原標題：浙江全省土地降溫 杭州的這些供地大戶怎麼辦？

浙江線上-住在杭州網9月22日消息（浙江線上記者 魏盼）兩周前，金華婺城新區地塊無人問津最終以流拍收場；一週前，衢州常山地塊也因無人報名而流拍。據浙報傳媒地産研究院統計數據，短短七天內（9.10-9.16），全省共計5宗涉宅地流拍，而成交的16宗涉宅地溢價率也僅10.8%，底價、低溢價成交頻現。

即便是此前被稱道“走出獨立行情”的杭州也同樣經歷著地價回落的調整期，9月已進行的兩場土地出讓會，板塊地價相較高熱時期都有所下降。土地市場出現明顯的降溫，預期和實際都發生了轉變，杭州的那些供地大戶怎麼辦？

誰是杭州的供地大戶？誰的危險系數最高？

① 近三年住宅存量凈流入：江幹第一 臨安第二

以2019年至今（截至9月17日）杭州十區涉宅用地成交體量對比，排在前五的依次為余杭區、蕭山區、江幹區、臨安區以及富陽區。

但由於各區的區域面積大小不一，單一的涉宅地供應量不能作為絕對的參考。我們把時間往後推兩年，比較各區近三年的凈增加的商品住宅庫存量。

研究院統計了2017年至今各區涉宅地供應體量，對比同時段內商品住宅去化量。

統計結果顯示，凈增加的庫存量排名前三的為江幹區（145.1萬方）、臨安區（94.8萬方）和拱墅區（50.1萬方）。

而蕭山區、余杭區雖然供地體量位列前二位，但同時段內銷售量也排在前二，整體庫存反而凈減少。尤其是余杭區，2017年至今涉宅地成交817.6萬方，而商品住宅銷售面積高達1063.4萬方，庫存凈減少245.8萬方。

② 住宅庫存：臨安區庫存量高於余杭區、蕭山區

截至9月17日，杭州市區顯性存量排名前三的為臨安區、余杭區以及蕭山區。

其中，臨安區商品住宅顯性存量達76.58萬方，居於十區之首，按近一年月均去化15.2萬方計算，去化週期約5個月。這一去化週期也是十區除了濱江區（存量11.93萬方，但由於過去一年項目開盤較少，去化週期7.5個月）以外，去化週期最長的。

余杭區月均去化58.8萬方，去化週期2.5個月；蕭山區月均去化23.3萬方，去化週期為2.4個月。

杭州十區存量（截至2019年9月17日）

從隱性庫存來看，截至8月31日，十區中隱性庫存最高的為余杭區、蕭山區以及臨安區，數據分別為826.3萬方、743.6萬方以及438.8萬方。

按區域近一年年均去化計算，三個區的去化週期接近，余杭區、臨安區均為2.4年，蕭山區2.7年。

三個區去化週期接近，但不得不正視的問題是，近兩三個月以來，三區成交量均有所下滑，其中臨安區跌幅最大，8月成交量對比5月，跌幅超50%。

顯性庫存量最大的臨安，近期開盤較多，流搖率一直高居不下：7月領出8張預售證，流搖6次；8月領出20張預售證，僅1個樓盤進入搖號階段，其餘19次均以流搖告終。自5月成交創近年曆史新高之後，臨安市場已月度“三連跌”，銷售開始顯露疲態。

③ 人口增量、每人平均GDP、基建投入：富陽區、臨安區排名靠後

人口是房地産最大的防跌因素。

根據杭州市統計局公佈的《2018年杭州市人口主要數據公報》顯示，截至2018年末，全市常住人口980.6萬人，比上年末增加33.8萬人，人口保持高速增長態勢。其中，余杭區以160.3萬的人口總量，超越150.1萬人的蕭山區，名列全市第一。

杭州各區2018年常住人口增量

（數據來源：杭州統計局）

33.8萬人口增量主要體現在蕭山、經濟技術開發區（下沙）、余杭區等城市新區。雖然主城區的上城區、下城區出現了常住人口減少的現象，但高度發展的中心區域人口外溢，其實是城市人口從傳統中心向城市新區轉移的體現。

真正值得關注的是，十區中購房人群來源相對單一的富陽區、臨安區，人口增量僅0.3萬、0.2萬。

除了人口之外，各區的每人平均GDP也是持續保持購買力的重要基礎之一。根據2018年杭州統計年鑒，2017年常住人口每人平均GDP最高的為濱江區，上城區、下城區緊隨其後，而排在末三位分別為拱墅區、富陽區和臨安區。

城市基本面的改變，離不開基建的投入。余杭區2017年基建投入239.1億元，超過蕭山區189.1億元。主城區六區平均投入122.3億元，臨安區基建投入93.9億元，富陽區基建投入88.8億元。

杭州十區每人平均GDP以及基建投資對比

（數據來源：2018年杭州統計年鑒）

注：江幹區含杭州經濟開發區，蕭山區含大江東

臨安或是十區內危險系數最高的區

“現在臨安市場不太敢碰。”一位資深地産投資拓展人直言，臨安撤市設區以來，推地量大幅增加，從目前區域的市場存量以及基本面判斷，臨安市場都欠缺強有力的支撐。他認為，在土地市場出現明顯降溫，預期和實際發生改變的當下，臨安區或是杭州十區內危險系數最高的區。

事實上，坊間已有不止一個臨安項目要轉賣的市場消息，除去整體市場大環境的原因，房企對於臨安出地量大，隱性庫存高企的憂慮也是其中非常重要的因素。未來，房企對於城市區域板塊的篩選會更加謹慎。

4天前，“丁建剛房産”公眾號轉載的《接下來，房價還要橫盤幾年？》一文中提到：“供地是門藝術，多了利空房價，少了利多房價。”現階段，如何掌控供地節奏或許也是市場預期轉變時需要審慎考慮的一個重要課題。