新京報快訊（記者 張曉蘭）1月7日，克而瑞從擁有自主公寓品牌的房企維度出發，推出了《2019年度房企長租公寓規模排行榜》（以下簡稱“榜單”）。榜單指出，2019年，在整體大環境不容樂觀的背景下，長租公寓行業砥礪前行。行業整體來看，投資拓展偏謹慎，規模增速放緩，著力於已拓房源的開業效率和經營品質。與此同時，行業發生了一些新的變化，企業從過去單一追求規模高增長，到尋求發展模式的清晰化、差異化。例如，輕資産模式的創新，優質重資産項目的落地，“投融管退”等資産管理理念的出現。

整體拓展增速放緩

榜單顯示，在政策面延續“房住不炒”的主基調下，長租公寓成為房企多元化佈局的主要方向之一，截至2019年，國內TOP100規模房企中已佈局長租公寓業務的企業佔比接近1/4。從規模上來看，2019年TOP20房企長租公寓的累計開業房源規模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。

對比規模增長情況來看，2018年TOP10房企長租公寓拓展的管理規模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長了18.9%，但累計開業規模增幅達到79.6%。

由2019年各季度的增長情況來看，前三季度仍保持一定增長，第四季度整體拓展規模基本處於停滯狀態。2019年，在長租公寓行業遇冷的大環境下，房企長租公寓整體風格偏謹慎，規模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開業轉化方面。 

頭部企業保持領先優勢

榜單顯示，從2019年的開業情況來看，TOP10企業的增長情況較好，而頭部企業更保持了領先優勢。其中，萬科泊寓開業規模達10萬間以上，龍湖冠寓開業規模達8萬間，而旭輝領寓開業規模為26500間。萬科泊寓和龍湖冠寓的新開業規模佔TOP10新增總量的6成。

尤其在去年第四季度，多數企業拓展及開業規模基本處於停滯狀態，而萬科泊寓和龍湖冠寓的新增開業房源均達到2萬間，在高基數之上仍保持了較高的開業轉化。以萬科泊寓為例，高轉化主要來自前期大規模拓展房源的積累，如“萬村計劃”拓展的房源在去年陸續轉化推出，一些大體量項目陸續開業，如深圳萬科泊寓雲城店，單項目規模就達到4000間。 

同時，TOP20房企長租公寓陣營內也出現了部分企業因資金和運營壓力，變賣資産，管理規模縮水的現象。

運營能力是最大考驗

目前，房企長租公寓陣營內，由於各企業背後的基因、資源稟賦不同，企業的發展模式開始分化。

榜單指出，一方面，頭部格局已初步成型，在前期的市場化競爭中，背靠大型規模房企的優勢，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓等已完成全國化佈局，目前處於行業領跑位置。另一方面，擁有相當體量自持類用地的央企/國企，成為市場中的穩健型選手，如中海友裏、華潤有巢、保利公寓及上海城方等，從經營的角度盤活持有的低效物業，且央企有更好的背書，可以承接人才公寓的運營和集體土地的開發管理。

此外，一些企業以“投融管退”的重資産模式切入，在市場上收購存量物業，定位高端，以品質化的産品，附加高溢價的服務，實現物業的價值提升，通過資産證券化或交易實現退出，如陽光城睿灣、景瑞悅樘等。

克而瑞榜單還指出，房企長租公寓依託房地産開發的經驗，在産品標準化複製、迭代升級方面具備優勢，尤其對於住宅産品力較強的房企。

但對於租賃行業來説，運營才是重中之重，就目前來看，房企長租公寓整體運營能力偏弱，精細化運營的管理意識不足。受開發思維影響，房企做租賃的邏輯仍側重在金融層面。未來，當企業建立起規模效應之後，盈利成為下一階段的重點，運營能力是房企係面臨的最大考驗。

新京報記者 張曉蘭 製圖 李禾煒