在上海江灣，10棟雅致的小高層解決了復旦大學教師住房的“急難愁盼”；在北京瀛海，3000套體量的大社區配備了完善的生活設施與豐富的社群活動……保障性租賃住房正在成為解決大城市住房突出問題的有效思路。10月26日，第五屆領航·住房租賃産業國際論壇在京舉行，會上發佈了《邏輯換軌與策略重鑄：2023 中國住房租賃市場資産管理洞察報告》，探討住房租賃市場的高品質發展之路。

“十四五”期間，我國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套（間）。ICCRA住房租賃産業研究院院長趙然表示，各地保障性租賃租房籌建邁入攻堅之年，迎來了量與質的雙進階。“不僅是籌建速度加快，更值得關注的是保障性租賃住房公募REITs跑通、規模持續擴大，為市場注入了新的活力，進而驅動住房租賃行業整體從開發邏輯向不動産金融邏輯轉變，為新市民、青年人提供更多優質産品。”

保租房公募REITs規模將超百億

去年8月，華潤有巢等首批四隻保障性租賃住房公募REITs集中上市。據報告統計，目前擬申報發行的保障性租賃住房公募REITs達7隻，上市後我國保障性租賃住房公募REITs規模將超百億。

報告指出，現行住房租賃市場主體多持“開發邏輯”，即以資産的建設和運營為中心的短週期交易。而保障性租賃住房公募REITs，則可以幫助住房租賃市場主體回收部分資金、降低融資成本，進而擴募、再投資，形成穩健、長週期的迴圈。在這個新的框架下，租賃住房被視為投資組合標的，其考量指標從單純的盈利能力擴展成為凈營運收入（NOI）、物業凈收入（NPI）及資本化率（Cap Rate）等資産管理的目標。

趙然解釋稱，“我國住房租賃市場發展歷史較短，多數市場主體持有的仍然是單體盈利、獲利售出的‘開發邏輯’。而在不動産金融邏輯的框架下，培育孵化租賃住房項目，通過REITs等創新金融工具實現資金回收，再迴圈滾動投資、擴大租賃住房和管理規模，最終建立一個完整的租賃住房資産管理閉環，將變得越來越重要。”

相應地，市場主體所需要具備的能力組合也在發生變化。報告分析，開發邏輯下定位改造、運營管理是市場主體的“護城河”。在不動産金融框架下，資産培育、REITs發行、擴募調整等立足於資産全生命週期管理的能力將得到凸顯。

市場主體需重築護城河

對於住房租賃行業的投資機構而言，報告認為其資産管理能力不僅直接關聯到短期的經濟回報，在更深層次也是實現長期投資戰略和持續提升資産價值的關鍵。

報告指出，相較于開發邏輯框架，不動産金融邏輯更強調對資産“全生命週期”的管理，即涉及底層資産識別、建築效率管理、運營效率管理等更加複雜的範疇。

對此，趙然表示：“投資機構需要一直提醒自身，住房租賃是微利行業，利潤是‘摳’出來的。必須看得更全、更長、更細，以收益率倒推擇址、定位、建築能效等等動態因素。”

對品牌運營商來説，則需要更加注重凈利潤最大化和品牌價值塑造。報告表示，在租賃住房資産管理的全生命週期中，品牌運營商的業務邊界清晰，即不斷地降本增效，一方面創新業務提升溢價上線，另一方面精細化運營控製成本下線。

在不動産金融的視野中，資本性支出與運營支出是截然不同的概念。報告提示，品牌運營商在管理過程中需要動態平衡兩種支出的關係。人房比、能源及物業在開發邏輯下常常被籠統歸為“成本中心”，而未能給予細緻的效率考察。實際上，如果拉長資産管理的視線，以建築能效為例，“投資于節能技術和綠色建築材料雖然可能會增加初始的資本支出，但長期來看它們可以為企業帶來顯著的運營成本節省”。

“從開發邏輯到不動産金融邏輯，其本質是一系列評價標準與規則變了。”趙然表示，無論是投資機構還是品牌運營商，都到了重鑄戰略、重築護城河的時刻。