在深圳率先放開普通住宅認定標準之後，上海宣佈仍然延續2014年的認定標準至2024年，這也使得部分希望放開普宅標準認定的購房者心存疑慮，畢竟“上海房價這五年來上漲了許多”。

對於上海延續普通住宅認定標準到2024年的做法，上海中原資深分析師盧文曦分析稱：“上海選擇沿用普宅認定標準，是基於目前市場的穩定性和政策的延續性，將房價漲幅控制在合理範圍內是目前調整的方向。”

上海普宅標準沿用5年

11月14日，上海市房屋管理局發佈《關於延長部分規範性文件有效期的通知》，其中註明，《上海市住房保障和房屋管理局、上海市規劃和國土資源管理局、上海市財政局、上海市地方稅務局關於調整本市普通住房標準的通知》（滬房管規範市〔2014〕6號），有效期延長至2024年11月18日。

目前，上海的普宅認定標準是2014年11月20日開始施行的《關於調整本市普通住房標準的通知》。就實際成交價格而言，上海普通住房的認定標準為，低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低於450萬元/套，內環線與外環線之間的低於310萬元/套，外環線以外的低於230萬元/套。該執行標準實施至今已經五年。

五年過去了，上海新房和二手房房價都有較大幅度的上漲，為何上海仍然選擇沿用上述認定標準？對此，盧文曦分析稱：“普宅標準對於二手房市場影響較大，比如，在上海購買二套住宅首付比例需要七成以上，如果是普通住宅的話，最少只需要五成，這中間至少有兩成的杠桿。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：“由於擔心放開認定標準會帶來二手房市場的波動，目前，上海還是追求政策的穩定性和延續性，房價的漲幅需要在控制範圍內。”

目前，上海樓市趨於平穩。國家統計局此前發佈的數據顯示，10月，上海新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，同時，上海二手房銷售價格環比下降0.2%。

普通住宅成交佔比僅10%

五年過去了，上海新房和二手房房價都有較大幅度的上漲，這也客觀上形成了滿足普通住宅要求的房源越來越少。同策研究院數據顯示，2018年1月1日至今，上海市新建商品住宅共計成交105135套，其中普通住宅10951套，佔比僅10.41%。

事實上，普通住宅與非普通住宅的區別，對於購房者來説意義重大。盧文曦表示：“兩者在契稅、印花稅和土地增值稅、二手房交易營業稅等各項稅費上都有顯著差別。更重要的是，在購買階段貸款成數上會高出不少。比如，在上海購買二套住宅首付比例需要七成以上，如果是普通住宅的話，最少只需要五成。”

根據國家稅務總局2016年5月1日起施行的《納稅人轉讓不動産增值稅徵收管理暫行辦法》，在上海買二手房，不滿兩年的需全額繳納5%的增值稅，滿兩年的非普通住房需差額繳納5%的增值稅，只有滿兩年以上的普通住房才免繳增值稅。按照上述納稅標準，目前，交易上海內環裏、兩年內、總價450萬元的房子，納稅額需要22.5萬元，這對於購房者來説也是一筆不小的開支。

此外，隨著上海房價的上漲，“普宅豪宅化“誤傷了剛需和改善型的購房者。市民張女士告訴記者，作為剛需購房者，她在張江高科上班，想在附近的益豐新村買一套70平方米的兩居室。房子是1995年開發的，單價如今已經達到每平方米4.7萬元，總價338萬元。由於處於內外環間，這套房子已經超出了普通住宅的標準。

張女士的案例並不在少數。同策研究院認為：“伴隨房價的平穩上漲，越來越多的房子將會成為非普通商品住宅。未來，上海市符合普通商品住宅條件的新建及二手普通商品住宅都會越來越少。”

業內建議：針對剛需，普宅標準可定向、適度放鬆

不僅僅是上海，北京、深圳等一線城市也面臨同樣的問題。11月11日，深圳市住房和建設局率先調整普通住房標準：容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米以下的房子均為“普通住房”，滿兩年可免征增值稅。隨著深圳放開普宅標準，京滬放開普宅標準的呼籲也越來越強烈。

目前，上海樓市趨於穩定，業內人士建議，未來，針對剛需和改善型購房者可嘗試實施定向寬鬆的政策。

“由於普通商品住宅標準並未擴大，這意味著商品住宅的置換，需要付出更多的交易成本和繳稅成本。在交易成本增加的情況下，置換需求將會階段性地受到影響，並且此影響會一直持續到2024年。“同策研究院認為。

同策研究院研究部總監張宏偉認為，由於上海商品住宅市場已處於階段性的調整中，普通住宅標準可定向寬鬆，比如不是完全放開，而是適度調整認定標準和範圍，從而降低剛需和改善型客戶的購房成本。