有息負債“穿透式”精細化管控要求下，房企相關動作愈加頻繁，“瘦身”“增肌”手段並舉。

一方面，房企加速分拆旗下物業資産上市以增權益、加厚現金流“增肌”；另一方面，密集出售旗下高負債標的以“瘦身”。有專家稱，在“房住不炒”的主基調下，房企降杠桿已成行業趨勢。房企更要加強自身內增長、精細化運營，尋求合理穩健的發展路徑，向管理要紅利。

加速分拆以“增肌”

房企“增肌”方式包括分拆資産上市、配售新股、引入戰投等，分拆旗下物業資産上市又最為常見。

越秀地産11月23日晚公告稱，公司正考慮可能分拆物業管理業務在港上市，廣州地鐵正考慮參與可能分拆的投資機遇。同日，越秀地産以2.8億元收購廣州地鐵旗下兩家公司部分股權。

金科服務、融創服務控股日前在港上市。從各房企中報數據來看，融創服務控股母公司融創中國“三道紅線”全部踩中，金科服務母公司金科股份踩中“三道紅線”中的兩條。

國泰君安研報稱，房企降杠桿反映在所有者權益端，可通過股權融資和分拆上市實現。股權融資不會增加有息負債，同時可以增厚權益，對改善公司負債水準作用顯著；房企通過分拆旗下盈利能力較強業務上市，尤其是物業業務，可以減輕自身融資壓力，獲得新利潤增長點，並改善流動性。

中國恒大方面曾表示，單就恒大物業引入235億港元戰略投資，預計就可降低中國恒大凈負債率19個百分點。中國恒大持有恒大物業71.94%權益，恒大物業上市後仍為中國恒大附屬公司，可從所有者權益端幫助中國恒大實現降負債目的。

安信證券研報指出，若以各房企中報數據為劃檔依據，從三季報數據來看，“踩線”兩條的房企中38.5%已實現“降檔”。華僑城、蘇州高新由“踩線”兩條轉為無“踩線”，華僑城主要通過增加權益方式實現降低凈負債率指標。

出售高負債標的以“瘦身”

房企“瘦身”舉措主要表現為密集出售虧損或高負債狀態標的。

北京産權交易所日前披露公告顯示，華僑城擬19.77億元底價轉讓武漢天創置業有限公司30%股權及相關債權。後者前9個月凈虧損339.43萬元，截至9月30日的資産總額為71.86億元，負債總額為71.89億元，所有者權益為-339.43萬元。

招商蛇口擬10.98億元底價轉讓深圳市太子灣商儲置業有限公司100%股權及2.38億元債權。截至8月30日，後者資産總額為3.04億元，負債總額為1.64億元，所有者權益為1.39億元；前8個月營業收入為0元，凈虧損31.23萬元。就公開掛牌轉讓公司來看，轉讓方多為央企，且被轉讓標的多處於虧損或資不抵債狀態。

“‘三道紅線’下，央企為響應政策號召積極降負債。出售負債較高水準的項目，可快速有效降低負債水準，且可實現資金回籠。”中指研究院企業研究副總監劉水錶示。

劉水告訴中國證券報記者，2014年國資委發佈的《關於中央企業資産轉讓進場交易有關事項的通知》，明確要求中央企業及其各級控股企業一定金額以上的資産對外轉讓，應當在依法設立的企業國有産權交易機構公開進行。就民營房企而言，轉讓事宜若有明確受讓方，只需經董事會同意，簽署轉讓協議即可。

旭輝控股集團、中國恒大等通過贖回債券以減少支出保護現金流。10月13日，中國恒大提前償還兩筆公司債，本息合計114.27億元；10月20日，全額償還40億港元夾層融資；10月23日，提前贖回121.29億港元優先票據。

克而瑞研究中心企業研究總監房玲表示，控制杠桿水準、出售資産“瘦身”、股權融資已成為房企應對“三道紅線”重要方式。但此調整並不能真正把握好降杠桿和規模擴張的平衡，房企未來仍需加強銷售回款，提升運營效率和盈利水準，增強自身“造血”能力。

向管理要紅利

佳兆業集團控股副總裁劉策日前稱，公司在規模跨越的同時，將經營品質作為核心。年初至今公司堅持向管理要紅利，重點實施包括提升品質品質、銷售價格、開發速度，控制建安成本、融資成本等“四升四降”舉措。提效方面，公司提出“地産+城市更新+産業”戰略，産業鏈涉及文化體育、商業運營、旅遊産業、酒店餐飲、物業管理、航海運輸、健康醫療、科技産業、公寓辦公、足球俱樂部等。

旭輝控股集團董事會主席林中日前稱，過去20年房價單邊上漲，買塊地放幾年可能就增值了。在當前的低增長期，資金損耗越來越大，最終不得已進入管理紅利。在他看來，管理紅利需要三大維度的能力，包括資源獲取、贏得客戶和運營能力。

萬科董事會主席鬱亮此前稱，房地産行業的土地紅利和金融紅利已經遠去，未來需要把握“管理紅利”。未來企業應該聚焦好産品、好服務，實施長期主義。

萬科南方區域事業集團首席執行官孫嘉稱，萬科南方區域要聚焦産品和服務，鞏固和提升基本盤，進一步完善業務和管理架構。孫嘉將萬科南方區域新業務管理架構稱為“一體、兩翼、雙核”。其中“一體”是指整個南方區一盤棋，把整個區域的精力、資源通過協作方式凝聚起來，更高效地服務客戶，滿足客戶各方面需求。

“長期看，房企要加強自身內增長，精細化運營，尋求合理穩健的發展路徑。精細化運營要求房企注重主業，包括去化速度、回款能力、財務指標是否穩健等。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示。