禹洲原先鋪排今年一季度銷售目標在130億元至150億元,但受疫情影響,銷售額與原計劃差距30億元至50億元。
離千億隻差臨門一腳,禹洲能否在疫情後迅速補回差距,關係著今年千億衝刺的成敗。
3月31日,禹洲地産(01628.HK)發佈2019年度業績公告。報告顯示,禹洲地産去年收入232.4億元,同比微降4.38%;毛利約為60.9億元,同比下降18.42%;凈利潤約39.67億元,同比增長約6.46%。
近四年來,禹洲地産毛利率連續下降,從2016年的36.37%,逐年跌破三十,降至去年的26.21%。不過,公司有信心在未來兩三年將毛利率維持在25%至30%之間。
去年禹洲實現合約銷售額751.15億元,同比上升34.13%,超額完成預定目標的112%。從區域來看,長三角對銷售貢獻最大,達到65%;其次是海西區域,佔比27%。
對於如何跨越千億,禹洲稱已經為今年備足至少1800億元的可售貨值,一二線及準二線佔比超九成。關於今年的推盤計劃,禹洲地産首席財務官邱于賡表示,“原先上半年計劃40%,下半年60%。受疫情影響,上半年佔比大概35%,下半年65%。”
值得注意的是,禹洲在進入蘇州市場的第三個年頭,去年的簽約額突破百億,貢獻銷售額超20%,成為公司首個百億銷售量級的城市公司。也正是歸功於此,去年禹洲調整組織架構,以蘇州公司為核心城市設立江蘇區域,轄管江蘇省內城市公司。
邱于賡期待今年有更多城市公司突破百億銷售,特別是上海、天津、合肥等幾個城市,潛力均比較大。
對千億目標的追逐,離不開開拓疆土。
2019年,禹洲通過公開招拍挂以及收並購的方式,斬獲35幅地塊,權益歸屬總建築面積約265.6萬平方米,其中一線、二線及三線城市的佔比分別為18%、77%及5%。
從進駐的城市來看,禹洲聚焦于核心一二線城市,及核心城市圈內人口基數大且交通方便的三線城市。這些城市不僅能擴大銷售規模,也能借其去化和回款優勢提升盈利水準。
除了長三角區域,禹洲在去年中期業績會上宣佈已成立城市更新部門,大灣區就是主戰場。2019年,禹洲在佛山新增四個項目,在大灣區共計9個項目,分佈于香港、惠州、佛山和中山,未來禹洲也將加大在大灣區的佈局。
截至去年年底,禹洲土儲總可供銷售建築面積約2012萬平方米,權益土地儲備地價合共約244.4億元,共156個項目。
這些項目分別分佈于局長三角區域、海西經濟區、環渤海區域、大灣區、華中區域及西南區域等六大都市圈33個城市。現在持有及管理的土地儲備足夠禹洲未來三至四年的發展需求。
至於今年的買地計劃,禹洲董事局主席林龍安表示,今年預算在500億元左右,實際可動用資金250億元左右。此外,前年公司成立城市更新事業部和産融事業部,去年還成立了醫養産業事業部,公司會堅持産業的導向和大健康的導向來支撐住宅開發。
除了住宅業務,禹洲還展望了商業及物業業務的發展。
去年禹洲已開業商業項目16個及籌備期項目11個,共27個項目,打造商業面積超200萬平方米,其中購物中心佔比超一半,全年5個商場銷售額12億元,整個商業物業租金收入3.5億元。
物業上,去年管理費收入約為4.48億元,截至年度管理總建築面積約1300萬平方米。
林龍安在此次業績會上給出了一個較為明確的時間表:物業板塊力爭今年年底分拆上市,最遲明年一季度,而商業部分首先要把輕資産部分和物業的新家園模式對接。
買地囤糧關係到公司的財務情況,禹洲交出的年度報告中,降低負債有了一定成效,現金流水準也有雙位數增長。
與2018年相比,去年上半年禹洲就耗費141.3億元買地,超過上一年全年支出。也正因如此,去年中期報告中,禹洲的凈負債率上升至72.7%。
邱于賡稱,公司下半年進行了比較主動的降負債,年末禹洲的凈負債率下降至65.64%。這一水準在行業內不算高,禹洲表示今年也將積極管理負債。
去年,禹洲也發了不少境內外債券。去年公司在境外多次成功發行美元優先票據,票息介乎6%至8.6%之間,期限介乎三年期至六年期,債券發行均實現了零甚至是負新發行溢價。在境內成功發行兩筆債券,共計35億元,票面利率分別為6.5%、7.5%。
截至期末,禹洲合計總借貸約543.7億元,較中期略微降低。一年內到期的債務約152.7億元,佔總債務比28.09%,現金短債比則為2.33。
“目前我們境外的債務平均超過三年半,加權平均融資成本從中期的7.23%降到7.12%。”邱于賡表示,“年內到期債務公司均有應對融資方案,其中2億美元的境外美元債和3.3億美元的境外銀團,已通過今年年初發行的10.45億美元債券進行覆蓋。”
禹洲截至去年末的現金及銀行結余(包含受限制現金)為355.11億元,同比上升21.28%。目前來看,公司現金流還算樂觀,但未來持續擴大規模,保證穩健的現金流情況是公司發展的前提。
如林龍安所言,衝刺千億的路上,禹洲仍以穩健經營、利潤導向為主。
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