根據胡潤研究院發佈的2018年度全球房價指數，柬埔寨首都金邊2018年全年以16.7%的房價漲幅、29.4%的綜合投資回報率，奪得全球雙料冠軍。這其中，中國炒房團“功不可沒”。誠然，確實有一些人借此發了財。但在背後，柬埔寨房産投資的坑其實相當不少。

　　最近20年，柬埔寨經濟實現了突飛猛進的發展，GDP增長率一直保持在7%左右，這個速度在亞洲甚至全球都是名列前茅。與此同時，柬埔寨的政治、社會一直保持穩定，再加上地處東盟核心地理位置的優勢，國家發展潛力巨大，為國際社會所看好。

　　在這樣的背景下，一些從中國來到柬埔寨的房地産商為吸引國內投資者，不惜虛假宣傳。在如今的金邊，隨處可見巨大的吊機在工地上忙碌，一座座樓盤拔地而起。隨之而來的是諸如“金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡”這樣誇張且極具煽動性的廣告標語，各種售樓大廳內的宣傳也都是一致樂觀，仿佛現在去金邊投資買房便可穩穩地“躺著”盈利。

　　金邊發展雖然迅速，但是和深圳、新加坡不可簡單類比。以GDP為例，柬埔寨全國GDP只有200多億美元，和廣東省韶關市差不多，每人平均GDP僅為1300多美元，排在全球第154位。且柬埔寨的支柱産業是製衣業、農業和旅遊業，産業結構並不合理，要想實現深圳那樣的超越式發展並不容易。因此，雖然金邊包括柬埔寨全國的房産都在漲價，但是能否像深圳、新加坡那樣持續穩定地大幅增值，需要更加理性地看待。

　　除了虛假宣傳，關於柬埔寨房産投資的各種騙局近幾年也是層出不窮。2018年12月，近百名來自中國台灣的同胞在金邊一處建築工地拉起橫幅。當初，在開發商關於“美金外匯無管制，人口紅利大”等添油加醋般的誇張宣傳下，這些人儘管沒有到過柬埔寨，卻信心十足地投下賭注。然而動工儀式之後，項目卻沒了下文。

　　柬埔寨房地産的爆炸式增長源於2010年通過的一部法律。2010年4月5日，柬埔寨國會通過《外國人不動産産權法》。根據該法律，外國人有權按規定在柬購買房屋並擁有100%的房屋所有權和永久産權，可自主進行房屋租賃和買賣。

　　該法律頒布後，首先吸引的是日本、南韓、中國台灣、新加坡的房企和投資者進入柬埔寨。2016年開始，中國內地的房企開始進軍柬埔寨，也帶去一大批國內房産投資客。數據顯示，2018年金邊樓市的中國買家諮詢量同比暴增550%，其中有78%的中國詢盤買家諮詢的房産價格在5萬-25萬美元之間。所有在柬埔寨買房的中國買家中，有88.7%是用於投資。

　　由於本地人購買力有限，柬埔寨尚未形成一個本地居民購買商品房的市場，也沒有形成二手房市場，房産投資的收益基本上還是由“接盤”的外國人支付，也就是國內房地産從業者經常戲謔的“擊鼓傳花”遊戲。因此儘管柬埔寨房價在理論上上漲，但是有價無市的現象也廣泛存在。

　　此外，柬埔寨對於外資進入房地産行業有一定的顧慮，尤其是在這幾年房地産市場在急速發展中出現混亂之後，政府一直在考慮如何規範市場各方的行為。世界銀行在2019年5月發佈的一項對柬埔寨經濟前景最新展望中，建議柬政府考慮引入包括限制銀行向建築業和房地産業的貸款、加強金融監管和危機準備等宏觀審慎措施，以避免外國直接投資減速時造成房地産價格崩潰和金融混亂。