2022年上半年，市場繼續下行探底，行業整體營收與利潤規模雙雙呈現負增長。同時，各項利潤率指標也創下歷年新低，部分規模房企毛利率已跌至10%左右，盈利形勢嚴峻。

短期來看，市場仍處築底盤整階段，高價地結轉、降價促銷、資産減值等因素仍將對行業盈利施加壓力，但中長期看，行業企穩回升預期猶在。

房企盈利水準持續下探

2022年上半年，房地産行業整體營收與利潤規模雙雙呈現負增長，經營面臨挑戰。克而瑞數據顯示，行業典型上市房企整體實現營業收入為19359億元，同比下降12.6%；總營業成本為15738億元，同比下降8.5%。數據顯示，房企營業成本的下降幅度明顯低於營業收入，導致房企利潤空間進一步受擠壓。

上半年，房企的利潤規模降幅更為顯著，整體實現毛利潤為3298億元、歸母凈利潤為672億元，分別同比下降27.6%、62.5%。

2022年，房地産行業營收規模增長失速，首次出現負增長，同時利潤規模的負增長態勢也在進一步加深。

從利潤率指標來看，2022年上半年，行業典型上市房企毛利率中位數為16.9%，較2021年同期下降4.9個百分點；凈利率中位數為4.4%，同比下降5.0個百分點；歸母凈利率中位數為2.1%，同比下降4.4個百分點。利潤率指標總體表現低迷，均已降至2014年以來最低水準。

房地産業利潤空間持續收窄，我們認為主要有以下幾方面原因：首先，前幾年高價地結轉影響仍在持續傳導，低利潤項目結算較為集中；其次，近年來基於各類負面因素影響疊加，房企承受較大去化壓力，行銷端口普遍採取打折促銷方式加速去化，拉低了盈利表現；再次，重點一二線城市限價監管依舊嚴格，較高的地價房價比進一步壓縮了項目利潤空間，毛利率下降已成行業大勢。此外，市場下行帶來的投資物業、存貨等賬面價值縮水，也在衝擊企業的盈利能力。

2022年上半年，在行業持續下行期、房地産業務結算遇阻態勢下，超六成的典型上市房企營業收入同比顯現下降。約七成典型上市房企毛利潤(剔除稅金及附加)、凈利潤同比下降，且降幅較2021年末在進一步擴大。

整體來看，房企“減收減利”(即營業收入與毛利潤同時降低)現象較為普遍。

部分規模房企毛利率跌破10%

2022年上半年，利潤率指標普降態勢進一步加劇，毛利率(A股扣除稅金及附加)同比降低企業佔比超七成，部分規模房企如禹洲集團、中南建設、中交地産等毛利率均跌破了10%。但在行業下行大勢下，也有企業實現了逆勢上漲，如仁恒置地的上半年毛利率為35.6%。

此外，積極尋找“第二增長曲線”、深入挖掘已有多元業務價值，成為房企發力的關鍵。如華潤置地上半年毛利率達到了26.9%，歸母凈利率為14.5%。華潤旗下的購物中心板塊一直保持較高收益率，儘管受疫情減租影響，2022年上半年顯現小幅下降，但剔除減租部分，毛利率可達71.8%。

總之，中長期來看，企業要實現盈利企穩回升仍需具備以下幾點支撐。一方面，集中供地政策下土拍規則的不斷優化，房企拿地溢價率能得到有效管制，地産項目利潤空間有所預留，這將在房企未來結轉上體現出來。另一方面，投資物業價值重估、存貨減值等情況顯現出好轉。

更重要的是，新環境下，房企經營邏輯正在加速轉變，企業不僅要努力平衡財務杠桿，同時要更多地轉為“向管理要效益”，通過提高經營效率、打造産品力等手段來保證利潤空間。