據國家統計局數據，今年11月份，70個大中城市新建商品住宅中，僅44個城市房價上漲，較10月份再減6城；房價下滑城市增至21個，為年內最高，一線城市廣州也進入跌幅前十。

在與《證券日報》記者交流時，多位地産企業管理層和一線地産業內人士均表達了“樓市已經進入調整期”的觀點。

增量市場“天花板”還未降臨

雖然身處政策調控的寒冬，但房地産市場的機遇也不少，因為中國房地産增量市場的“天花板”還未降臨。從目前來看，一二線核心城市依舊維持較高的銷售水準；三四線城市的樓市成交量雖然明顯降速，但並未失速。

作為易居旗下的專業研發部門，克而瑞地産研究中心（簡稱“克而瑞”）預計，全年地産行業銷售規模將同比微增，再創新高。參照2018年及2019年各月銷售增速，預計2019年全年商品房銷售面積與銷售金額將分別達到17.2億平方米和16.1萬億元。

身處一線的房企都會感受到冷風襲來之痛，只是每家企業的耐冷度不同而已。在一樣的樓市寒冬裏，不同房企卻在上演不同的好戲。有的企業，在年初立下的目標已註定完不成；有的企業，嘴裏在説“要活下去”“不看重規模”，全年卻在忙著拿地。

據克而瑞統計數據顯示，截至11月底，按照全口徑銷售額計算，全國已有27家房企邁入“千億聚樂部”。另外，祥生地産、佳兆業、濱江集團、藍光發展、美的置業、龍光地産和榮盛發展這7家房企的銷售額均超過900億元，分別為985億元、980億元、976.8億元、937.1億元、910億元、909億元和901.9億元；再加上銷售額達898.5億元的中國鐵建，這8家房企也都有望在最後一個月衝刺一下，闖進“千億元俱樂部”。

12月24日，浙江本土第二大房企濱

江集團發佈一則《春節旅遊休假通知》，釋放了三重資訊：一是公司銷售額突破“千億元大關”；二是為了分享“千億元成果”，員工春節放假19天；三是鼓勵從員工到中高層旅遊休假，發放旅遊津貼2萬元至5萬元不等。一句話總結就是，“不僅要送員工去旅遊，還要加薪！”

“考慮到最後一個月的拼命衝刺，這幾家房企可能會實施‘以價換量’的銷售策略。到了年底，今年或許會有35家房企進入‘千億元俱樂部’，2018年是30家。”財經評論員嚴躍進向《證券日報》記者表示。

“我這個月每天都是半夜回家，最後一個月，行銷條線的人都在玩命幹活。今年不同往年，規模上到新臺階是重中之重。”一位地産企業行銷人士向《證券日報》記者直言，年底獎金主要看這個月的了。

不能放棄“規模之爭”的背後，是後房地産時代的話語權之爭。有房企相關人士曾向《證券日報》記者透露，今年以來，多數銀行發放房地産開發貸的範圍已從“50強房企”縮減至“30強房企”，“啟動融資之時，需要補交規模排行榜榜單資料”。

眾所週知，依靠“高杠桿”運營的房企，無一不需要融資“輸血”，想融資就必須要把規模做上去。

借道海外融資超700億美元

“如果能融到錢，我們還是會選擇融資。”日前，一位不願具名的房企董秘向《證券日報》記者表示，沒有渠道獲得低成本融資，不得已才偃旗息鼓，在銷售端發力，爭取回收更多現金，讓企業安全運轉。

據中原地産研究中心統計數據顯示，2019年以來，國內房企至今合計發佈海外美元債已超700億美元，比2018年同期增長近50%。在最近幾筆融資中，融資成本已從5%漲至13.75%不等，其中，德信中國、佳兆業、正商實業、佳源國際等幾家房企的融資利率均超10%。

借道海外融資，通常是在國內融資渠道不暢背景下的無奈選擇，鋻於發行主體信用評級及自身實力的不同，融資成本也各不相同。

“房企之間，不僅是規模分化較大，融資成本的分化也很明顯。從全年情況看，海外融資利率主要在6%-15%之間。”張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，發行美元債融資“井噴”的背後，是融資渠道被限制，杠桿率較高的房地産企業，資金壓力更大。

億翰智庫在研究報告中指出，房地産行業已然從高杠桿、高利潤的“黃金時代”，進入步履維艱的“白銀時代”，銷售增速逐漸放緩，調控政策持續收緊，融資成本不斷上行。進入“白銀時代”以來，房地産行業凈利潤率一般維持在10%-13%，借錢成本如果超過10%，意味著利息支出正在吃掉利潤。

大型優質房企對融資成本的控制一直握有較大話語權，近年來一直在試圖降低融資成本。自2016年開始“降杠桿”以來，萬科、中海、華潤和龍湖等穩健型頭部房企的凈負債率（指考慮永續債後的凈負債率，下同）均控制在50%左右；作為“後起之秀”的新城控股、旭輝等中型追求規模型房企的凈負債率在70%-100%之間波動；融創等激進型房企的凈負債率超過150%，凈負債率最高者與最低者的差距高達近6倍。

“融資成本幾乎決定企業的利潤率走向。”同策諮詢研究中心總監張宏偉曾向《證券日報》記者表示，“很多人以為，內部收益率（IRR）指標指的是項目獲利水準，其實是不對的，內部收益率的本質含義指的是項目能承受的最大資金成本（比如貸款利率）。如果內部收益率是20%，利率是20%的話，説明一分錢也不賺。”

483宗並購交易涉資2434億元

樓市寒潮，恰是房地産企業“大魚吃小魚”之時。

大房企敢於在行業寒冬期低價並購中小房企資産，是出於房地産行業集中度越來越高、保證規模發展的訴求，不管是1000億元、5000億元還是7000億元，先把規模做上去，並在盡可能保證利潤空間的情況下，完成規模增長的目標。小房企甩賣項目，往往是生死攸關之舉，處於被動地位，只能斷臂求生。

《證券日報》記者查詢iFinD數據後發現，以最新公告時間為準，截至12月17日，2019年A股房企並購事件已達483宗，其中，已完成213宗，失敗30宗，剩餘240宗仍在進行中，涉及資産總價值2434億元。

另外，匯聚大量頭部房企的H股板塊，並購動作也頻頻出現。今年以來，融創中國先後收購泛海、陽光100、雲南城投集團等公司旗下多項資産，並購耗資約400億元。融創中國相關負責人表示，強勁的銷售回款及放緩的拿地節奏，為公司賬面累積了大量運營現金流，收購不會對公司現金流造成影響，公司有信心保持負債率在未來幾年繼續下降。

近年來，融創中國的掌舵人孫宏斌靠著幾宗大買賣名噪一時，被地産界稱為“並購王”。據不完全統計，僅在2017年以來，融創就先後投資鏈家、樂視、天津星耀、華城富麗、大連潤德乾城以及萬達資産包。

並購潮起的另一面，是中小房企的加速出局。建業地産掌舵人胡葆森在今年的中城聯盟會議上表示，最多的時候，中國房地産企業註冊數量近10萬家。經過大浪淘沙、多次調控後，還有新項目開工的企業已不足1萬家了。近90%的房企已經落後了，被邊緣化了，或出局了。

人事震蕩 組織優化力度空前

在調控政策與融資環境的雙重壓力下，不管是頭部大型房企還是中小型房企，都有了強烈的危機感，於是開始大刀闊斧地變革，導致人事地震連連，高管流動頻發。

2019年房企人事動蕩凸顯出以下幾個特點：一是很多年輕高管上位；二是倒在業績軍令狀上的職業經理人轉換東家；三是二代接班人走向臺前。

10月9日，上海中梁地産集團有限公司法人由“黃春雷”變更為“李和栗”，據媒體報道稱，李和栗出生於1987年，年僅32歲。11月10日，正榮地産公告稱，王本龍已辭任，將由執行董事兼董事會主席黃仙枝暫代執行總裁職務，直至選出新總裁為止。在此期間，正榮産業發展集團副總裁、商業董事長肖春和也遞交了辭呈。

此外，中南置地總裁陳昱含、新城控股董事長王曉松、融創文化集團總裁孫喆一、福晟國際董事會主席潘浩然、大發地産董事會主席葛一暘、華董中國執行總裁董國倩等皆為新上位者，其中既有二代接班人，也有職業經理人。

頭部房企的管理層也不消停。12月20日晚間，藍光發展發佈公告稱，張巧龍辭任總裁，華潤老將遲峰接棒。而當時距離華潤置地突然換帥僅過了3天。據媒體報道稱，在過去7年裏，華潤置地管理團隊已發生4次人事大調整，這在前十房企中可謂絕無僅有的存在，對華潤置業近年來的業績産生了極大影響。

人事頻繁變動，是2019年房地産發展的一個縮影。據不完全統計，今年以來，離職的房企高管人數已高達上百位，僅四季度以來，就有超過50位房企高管出現職務變動，其中離職高管人數超過20位。

隨著行業利潤變薄，房企對控成本、增利潤的要求越來越高，也對“蛀蟲”的容忍度越來越低。行銷、採購、投資這三大條線，成為了“重災區”。管理層尚且惴惴不安，基層員工更是頗為惶恐，所以，組織架構調整和“組織優化”是基層員工能否保住飯碗的利器。

“按照正常人員流動標準是10%，今年可能有所提高。”某房企人士向《證券日報》記者直言，地産人沒有幾個是不焦慮的。

不過，焦慮中也孕育著新生，因為房地産的盤子還很大。“在此時沮喪，等同於過早投降。”陽光控股執行董事、全球合夥人及陽光城集團執行副總裁吳建斌稱，在未來10年到20年，還有2億人口要進城，平均每年有一兩千萬人，這就是剛需。

從微觀層面看，樓市寒潮正在倒逼房企做加法，過去粗放經營的房地産企業開始搞起精細化運營。另外，過去一直以規模為關鍵績效指標（KPI）的考核機制出現裂縫，品質、利潤等指標進入考核體系，這意味著這一傳統的資金密集型行業，正在發生內生變化，且這一變化將成為推動行業發展的新動能。後房地産時代，分化加劇之際，整個行業將進入“低容錯時代”，不犯錯、少犯錯者將立於潮頭。（本報記者 王麗新）