一二線市場回暖顯著樓市“小陽春”姍姍來遲

　　在多數業內人士看來，今年的樓市“小陽春”在4月下旬才真正開啟，這比此前3月中旬(全國兩會結束後)的起始時間，推遲了約一個半月。

　　受新冠肺炎疫情影響，2020年的樓市“春天”，正姍姍來遲。

　　剛剛過去的五一假期，熱點一二線樓市出現強力復蘇勢頭。隨著疫情期間壓抑的需求逐漸釋放，除武漢等少數城市外，多數熱點城市的商品房交易規模都高於往年同期。其中，受西城區教改新政影響，北京二手房交易出現量價齊升的局面。

　　這種趨勢在過去兩個月間就已初現端倪。隨著新冠肺炎疫情逐漸得到控制，大部分城市從3月中下旬就已啟動復工復産工作，土地交易、工地施工、售樓處開放等環節，也多始於此時。到4月，房地産業的日常生産經營活動已基本恢復。

　　供應恢復，加上需求釋放，常見於3月至5月的樓市“小陽春”，到今年4月下旬才真正開啟。這種熱點的後延，很有可能使今年的市場格局不同於以往。

　　“5、6月份的這波行情太重要了。”福建一房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，企業必須抓住機會“解渴”。否則，當現金流連續好幾個月走弱時，“開發商就會失去主動權”。

　　市場回暖之路

　　本輪市場的升溫，雖源於新冠肺炎疫情逐漸得到控制，但在這背後，政策驅動的因素同樣不可忽視。

　　在疫情暴發初期，各級政府部門就出臺了相關的合理化政策，如緩交土地出讓金、延緩繳納稅費等。到4月，政策開始在供需兩端同時發力，既強調加大供應，又對需求進行刺激。

　　中原地産統計顯示，今年1-4月，各地合計出臺房地産調控政策238次，比去年同期增加45%。其中，4月單月出臺房地産調控政策67次。

　　該機構指出，從政策內容看，救企與救市成為兩大特點。其中，“救企”的政策內容集中在放鬆土地出讓金的繳納、加快預售等。“救市”的政策中，雖然降低首付、鬆綁限購的內容大都被叫停，但補貼購房、人才落戶新政的手段，仍然對市場有積極的影響。

　　上海易居研究院的統計顯示，今年4月，100個重點監測城市的商品房成交量已經達到去年同期的7成以上。其中，熱點一二線城市的升溫幅度較為明顯，部分城市的成交量已經超過去年同期。

　　58同城、安居客指出，疫情期間積壓的需求在4月份得到集中釋放，2020年4月全國找房熱度環比上漲10.9%。該機構還指出，4月份購房者信心指數為102.7，環比上升1.8%。有44.5%的購房者認為2020年是買房的好時機。

　　到五一假期，需求釋放疊加政策刺激，使得市場交易繼續恢復，一些熱點城市的表現尤其亮眼。

　　2020年5月1日至5日，北京市新建商品住宅成交套數達到725套，同比增長225%。日均銷量145套，創下2016年後同期最高紀錄。同期，北京二手房成交量翻倍。受西城區“多校劃片”政策影響，西城區的金融街和德勝片區的交易增長尤其明顯。

　　西城區交易量的升溫，也拉高了整個北京二手房的交易均價。據貝殼研究院的統計，五一假期，北京鏈家平均成交均價為63530元／平方米，比4月的交易價格有明顯提升。

　　最晚復工的武漢，市場也有明顯升溫。據武漢市房管局數據顯示，五一期間(5月1日至4日)，武漢新建商品住房成交743套，已恢復至去年同期926套的80%水準。

　　保衛現金流

　　在此輪市場升溫中，開發商大多奉行“現金為王”的宗旨，在加大行銷力度的同時，繼續實施以價換量。

　　上海易居房地産研究院指出，4月開始，房企的線下行銷正逐步恢復，但線上端行銷力度依舊不減。折扣方面，恒大集團讓利幅度較大，全國619個樓盤讓利優惠，最高達到8.1折優惠。雖然部分房企也有跟進，但總體折扣仍與3月持平，在9折左右。

　　其中，為了進一步提升回款去化庫存，很多企業推出了全款折上折的優惠。

　　前述福建房企人士表示，一季度房企的現金流大受影響，加上土地市場升溫，拿地支出增加，企業“抓回款”的緊迫性大大提高。他表示，最少到今年6月份，企業都要圍繞著“回款”大做文章。

　　現金流的重要性，還體現在土地市場。今年3月和4月，很多城市推出優質地塊，並引發企業爭搶。4月，佛山、成都、福州、天津等城市，以及“長三角”區域的多個城市，都出現了土地高價成交的情況，個別地塊的競價次數超過百輪，溢價率超過100%。

　　“按照慣例，好地塊一般都在下半年推。”北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，近期大量優質地塊推出，使企業有些始料未及。但由於各家企業年初的拿地預算都相對充足，因此對土地的爭搶也較為激烈。

　　上海易居房地産研究院統計的31家典型房企，4月共花費2163億元進行拿地，環比上升117%；其中，9家房企單月拿地金額超百億。由於其中過半數地塊位於一二線城市，導致其平均成交樓面價達到5845元/平方米，上升12%。

　　遲來的“小陽春”

　　房地産是從新冠肺炎疫情影響中恢復較快的行業之一，但傳統的樓市“小陽春”仍然不得不延後。

　　在多數業內人士看來，今年的樓市“小陽春”在4月下旬才真正開啟，這比此前3月中旬(全國兩會結束後)的起始時間，推遲了約一個半月。

　　“小陽春”變成“晚春”後，成色會不會受到影響？

　　上海易居研究院指出，“紅5月”市場行情值得期許。相對充裕的信貸資金仍是房地産市場最大的利好因素，預計2020年貨幣政策整體穩健偏積極，房地産信貸政策整體中性偏積極，能激活觀望需求和提升購房能力。短期內，房地産市場仍將延續難得的銷售窗口期，成交規模有望穩中有升。

　　對於土地市場，該機構認為，儘管房企仍將保持謹慎樂觀態度，但企業投資力度仍有回暖空間。市場復蘇較快的一二線核心城市，仍將是投資的重點。

　　房企也對“晚春”頗為期待。前述福建房企人士稱，由於融資環境沒有明顯改善，未來兩個月將是房企補充現金流的關鍵時期。企業不僅會繼續加大推盤，銷售端的優惠措施也不會很快取消。

　　以北京市場為例，該人士表示，經過4月份的試探性開盤後，公司對5月北京市場的預期較為樂觀，也計劃在5月推出一批房源，從而回籠資金。但由於項目所在區域有其他競品，因此把推盤時間定在了5月1日，儘量“不落人後”。

　　據了解，因疫情影響，不少房企已將上下半年的銷售比例安排，從4:6調整為3:7。但由於近期市場恢復較快，一些企業希望在上半年盡可能多地出貨。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，在“房住不炒”的政策環境下，未來市場將會緩慢回升，成交量有望快速恢復到去年同期的水準，但價格也有局部小幅度上行的可能性。

　　中國指數研究院的統計顯示，在市場升溫的背景下，2020年4月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為15233元/平方米，環比上漲0.25%。從漲跌城市個數看，67個城市環比上漲，32個城市環比下跌，1個城市與上月持平。