近年來，二手房交易市場出現了多起因“凶宅”引發的買賣糾紛，究竟哪類房屋屬於“凶宅”，出賣人應該明確告訴呢？近日，南通市中級人民法院二審宣判一起“凶宅”買賣糾紛案，駁回了買房人要求撤銷房屋買賣合同並返還定金的訴訟請求。

要求撤銷合同，被告提出反訴

2018年9月，陳潔將自己位於市區的一套房屋出售給丁雲，兩人通過仲介簽訂了房屋買賣合同。當日，丁雲就通過仲介向陳潔支付定金10萬元。但一直到約定的支付首付款期限屆滿，丁雲仍遲遲未付款。

陳潔通過仲介及郵寄掛號信等方式向丁雲催要首付款，但均未得到回應。2018年10月，丁雲以陳潔的母親逝于房屋內會造成其使用障礙為由，起訴至海門法院，請求撤銷其與陳潔簽訂的房屋買賣合同，並要求陳潔返還定金10萬元。

記者了解到，丁雲主張出賣人在案涉合同訂立過程中，刻意隱瞞李玉逝于房屋內的事實，構成欺詐，合同應予撤銷。陳潔則認為，其在訂立合同時已披露該事實，丁雲對交易房屋係明知。審理中，陳潔提出反訴，要求繼續履行合同，並要求丁雲支付遲延付款違約金43.5萬元。

法院：正常死亡不構成“凶宅”

海門法院經審理查明，該交易房屋原為陳潔的母親李玉所有。李玉于2018年1月在該房屋中去世，根據居民死亡醫學證明書，李玉的死亡原因為“衰老”。經繼承，2018年12月，該房屋産權移轉登記至陳潔名下。

法院認為，丁雲雖主張李玉逝于房屋內會造成其使用障礙，但居民死亡醫學證明書載明李玉死亡原因係“衰老”，該事實遠未達到普通民眾所認知的因“橫死”等其他情形而造成房屋成“凶宅”的嚴重程度。對“凶宅”的概念，應當遵從普通民眾的通常認知，即曾發生自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的房屋，具體包括發生他殺、自殺以及意外事件等情形。本案中，李玉為正常死亡，該事件的發生不構成房屋的重大瑕疵，也不影響房屋的正常使用，不應認定為影響合同訂立、履行的重要事實。

判決買房人支付違約金10萬元

對於李玉在房屋內“壽終正寢”，海門法院認為，這一情況不構成房屋的重大瑕疵，故出賣人的行為不屬於故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，案涉合同不存在可撤銷情形，當事每人平均應按約繼續履行合同。

在此基礎上，法院認為，丁雲遲延付款構成違約，應承擔相應的違約責任。兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，法院酌情將違約金的數額調整為10萬元。最終，海門法院判決駁回丁雲的全部訴訟請求。丁雲不服原審判決，提起上訴，南通中院最終駁回上訴，維持原判。

承辦法官表示，在實踐中，通常以交易房屋內發生非正常死亡事件為主要判斷標準。具體案件審理時，需結合居民死亡醫學推斷書、報警記錄、勘驗筆錄等個案舉證綜合分析判斷。法官認為，“凶宅”的外延不能肆意擴大，應嚴格限定在非正常死亡的範圍內，以免苛以賣方過重的資訊披露義務。（文中人物為化名） 通訊員 沈高軒