經歷5月份如火如荼的樓市行情後，北京地區6月份成交迎來低迷期，一二手商品房成交量相比5月明顯下滑。多位業內人士預計，北京地區7月份樓市成交或延續清淡。

成交低迷

“目前二手房看房又回歸線上為主、線下為輔。很多小區進不去，有的售房業主對大規模線下看房比較抵觸。疫情波動對二手房市場影響很大。”多位二手房仲介銷售人員對中國證券報記者表示。

從網簽數據看，5月份二手房成交火熱，很多前期簽約的房源在6月份進行網簽流程，因此網簽量依然處於高位。

但成交量已出現明顯的高位回落現象。6月1日至6月7日成交3800套，6月8日至6月15日成交4200套。6月15日至6月21日，北京二手房只成交2500套，相比6月初的兩周跌幅明顯。端午小長假期間，北京二手房市場繼續萎縮，日成交量低於300套。預計本週二手房成交在2000套以內。6月二手房成交大約在1.5萬套，低於5月的成交2.1萬套。

2020年上半年，北京新建住宅簽約1.7萬套，二手房合計簽約6.6萬套，創近幾年新低。2015年-2019年，北京地區二手房相應年份上半年成交量分別為85051套、135507套、87601套、76640套和72603套。

中原地産首席分析師張大偉分析認為，2020年北京房地産市場整體成交低迷。從上半年的行情看，1月市場平穩，2-3月成交極度萎縮，4月市場逐漸恢復，5月出現一波小陽春行情。6月上半月二手房高位運作，新建住宅供應井噴。但受疫情波動影響，市場再次低迷。

張大偉指出，5月二手房網簽1.6萬套，因為網簽滯後，實際簽約高達2.1萬套，這些交易逐漸體現到6月的網簽數據。從目前情況看，市場高位回落，看房量銳減。預計7月份二手房市場難以樂觀。

需求不足

進入6月以來，隨著北京西城學區房落戶政策臨近，換房客趨於冷靜，需求端明顯不足。同時，剛需客戶前期集中“上車”，換房需求普遍不足。

“6月份成交低迷最主要的原因是需求跟不上。線上看房很方便，不少客戶前期看了很多套房源。真想買的話，線上簽約、打款、交付都不是障礙。”多位銷售人員對中國證券報記者表示。

中國證券報記者調研發現，二手房存在較為明顯的連環銷售情況。換房客戶需先賣出自住房産，然後再買入，中間至少牽扯到三至四個交易環節。由於貸款、房源量較少等多重因素制約，換房客戶的交易達成一致的難度大。這也是簽約量減少的一大原因。

“300萬元-400萬元屬於‘上車盤’，400萬元至600萬元屬於剛需盤，600萬元以上屬於改善盤。目前的情況是，前期‘上車盤’銷售較好，導致價格上漲，且房源量較少。剛需盤雖然房源較多，但價格居高不下。改善盤降價意願高，房源量大，但成交量仍上不去。”多位業內人士指出，“算上仲介費和稅費，北京剛需盤換房客戶實際首付比例達70%以上。很多換房客戶面臨高首付壓力，換房只能望而卻步。目前北京成交量基本靠剛需盤支撐。”

庫存攀升

“北京地區大部分新房項目之前開盤賣出去8成左右叫基本售罄，現在開盤能賣出3成就屬於好項目。”多位資深銷售人員對中國證券報記者説，“北京市場新建住宅庫存達8.7萬套的歷史高峰，相比去年同期上漲29%。”

值得注意的是，隨著新房樓盤加快建設，華北等地區不少熱點城市的新房庫存量持續攀升。上海易居房地産研究院指出，4月、5月全國新開工面積逐漸企穩，銷售面積有所反彈，預計2020年全國樓市潛在供求比整體處於上升態勢。2020年9月大概率是潛在供求比的高點，2021年將緩慢下降，且處於供大於求狀態。

截至2020年4月，多個地區住宅銷售面積明顯下降，庫存去化壓力增大。其中，華北地區如天津、華中地區如鄭州的供求比和去化週期相對較高，去化壓力較大；華南和華東地區則相對較好。

易居研究院研究員王若辰表示，潛在供求比與70城新房價格有較高的關聯度，供求比的高點基本對應70城房價的低點。目前供求比仍在緩慢上行，預計9月份高點後將緩慢下行。