北京共有産權房遇冷?

張鵬在北京大興四季盛景園以2.9萬元/平方米的價格簽約了共有産權房80%的産權份額 。不過，她有點後悔簽約。她覺得，房源密度過大，戶型也不十分滿意，又擔心未來不方便置換。於是，她想同開發商協商退房，但目前尚未成功。

大興四季盛景園共有産權房項目于2018年10月15日開始第一次申購，參與搖號的家庭2191戶，房源2224套，但當天選房僅選出28套。張鵬就是其中之一。

共有産權房曾受到高度關注，但像大興四季盛景園這樣遇冷的共有産權房項目並不鮮見。今年以來公開選房的房山區金隅·金林嘉苑、城志暢悅園和金融街·金悅嘉苑，棄購率都達到近80%，甚至90%多。共有産權房為何突然失去了光環呢？

轉讓難位置偏讓購房者擔憂

張鵬告訴中國青年報·中青線上記者，她和家人會根據今年四月開始的第二輪申購情況考慮是否繼續購買這個房子。如果最終決定放棄，就要支付總房價5%的違約金。據她了解，首批選房的20多戶中，持有此想法的人不在少數。

張鵬申購共有産權房有兩個出發點：置産讓孩子上學；這是政府項目，相比周邊二手房，價格確實稍微低廉一些。

“一套房很少有人住一輩子，共有産權房未來只能賣給有資格申購共有産權房的人，流通性不好，而且因為目前北京市政策不允許回購，所以80%的高産權比沒有意義，反而導致房子價格對於周邊二手房來説優勢變小。在允許回購的情況下，高産權比是有意義的。”張鵬坦言自己的顧慮。

如果放棄共産權房的話，張鵬會考慮在大興購買二手房。“因為價格差不多，而且是全産權。以後再出售的話，不會受到政府那麼多約束。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴中國青年報·中青線上記者，棄購一般有幾個原因：

一是雖然房價相對便宜，但是從産權份額角度計算，其實是差不多的。換而言之，這是以放棄部分産權比例為代價的。二是很多房源或地段不好，交通區位優勢不明顯，尤其是學區不好的時候，購房者可能不太感興趣。三是近期北京住房供應規模較大。“其實購房者做了兩套方案，或在認購到了部分優質商品住房後，會放棄此類共有産權住房。”

嚴躍進指出，自住型商品房本身産權是完整的，而共有産權住房往往更容易和經濟適用房掛鉤。從認購性價比看，自住型商品房可以獲得完全産權，而且價格也便宜，這個時候購房者自然會更喜歡此類住房。

除了産權、位置等因素的考量，一些共有産權房項目也爆出讓購房者憂心的問題。

海澱區永靚嘉園選房過程中，業主指出，共有産權房存在包括樣板間開放時間短、窗戶小、暖氣片寬度小等問題。

對此，北京市房地産法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，保障房由於價格較低，時有品質問題出現。政府需要加強監管，也需要建立統一的社會信用體系對建設者進行制衡，將有品質問題的建設者列入黑名單，讓守信者走遍天下，失信者寸步難行。對於不按時交房問題，應按照合同規定來處理，必要時也納入社會信用體系。

嚴躍進指出，住房品質問題，説明在開發中需要強調“降價不掉價”。類似品質問題，本身也違背了住房制度的改革思路。“品質問題一旦曝光，也影響了市場信心和情緒。所以後續需要加大督查力度，進而形成更好的認購現象。”

讓投機的人退出購房競爭正是政策目標

共有産權房的嘗試從2007年就開始了。

2007年8月，淮安市首創了與市場接軌的共有産權經濟適用房模式。即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋産權。其用地由土地劃撥改為土地出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府産權。

2014年3月19日，住建部副部長齊驥在國務院新聞辦舉行的《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》新聞發佈會上公開表示，未來對於一些既不屬於保障對象，又確實買不起商品房的“夾心層”群體，要建設供應政策性商品住房，發展共有産權住房。那一年的《政府工作報告》中，“完善住房保障機制”部分首次寫入了“增加中小套型商品房和共有産權住房供應”。

2017年8月，北京表示將推“共有産權住房”，新北京人分配不少於30%。

當年9月21日，北京市住房城鄉建設委會同發展改革委、財政局、規劃國土委聯合起草發佈了《北京市共有産權住房管理暫行辦法》（下稱《暫行辦法》），該辦法實施後，按照“新房新辦法，老房老辦法”的原則，已供地但尚未銷售的自住型商品住房將統一按照共有産權住房進行後續銷售及使用管理；已經簽約銷售的自住型商品住房項目繼續按照原自住型商品住房相關規定管理。

值得注意的是，《暫行辦法》同時刪除了之前意見徵求稿中“購房人取得不動産權證滿5年，也可按市場價格購買政府份額後獲得商品住房産權”這一條。

2017年9月30日，《暫行辦法》正式實施，同日，首個共有産權住房項目朝陽區錦都家園也進行了公開搖號。

據趙秀池介紹，為了落實房住不炒的定位，北京的産權類保障房由自住型商品房升級為共有産權房，與公租房一同實現在保障房領域的租購並舉。共有産權房確實解決了一些人的住房問題。

趙秀池指出，共有産權房定義為政策性商品房，與自住型商品房的差別在於體現其商品屬性，可以出租，但是準入條件更加嚴格，為人生首套房，且採取封閉迴圈，5年後上市仍然為共有産權房，購買者也需要符合共有産權房的準入條件，且需要共有産權人同意。

目前政策規定，共有産權住房購房人取得不動産權證未滿5年的，不允許轉讓房屋産權份額；滿5年後，可按市場價格轉讓所購房屋産權份額給代持機構，代持機構放棄優先購買權的，才能夠轉讓給其他符合共有産權住房購買條件的家庭。

趙秀池指出，自住型商品房比共有産權房棄購率低主要是制度安排所致。

“共有産權房棄購率高的原因是多方面的。一方面，共有産權房是購房者與政府各自擁有一定份額，購房者沒有完全産權，上市時購房者需徵得政府同意。另一方面，5年後上市購買者也得符合人生首套房的條件，共有産權房也不能變成商品房，這些條件使購房人變現或投資盈利的期望大打折扣。”

但趙秀池同時指出，從某種意義上講，只有剛需才會購買共有産權房。而目前高房價下如果只解決自己居住問題，完全可以通過租賃住房來實現，租賃住房更能滿足就近就業、就近上學的需要。

不久前，北京市住建委官方微信公眾號“安居北京”發文回應共有産權房棄購率高的問題時稱，截至目前，共有産權住房房源數量與申購家庭數量的供需比從1：400下降至1：7，真正滿足了剛需無房群體住房需求。

事實上，在去年，北京住建委就曾回應過相關問題。回應指出，共有産權房需求和供應比下降，首要的原因是共有産權住房資格條件比過去更嚴格了，這是回歸住房居住屬性、抑制炒作的舉措。讓投機的人退出購房競爭，這正是政策追求的目標。（記者 李晨赫 實習生 孫吉 ）