2019年中央經濟工作會議重申“房住不炒”，但也強調要“全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地産市場平穩健康發展”。

樓市基調“穩”字當頭，伴隨著融資窗口收緊、房貸制度改革等調控手段相繼推出，房地産行業也在謀求新的發展方向。業內專家指出，對於房企而言，2019年受政策背景和市場整體環境的影響，市場去庫存化壓力加大；但從土地市場來看，房企也面臨著結構性拿地、增加儲備從而為新一輪發展蓄力的新機遇。2019年，企業多元化轉型思路更加清晰並已初具規模，而城市更新的巨大藍海，正在成為房企競相佈局的新領域。

以存量煥新生，城市更新賽道發力

據國家統計局最新數據，2019年1-11月，全國房地産開發企業土地購置面積達2.17億平方米，較去年同期的2.53億平方米減少14.2%；土地出讓金累計人民幣11960億元，同比減少13.0%。重點城市新增土地量減少，以存量煥新生的城市更新自進入視野以來，熱度不斷提高。

根據此前國務院參事仇保興的初步估算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。這僅僅是“三舊”改造中舊城改造的一部分，若算上舊廠和舊村改造，市場的蛋糕會更大。

房地産市場進入存量時代，對房企而言，城市更新領域是一條全新且廣闊的賽道。當前房企在城市更新領域動作主要有三種：增加舊改土儲、招攬城市更新人才、成立城市更新集團。其中，增加舊改土儲，則是房企搶佔市場份額、擴大規模的重中之重。在2018年和2019年中的業績會上，多家房企明確表示：城市更新是未來盈利和增長的重要保障。

城市更新時代，多重政策利好下的粵港澳大灣區已成房企的“兵家必爭之地”。

據城市更新平臺統計，銷售榜TOP100房企中，主要有19家在年報、半年報中公開相關數據，城市更新面積跨度也十分大，從150萬平方米到超7000萬平方米不等。從這些房企總部歸屬地來看，有14家總部都位於華南，其中深圳最多，佔7個；廣州次之，佔6個；佛山佔1個。而這些房企中的大多數，都將城市更新中心放在粵港澳大灣區。

在廣東，大量房企選擇佈局城市更新領域，截至2019年11月22日，全省實施改造總面積達80.04萬畝，提前一年完成省委、省政府關於促進新型城鎮化發展意見中有效盤活存量建設用地的目標任務。而在對舊城、舊村和舊廠的“三舊”改造過程中，房企不斷挖掘社會價值，以期展現更多的軟實力。

核心城市土地市場降溫，與此同時，多元化土地供應成主要趨勢。

以廣州為例，在上半年土地市場回暖後，下半年卻持續走低。據合富研究院數據，2019年1-11月廣州市僅居住類土地就有16宗未能成功出讓。城市更新則成為房企增加土地儲備、為未來發展挖掘潛力的重要途徑之一。而大體量的舊村改造是今年城市更新的重頭戲之一。根據廣州市公共資源中心數據，廣州市2019年上半年一共落實了15條村舊改的企業合作招標，這些舊改項目分佈在市內9區。其中，公開招標確定舊村改造企業合作總用地面積為1745.39萬平方米，金額638.6億元。而時間進入2019年下半年，隨著越秀、保利等房企大舉進場，舊村改造繼續升溫。

房企角色轉換，突出城市運營商定位

隨著粵港澳大灣區打造世界級城市群的藍圖逐步呈現，在城市佈局中，珠三角城市群已成為房企的策略重點。

業內認為，房企在珠三角城市群的産品佈局業態呈現多樣化特點，除了傳統的房地産開發外，從長租公寓到城市更新，從産業小鎮到文旅項目，幾乎各個領域均有涉及。實際上，這為房企自身業務轉型和找尋新的利潤增長點提供了機遇。

另外，中國的城鎮化發展進入了一個以城市新城區開發建設推動城市群發展的歷史時期，需要城市開發商由以往的僅僅開發地産、建商住樓為主向建設城市綜合體轉型，向城市運營轉型。

轉型之路上，房企順勢而為，新一輪的角色轉換逐漸清晰：從地産開發商向城市運營商轉變。作為各種資源的整合者，城市運營商由居住空間的提供者到城市公共生活空間的提供者，進而發展到對城市進行産業的植入；作為市場主體，城市運營商是城市運營戰略資源的提供者和目標的落實者，他們同樣也是運營主體，政府和企業通過城市資産的優化配置，使這些資産獲得增值，城市的競爭力得到提升。

從開發進入持有運營階段，産業與城市的融合成為房企佈局的關鍵手段。産業地産以産業為依託、地産為載體，實現土地的整體開發與運營，構建産業價值鏈一體化的平臺。而粵港澳大灣區産業地産的新玩法則是在産城融合基礎上，打造世界科技創新中心，推動創新科技和智慧製造的發展。

據統計，國內排名前20的房企都看好粵港澳大灣區發展，其中一半以上涉足産業地産，在粵港澳大灣區擁有最多土地儲備的碧桂園更是在2016年8月就發佈産城融合戰略，大力拓展以科技小鎮為代表的産城融合項目。

此外，隨著智慧城市進入實踐階段，立足城市運營商定位的房企佈局地産科技與智慧生活步伐的不斷加快，智慧家居成為樣板間的標配，智慧地産的理念在不斷的嘗試中落地。人工智慧開始被運用到人居場景中，地産+服務、網際網路+物業、網際網路+社區等一系列硬核産品出現在各大樓盤的項目構圖中。因此，近年來，房地産與網際網路科技企業聯姻頻頻。年初阿裏雲曾宣佈與藍光地産、金茂集團、遠洋地産、越秀地産等20余家房企以及智慧家居産業聯盟CSHIA，共同打造智慧人居標準規範。

物業競相上市，行業集中度有望提升

“房住不炒”依舊是政策的主基調。業內業績，未來大灣區的市場將告別過去的大起大落，整體穩定。隨著居住服務行業快速崛起，將形成一批包括家裝、家政等在內的具有專業服務能力的服務階層。伴隨産業網際網路，房地産的數字化程度進一步提升，同時圍繞交易和資管的房地産金融服務將充足發展。

值得注意的是，房企拆分物業上市步伐加快，這也是房企拓展産業鏈、拓寬融資渠道的突破口。同時，物業市場空間廣闊，未來物業公司上市的熱度料將持續。

就在12月19日，兩家物業公司——保利地産旗下保利物業、時代中國控股旗下時代鄰里在港交所主機板掛牌上市，同日登陸資本市場。

物業股被認為是“藍海板塊”。物管行業作為房地産開發鏈條的後週期節點，市場增量滯後於商品房新開工及銷售情況，物業板塊因其廣闊的發展前景受到資本追捧。根據國家統計局發佈的數據，2019年1-11月，商品房銷售面積自去年同期的14.86億平方米小增至14.89億平方米；總銷售額達到人民幣13.9萬億元，同比增長7.3%。

截至12月19日，港股市場上今年已有新城悅服務、永升生活服務、雅生活服務、佳兆業美好等6隻物業股股價漲幅翻番。同時，多家物業公司市值超過百億港元，包括：碧桂園服務、雅生活服務、保利物業、綠城服務、中海物業，其中，綠城服務223.96億港元的市值甚至超過了關聯房企綠城中國188.44億港元的市值。

截至目前，已有22家物業公司登陸資本市場。2014年彩生活港股上市，成為首個上市的物業公司，2014年到2017年期間，除彩生活外，還有中海物業、綠城服務等4家物業公司陸續在香港上市。

2018年開始，物業公司上市步伐加快。當年年初，A股誕生首家物業上市公司南都物業，隨後新大正等物業公司陸續在A股上市。碧桂園服務、佳兆業美好等物業公司相繼在港股上市。截至目前，2018年以來上市的物業公司已達17家。此外，還有寶龍商業、開元物業等多家物業公司正在排隊等待上市。

中指院數據顯示，按照2018年末在管數據計算，前三大物業公司的市佔率約為3.5%，前十大物業公司的市佔率約為11.4%，前百大物業公司的市佔率約為38.9%。截至2018年底，百強物業公司平均在管面積為3718萬平方米，同比提升17.52%；前十大物管公司在管面積均值達2.39億平方米，市場份額由11.06%上升至11.35%，行業保持向龍頭集中的趨勢。