原標題：以價換量只是階段性問題，剛需購房者適時可入手

分享到 樓市傳統意義上的“金九銀十”運作如何？近日，市場有三組數據提供了參考意義，一是廣州中秋假期新房網簽接近5年最低水準；二是據網易房産數據中心監控陽光家緣數據顯示，“金九”上半場（9月1日至9月15日），廣州新房總網簽量有2613套，相比去年同期（3172套）下滑17.62%，不到高峰期2016年（6262套）的一半；第三組是國家統計局18日發佈的數據顯示，8月份，房地産市場總體延續平穩態勢。

似乎樓市也開始入秋，市場感覺絲絲涼意。市場趨於平穩、淡季明顯是業界共識，甚至有部分樓盤調整售價，不過有專家表示，以價換量只是階段性的問題，並不是長期趨勢，真正有置業需求的可以適時入市。

中秋假期新房網簽接近5年最低水準

據新浪樂居統計，2019年中秋小長假（9月13日-15日）廣州一手住宅網簽量522套，同比2018年的2278套（近五年網簽最多）下降約77.1%，幾乎是5年來最差水準（除去2017年數據無法得知）；新房網簽面積為52526㎡，同比2018年的204144㎡（近5年網簽最多）下降約74.27%，同為近5年最差水準（除去2017年數據無法得知）。

從更長的週期來看，據網易房産數據中心監控陽光家緣數據顯示，9月1日至9月15日廣州新房總網簽量僅有2613套，相比去年同期（3172套）下滑17.62%，不到高峰期2016年（6262套）的一半。其中，上周（9月9日—9月15日）廣州新房僅網簽1229套，環比下跌3.15%；網簽面積為130851平方米，環比下跌4.24%。也就是説，上周繼此前一週後再次下探，創近半年單周網簽量新低。開年至今36周平均單周網簽量約1614套，即上周網簽量遠低於平均水準。

伴隨成交量下行的是部分樓盤售價，整體價格理性回落。但地産經濟學家鄧浩志表示，就目前庫存看，並沒有長期降價的理由，最近部分樓盤調價原因是房企資金緊張，各種融資都收緊了，只能通過銷售回籠，因此出現以價換量的情況。他認為這並不是長期的趨勢，只是階段性的問題。總體而言，大城市人口多，住房供應緊張的問題沒有根本改變，所以看清“底”就可以堅決入市。

近5年中秋小長假廣州一手住宅網簽量

時間套數面積(㎡）

2019　　522　　52526

2018　　2278　　204144

2017　　/　　　　/

2016　　887　　91845

2015　　1130　　123910

（備註：2017年由於國慶與中秋假期重疊，無法具體得知中秋期間的網簽套數，但2017年國慶期間僅網簽了485套。數據來源：新浪樂居）

“今年樓市已經沒有金九銀十”

從國家統計局公佈的數據來看，8月房價漲幅基本平穩，市場淡季非常明顯。4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅與上月相同，其中北京上漲0.5%，上海上漲0.3%，廣州和深圳均上漲0.2%；同比上漲4.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

在中原地産首席分析師張大偉看來，今年的“金九”樓市未現，主要有幾個原因。首先是多個城市樓市逐漸開始出現衝高回落現象，房價調整開始出現從點到區域的現象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續衝高。相比2018年，在2019年上半年部分區域出現了小陽春，但隨後市場逐漸回落。雖然當下全國看，房價上行城市依然佔主流，但市場已經出現了逐漸平穩的跡象，調控政策嚴格的北京上海深圳杭州南京合肥等城市，房價下行苗頭已經出現。

其次，樓市已經沒有“金九銀十”，從市場看，2017年來，大部分熱點城市樓市已經全面限價化，這種情況下，房地産市場已經沒有淡旺季之分，市場更多看限價政策的嚴格與否。今年9月份由於多種因素，部分熱點項目的開盤可能延遲，也使得市場熱度降低。

另外，熱點城市再次開始進入賣不完時代，除了深圳相對活躍外，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、福州等市場，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。

“這一局面可能持續到2020年”

今年初以來房價一直維持平穩走勢，第一太平戴維斯分析稱經濟增長放緩、家庭債務上升，加之開發商面臨資金緊、融資難的雙重困境，都將對市場構成進一步的壓力，且這一局面可能持續到2020年。政府已明確表態不將房地産作為短期刺激經濟的手段。雖然銀行存款準備金率已于日前全面下調，但政府亦已對部分銀行進行“窗口指導”，全面收緊面向開發商及貸款者的貸款額度。

而張大偉認為，整體看政策特別是信貸政策將影響今年9月後市場，如果9月20日的LPR沒有降低，那麼市場很可能會繼續降溫。今年買不買房看未來的LPR是不是維持4.85，如果維持，那麼今年估計不用急了，如果跌了就可能看房了。

廣州土地價格仍在上升通道中

從近期廣州開拍或挂出的土地來看，近日開拍的荔灣區南岸路冷凍廠地塊為廣州土拍史上起拍樓面價最高地塊，而18日剛挂出了起拍樓面價第二、第三的地塊——海珠區大幹圍西側地塊、天河區廣氮AT0607113地塊。

房地産市場研究專家趙卓文表示，由此來看，廣州的土地價格仍在上升通道中，廣州居住用地，可以用“寸土寸金”來形容，“高溢價地塊不敗”將延續。多年前，南洲路地塊被越秀拍得，樓面地價3.63萬元/平方米，當時幾乎所有人都認為項目會虧損。而18日推出的相鄰地塊，起拍價為樓面價34627元/平方米，再創區域新高，該地塊拍賣最高限價為50210元/平方米，僅僅4.3萬平方米的用地，將賣出73億元。而增城永寧街的兩塊工業用地，出讓價已經超過200萬元/畝；教育設施用地價格也有所上漲，花都芙蓉大道一塊中小學用地，7.5萬平方米，起拍價為2.676億元。

麵粉價格不斷上漲，那麼未來麵包必然不會便宜。