日前，萬科參與更新的望京小街項目落地。中國證券報記者注意到，近期房企參與城市更新動作頻繁，部分公司通過成立城市更新類公司、和地方政府簽訂合作等方式進軍城市更新“賽道”。城市更新市場規模有望達到10萬億級別，城市更新業務將成為房企業務新的增長點。

積極介入

“比起以前，真的是煥然一新。”望京小街商業步行街某店員告訴中國證券報記者。日前，由北京市朝陽區人民政府引導，萬科參與的城市更新項目望京小街開街。望京小街的更新解決了原本“停車難、垃圾多、能耗大”等問題，將老舊街區改造為設有商亭集市、餐飲、藝術展、影院、酒吧等消費場景的商業步行街。

望京小街是對“政府投入+社會資本”模式的探索，也是萬科首次將城市更新範圍擴展至街區小巷。萬科方面稱，公司將以望京小街模式為新起點，加快形成可複製、可推廣的城市更新經驗，為構築新型城市空間提供借鑒。之前，萬科更新成功的案例包括廣州永慶坊、瀋陽紅梅文創園等。

早前，中海地産和上海市黃浦區人民政府達成合作，由中海地産投資590億元，對黃浦區建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目5幅土地進行開發建設。中海地産方面表示，這將是公司發展史上投資規模最大的項目。7月22日，萬科和瀋陽市人民政府訂立協議，在瀋陽市總投資560億元，項目業態包括城市舊改。

除和政府合作參與城市更新業務外，部分房企選擇企業與企業合作，發揮各自優勢進軍城市更新市場。

7月26日，花樣年集團和中國奧園簽署城市更新戰略合作協議。花樣年集團方面稱，未來雙方將發揮各自項目資源、運營管理等優勢，在大灣區城市更新板塊開展更為深入、緊密的長期合作。截至2019年12月，花樣年集團超過一半的土儲位於粵港澳大灣區，在大灣區擁有46個城市更新項目。中國奧園佈局城市更新領域已久，目前正在推進的項目有40多個，“三舊”改造全覆蓋。

7月22日，旭輝控股集團和悅明置業就城市更新項目簽訂合作協議。悅明置業一直專注東莞市城市更新，與旭輝控股集團的此次合作，是東莞市城市更新等存量土地開發的相關項目。

克而瑞地産研究中心數據顯示，TOP100房企中有47%的企業涉足城市更新領域，TOP50房企中有61%的企業涉足城市更新。

中指研究院企業研究總監李建橋表示，城市更新已經成為眾多地方政府關注的重點領域，各地方政府通過城市更新優化城市空間結構，改善城市人居環境，提升城市功能及核心競爭力。未來，城市更新將是城市高品質發展的必由之路。越來越多的房企參與到城市更新領域，企業將城市更新作為業務發展的新賽道，打造新的增長極。

開闢土儲新途徑

介入城市更新項目成為不少房企增加土儲的新途徑。

富力地産2019年年報披露，截至報告期，公司通過3個城市的城市更新項目轉化了179萬平方米土儲，預計2年內通過城市更新方式轉化的土儲面積將達1000萬平方米，相當於2000億元可售貨值。

雅居樂近期宣佈成立城市更新集團，聚焦粵港澳大灣區，深入華北及中原地區，全力打造城市更新前、中、後端全鏈條運營服務。目前，其城市更新業務已進駐全國10余個城市，涉及“三舊”改造和棚戶區改造等。

中國奧園2020年半年報披露，截至報告期，公司土儲貨值為5015億元，計入城市更新項目後的總貨值約11602億元；擁有超50個不同階段的城市更新項目，可售資源約6587億元，其中粵港澳大灣區佔95%。

中泰國際房地産行業分析師劉潔琦表示，一二線城市中心區域的招拍挂機會在變少，城市更新需求上升。通過參與城市更新項目，開發商可以獲得城市中心區域的開發機會，並助力推動城市進一步發展。不過，城市更新市場的門檻較高，對開發商運營經驗要求很高，但參與的企業獲取土儲的難度和成本比招拍挂市場低。

有望成業務新增長點

川財證券研報認為，隨著熱門城市土地供應放緩，城市更新或成房企新業務增長點。

億翰智庫報告顯示，2019年全國商品房銷售金額超過16萬億元，TOP30企業集中度達50%。隨著房地産行業由增量時代逐步向存量時代過渡，增量空間將不斷縮小，城市更新市場規模將不斷擴大。

佳兆業集團發佈的《2019-2020房地産行業白皮書》指出，中國房地産總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率計算，城市更新迎來6萬億元級市場。隨著總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續提升，最終市場將迎來10萬億元的大賽道。

西南證券研報認為，土地資源日漸稀缺，盤活存量土地資源成必然出路。城市更新或開啟房地産增量新時代，成為城市可持續發展的重要抓手。

值得一提的是，就全國城市更新格局來看，大灣區成為房企城市更新的“必爭之地”。克而瑞地産研究中心數據顯示，TOP100房企中有27家城市更新業務涉足廣東省，熱點城市包括廣州、佛山、深圳等。同時，城市更新參與房企本土化特徵明顯。如廣州市場，富力地産、佳兆業集團等較活躍；上海地方性國企佔據優勢；北京國資房企活躍，如首開、中海等房企成為北京城市更新的主要參與者。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，由於城市更新項目本身存在回報週期長、不穩定因素多、開發難度大等問題，因此對房企要求門檻相對較高。同時，城市更新涉及政府、居民等多主體，拆遷協商環節較複雜。