《世界經濟與住房發展報告》

2018-2019年，全球經濟增速繼續放緩，並呈現長期下降的趨勢。作為全球最大的經濟體，美國的經濟增速也在整體上呈現下降趨勢。歐洲的經濟增速雖然也在下降，且短期的經濟增長前景並不明朗，但是在2018年6月，歐元集團財長會議認定希臘債務危機結束，所以儘管債務問題仍然存在，歐洲大陸的經濟增速在長期來看是可以恢復的。與之相應，全球住房市場呈現“歐強美弱”的格局，即以德國、法國為代表的歐洲大陸住房市場復蘇，其中德國的住房價格增速的增長趨勢尤為明顯，美英兩國的住房價格增速則形成下降趨勢，其中，美國住房市場儘管仍維持一定的價格增速，但長期來看是走向低迷的。在經濟因素之外，政治因素對住房市場的影響在2018-2019年格外顯著，移民、脫歐和對他國的政治干涉成為部分國家和地區住房市場出現劇烈起伏的主要誘因。2019-2020年，預測全球經濟仍以低迷為主，回升乏力。（郭宏宇）

《中國宏觀經濟發展報告》

2019年中國經濟繼續運作在合理區間，但下行壓力加大；工業結構調整繼續推進，新動能持續壯大；就業比較充分，就業韌性總體較好；消費物價繼續走高，生産出廠價格繼續走弱；進口增速降幅超過出口，國際收支改善，外匯儲備平穩，官方儲備增長；支出增速高於收入增速，財政政策聚力增效；金融運作總體平穩，金融市場信用分化明顯。2020年面對不斷回落的全球經濟以及不確定和不穩定因素增多的外部環境，為實現穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期目標，推進穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險、保穩定工作，建議著力通過深化改革激發各方面的活力，調動各方面的積極性，更多依靠改革紅利穩定經濟增長；進一步擴大高水準對外開放，促進國內經濟與國際經濟在更高水準公平競爭；加快實施創新驅動發展戰略，推進實體經濟與製造業高品質發展；適度加大逆週期調節力度，保持就業在合理水準；綜合施策，有效應對價格結構性上漲；以開放促改革，統籌應對中美經貿摩擦；把握好風險處置的節奏和力度，切實防範化解財政金融風險。（汪紅駒 馮明）

《中國住房企業發展報告》

2019-2020年度，我國房地産企業數量約為9.7萬家，其增長趨勢進一步放緩；房企平均規模繼續保持緩慢增長的趨勢；從市場結構看，全國住房企業集中度持續加速提升。房企融資方面，融資規模增長繼續放緩、房企融資渠道全面受限；近年增長較快的海外債券融資受到政策限制的同時成本也上升較快。房企土地購置行為更趨理性，地價繼續保持穩定較慢的增長趨勢；土地溢價率在低位波動。房企開發和銷售方面，商品房新開工面積增速平穩，竣工面積進入縮減區間；項目合作開發模式日益成熟，商品房開發權益金額佔流量金額比重下降明顯；商品房銷售面積累計同比增速持續下滑。此外，房地産企業收購並購交易持續活躍，這也與全國房地産行業集中度加速提升的趨勢相一致。資金鏈壓力是目前所有房企面臨的主要難題，隨著市場集中度的提升，中小型房企也面臨較為嚴峻的生存困境。此外，房企的社會責任意識仍然有待提升，財務透明度問題值得關注。預計在2020-2021年度，住房開發供給進一步縮減，行業集中度持續加速提升，多數房企仍然將面臨轉型升級的壓力。為促進住房企業保持平穩健康的發展，建議房企注重産品品質、實施穩健經營、把握開發節奏，同時結合産業趨勢，轉變開發理念和運營模式，提升創新能力，應對“後開發時代”挑戰。（劉尚超 劉偉）

《中國住房需求報告》

今年以來，在經濟形勢下行壓力增大、地方財政收支壓力上升的背景下，2019年7月30日中央政治局會議首次強調指出“不將房地産作為短期刺激經濟的手段”，進一步對外釋放了穩定市場預期的堅定信號，進一步助推了住房需求主體行為向理性回歸。歸納起來有如下方面主要特徵：一是銷售面積增幅持續回落，購房者觀望情緒濃厚。二是城市與區域分化態勢延續，需求釋放的梯度差異明顯。三是改善性住房需求佔比提升，物業類型需求分化加劇。四是國內投資投機性購房需求被有效遏制，海外購房投資比例呈現上升趨勢。五是住房租賃市場培育效果初顯，住房租賃價格漸趨回落。雖然我國當前住房市場整體運作較為平穩，但由於我國住房市場結構性短缺和結構性過剩問題仍長期存在，本輪市場下行週期內仍顯露出一些趨勢性信號和問題，需要在未來住房市場調控中引起有關部門重視關注。一是從嚴調控未能消除觀望情緒，海外購房投資面臨不確定性風險。二是擾亂市場秩序行為亟須治理，長效機制建設任重而道遠。三是需求分化態勢累積延續，商品房結構性矛盾凸顯。四是市場供需結構不匹配，增量調控模式有待調整。針對本年度住房需求存在的突出問題，提出如下幾點政策建議：第一，積極應對未來住房需求主體的結構變化。第二，加快推進需求端住房市場長效機制建設。第三，充分釋放存量房市場的供需活力。第四，建立完善供需匹配的分類城市住房調控體系。（李超）

《中國住房城市政府調控報告》

2018年第四季度以來，在“房住不炒”和“因城施策”的大基調下，地方政府根據區域房地産市場發展情況，審時度勢，相機決策，整體上實現了“穩地價、穩房價、穩預期”目標。在“930新政”實施三年以後，政策的效應逐步釋放，進入2019年第三季度以後，一些地方政府（包括系統重要性城市）基於房地産市場發展態勢開始適當優化微調調控政策，部分城市“穩房價”的重心開始轉移。雖然在“房住不炒”高壓下樓市調控很難放鬆，但在“因城施策”上也給了地方政府邊際放鬆的空間；部分財政重壓下的地方政府可能重新走向無節制賣地的老路。未來需要繼續強化地方政府穩定樓市的主體責任，進一步理順中央與地方財政分配關係，嚴格控制部分城市土地供給避免庫存再次高企。同時，賦予地方政府一定的房地産金融調控權，可研究和探索首付比例和貸款利率區間管理的房貸政策，由各地根據本地房地産市場狀況，在區間內自主決定房貸的首付比例和相應的貸款利率，或者在按照套數確定首付比例和貸款利率外，增加按照面積來確定首付比例和貸款利率。

《中國重點城市住房市場分析》

2019年房價“小陽春”自行消退，重點城市房價由較快回升到止漲趨穩。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示，2019年，核心城市房價經歷了由回升到趨穩的轉變。2019年2-4月，核心城市房價出現被稱為“小陽春”的較快反彈；2019年5-7月，“小陽春”逐步消退，核心城市房價漲速下降。2019年8-10月，市場進一步趨穩，核心城市房價穩中略降。2019年10月，核心城市房價同比微漲0.3%，環比微漲0.028%。緯房核心指數顯示，近一年核心城市住房增值率，要遠低於同期物價上漲率和存貸款利率。一線城市房價反彈力度較弱，除深圳外其他城市均處於下降階段。準一線城市中天津重慶房價相對低迷，蘇州上漲較快但漲勢暫得到抑制。過半二線城市穩中趨漲，部分城市繼續下跌。三四線城市房價下跌個數增多，部分城市房價漲速仍相對較快。城市群市場分化明顯，珠三角景氣度相對較低長三角相對較高。從2019年各大城市群的市場表現看，長三角城市群的市場景氣度相對較高，房價上漲城市比例更大，部分城市如蘇州、寧波、南通等房價漲速也相對較快；珠三角城市群的景氣度相對較低，房價下跌比例更大，除深圳、東莞等外，廣州、佛山、肇慶、中山、惠州、陽江、清遠等均有下跌，其中肇慶跌速相對較快。（鄒琳華 葉冰陽）

《中國住房土地市場報告》

2018年第四季度到2019年第三季度，全國住房土地市場出現明顯的降溫，房地産行業土地購置面積和成交價款雙雙出現負增長。與此同時，地方政府土地出讓收入也“雄風不再”。2019年，全國土地出讓市場再次進入下降通道，地方政府土地出讓收入的增長速度明顯下降，個別月份甚至出現負增長。另一方面，我國住宅用地市場則有所回暖。住宅用地成交情況有所好轉，流拍率明顯下降，住宅用地成交均價止跌回升，住宅用地溢價率出現止跌微升的趨勢。但總的來看，住宅用地供應量有所減少，比例僅有四成，低於工業用地比例。分不同層級城市來看，一、二、三、四線城市住宅用地市場情況分化明顯。一線城市住宅用地量價止跌回升，成交比例和溢價率同時回升。二線城市住宅用地市場止跌回暖，成交比例和溢價率回升。三四線城市住宅用地量減價升，成交比例同時上升，溢價率則有所下降。此外，租賃住房用地供應有所提速。各地相繼出臺住房租賃政策，加大租賃用地供應，利用集體建設用地建設租賃住房開始升溫。展望未來，我國總體土地市場將延續2018-2019年土地市場的降溫趨勢。雖然整體土地市場有所降溫，但住宅用地市場則“穩中有進”。（沈立）

《中國住房金融報告》

2018年四季度以來房企融資走勢有三個特點：房企融資在非金融業中的權重繼續抬升，顯示房企融資加杠桿繼續。房企融資加杠桿速度走緩。按揭貸在2019年二三季度快速飆漲。房企信託融資激進勢頭難減。主要問題有三個：房企融資降杠桿壓力猶存。近幾年，因應經濟結構轉型的宏觀經濟政策的一個重要著眼點即房地産行業降杠桿。但2019年三季度的數據表明，以權重衡量的房企融資杠桿指標，無論是總量杠桿還是分項杠桿均有增無減。房企股融和債融結構進一步失衡。自2015年四季度以來，房企一級資本市場結構中股票融資和債券融資佔比持續分化，債券融資佔比持續走高，股票融資佔比則是持續萎縮。住房公積金低公平問題凸顯。首先是住房公積金繳存覆蓋率僅為42.63%，依然有近60%的城鎮單位就業人口沒有分享到住房公積金的紅利。其次是從不同類型單位繳存人員對該類單位就業人員的比例來看，集中體現為私營企業住房公積金繳存率低，繳存人數佔繳存職工的比例低於20%。再次是在運用環節使用住房公積金貸款的家庭佔繳存家庭的比例仍偏低，特別是對中低收入家庭更低。對此有三大對策建議：一是降低房企融資杠桿的“七寸是”降低房貸杠桿。二是揚股抑債，優化房企資本市場融資結構。三是公共政策干預，助提住房公積金公平性。（高廣春）

《中國住房市場監管報告》

2019年，住房市場長效調控機制穩步推進，在這一大形勢下，政府繼續對住房市場監管保持偏緊的基調，並著力推動長效機制的逐步落地，保持住房市場的平穩運作。通過對土地市場、住房銷售和住房租賃的監管，一方面保障了穩房價、穩地價、穩預期的政策目標的實現，另一方面也為長效機制的逐步落地創造了良好的條件。2019年住房市場監管指數排名前十名的城市依次為：北京、天津、廣州、南京、南昌、上海、重慶、深圳、瀋陽和昆明。2019年，在長效機制逐步落地的過程中，既有的監管模式存在的一些問題仍繼續存在，需要在下一階段注意加以解決。主要包括監管的制度性手段不足、監管缺乏常態化的協調機制和監管的社會參與度不夠。為構建起與長效機制相適應的監管體制機制，政府在住房市場監管領域還要繼續補齊制度短板、構建跨部門和常態化的監管協調機制，並加強政府監管資訊披露的標準化。（楊傑）

《中國住房社會保障報告》

我國已經建立多渠道、多元化的住房保障制度體系，住房保障工作取得了顯著成果。第一，城鎮居民明顯改善居住環境。截至2018年年底全國2億多居民實現安居夢，5900多萬困難群眾享受公租房實物補貼或租賃補貼。第二，城鎮保障性安居工程建設擴大內需，促進經濟平穩發展。2011年-2018年全國城鎮保障性安居工程建設總共完成投資11.57萬億元。第三，為實現住有所居目標，建立多元化制度。儘管我國的住房保障制度建設取得顯著進展，但也面臨不少問題。在短期內急需解決的問題有：第一，保障房制度管理問題突出，影響住房保障的社會效應；第二，新市民面臨租賃市場失靈和政策失靈；第三，保障房房源結構失衡，長效性保障房少，這將增加長期住房保障壓力；第四，棚戶區改造資金還款方面可能出現信用風險。為實現“住有所居”目標，應積極建設新時代的租售並舉的住房保障制度：第一、建立保障房追溯監管管理制度，積極發展保障房二級市場，提高保障房的資金效用和利用效率。第二、實施“一個原則、兩個路徑、三個改革”解決新市民住房問題，促進社會的穩定發展。一個原則，即舉家安居樂業為原則。兩個路徑，即市場化路徑和保障路徑。三個改革，即通過公積金制度改革，提高新市民的住房可支付能力和社會歸屬感，通過租賃制度改革有效供給中低價位的租賃房源，滿足新市民的居住需求，通過房産稅改革提高地方政府的積極性，降低住房保障政策成本並提升政策效率。第三、完善公租房制度，著重發展租賃市場，實現“住有所居”。第四，建立追溯監管管理制度。（姜雪梅）

《中國住房宏觀調控報告》

2019年，在“房住不炒”的總基調下，各地堅持調控政策的連續性，嚴格監控房地産金融風險，力保房地産市場的平穩運作。中央層面重申“房住不炒”，明確房地産調控不放鬆，並在7月份的政治局會議中首次提出“不將房地産作為短期刺激經濟的手段”，另一方面，中央也加快住房制度改革和房地産長效機制建設。地方政府緊跟中央的政策調控基調，2019年以來地方政府緊縮政策數量前低後高，臨近年末又有所鬆動，調控跟隨市場變化及時調整。但整體上緊中有松，地方政府調控的自主度進一步強化。2019年初部分城市的政策似乎有些鬆動，但在4月及7月的政治局會議重申“房住不炒”之後，部分熱點城市則升級相關調控政策，調控明顯收緊。大多數城市依然是因城施策，結合本地市場狀況進行結構性微調，不斷優化調控政策，但少部分城市存在局部鬆動的情形，整體目標都是為了維持樓市的穩定。未來住房市場調控要在堅持“房住不炒”的原則下，進一步加強因城施策、分類調控的實效性，各城市要進一步提高精準調控、及時調控的能力。具體改進對策包括：堅持房地産調控不動搖，把握好調控的節奏；完善“一城一策”的全國市場監管體系；探索土地、財稅與金融的“一城一策”；確定各級金融監管當局也負有房地産調控的責任；完善全國住房、土地、金融等數據庫以及監測制度等。（彭旭輝）