住房租賃市場歷來具有週期性波動的特點，每年春節後和七八月畢業季，都是一年當中的租金水準高點。而今年情況似乎發生了變化，在政府不斷加大對住房租賃市場的支援力度、供給呈現多渠道多元化的背景下，今年3月在住房租賃交易量上漲的同時，價格則出現了企穩的局面。

量漲價穩租金未現“小高點”

我愛我家北京公司的普通租賃交易數據顯示，截至3月20日，不含長租公寓，2019年3月中上旬北京的普租交易量已較2月全月增長27.11%，均價為75元/平方米/月，較2月上漲1.24%。整體來看，今年北京節後租房旺季的量價齊升趨勢還在，但租金漲幅很小，呈現出量漲價穩的局面。

我愛我家研究院分析認為，從歷年春節前後的市場對比來看，今年春節後的量漲價穩趨勢更加明顯。據我愛我家研究院統計，今年春節過後至3月中上旬（即2月11日-3月20日）的38天裏，北京的普通租賃交易量環比節前38天增長118.45%，這種節後翻倍增長的勢頭與過往年份並無太大差別。

但在租金水準方面，今年節後38天的平均租金為75.5元/平方米/月，環比節前38天僅小幅上漲0.16%，基本持平，這與過往幾年春節前後1.5%以上的漲幅相差較大。

在交易量較大的11個區縣中，今年春節過後38天平均租金較節前漲幅最大的是順義區，漲幅為6.30%，其他漲幅超過1.5%的還有大興區、海澱區、通州區和東城區。租金下跌的則有四個行政區，即朝陽區、豐台區、石景山區和昌平區，跌幅分別為1.30%、1.23%、0.90%及0.34%，其中朝陽區、豐台區、昌平區都是北京租賃交易量較大的區域，它們的平均租金下滑帶來了今年節後北京整體租金水準的穩定。

供給端發力管理見成效

在當前國家“租售並舉”政策的指引下，供給端管理見成效，北京租房旺季租金水準保持穩定。

近兩年，北京政府大力支援住房租賃市場的發展，通過鼓勵集體建設用地建設租賃住房，允許商業用地調整為“居住用地”，部分出讓土地增加企業自持要求，出臺鼓勵政策推動各租賃機構加大存量房源挖掘力度等方式，多渠道促使北京住房租賃市場的整體供應量在不斷增加，這在一定程度上緩解了租賃市場的供求關係，為租金的穩定創造了條件。

同時，政府還在機構供給端強化了“不漲價”房源的管理，要求租賃機構供給一定數量的不漲價房源，也起到了平抑市場價格的作用。

此外，根據統計局數據，2018年年末北京常住人口為2154.2萬，連續兩年負增長，以外來人口為支撐的北京住房租賃市場也自然會受到影響。不過，北京人口基數龐大，常住人口的少量減少還不能造成大的市場波動，今年春節後北京的租賃交易量較節前依然是翻倍增長，勢頭旺盛。

我愛我家研究院還認為，房價與租金存在著一定的內在聯繫，房價的上漲會帶來租金回報水準的降低，從而引起租金的上漲。在樓市調控政策作用下，2018年房價水準保持穩定，租金回報率回升，對今年租房旺季租金水準的穩定也起到了間接的促進作用。

伴隨經濟增長，物價水準、收入水準的提高，雖然北京租金水準從年度來看依舊有上漲動力，但在經濟、人口、房價等因素的綜合作用下，北京租金的上漲空間將逐步收窄，未來租金的增長更多的體現在房屋品質的提升和租賃服務品質的提升上，今年的下一個租房旺季也有望保持市場穩定的態勢。