2018年，是港交所這10年裏最人丁興旺的一年——全年共有207家公司在港交所IPO上市，募集資金總額（含股東售股）為2778億港元，全年IPO上市數量和籌資額均位居全球第一。

其中在7月12日這天裏，有8個公司上市。鑼從1個增加到了4個，敲鑼時間從9點提早到了8點半，每家公司還被限定最多只能在臺上拍照5分鐘。

排隊200天，拍照5分鐘，説的就是這樣的熱鬧光景。

這207家上市企業裏，有6家內地房企。這個數字看起來很小，但相比2017年的0家，2016年的4家，卻也已是熱鬧的一年。

港股登陸戰：TOP20與迷你房企的殊途同歸

2018年剛開年，正榮地産率先敲響了今年房企IPO第一鐘，這一年，正好是正榮集團成立20週年，正榮集團董事局主席、總裁歐宗榮用這樣的方式為正榮慶生，也算別有意義。

而客觀而言，正榮也確實到了該上市的時候——在2017年的行業TOP20房企裏，撇掉主動退市的萬達集團，只有兩家企業還未上市，一家魯能，另一家就是一家正榮。魯能當時已經有廣宇發展這個殼等著，而銷售規模已經突破700億的正榮，則是兩袖一清風。

2017年9月26日，正榮地産向港交所提交IPO申請。在12月28日公佈的香港首次公開募股計劃裏，正榮表示公司擬發行10億股股份，建議招股價每股3.4至4.08港元，最多募集資金40.8億港元。而到了上市前的2018年1月15日，正榮地産PO配發結果顯示，其上市股份發售價最終厘定為3.99港元，獲得的全球發售所得款項凈額為38.43億港元，且在香港和國際發售的初步可認購股份都獲得了超額認購。

第二個敲鐘的弘陽地産，就是趕巧湊了7月12日這一天的大熱鬧。當天上市的8家企業裏，5家屬於新經濟範疇，其中網際網路企業2家，泛娛樂2家，車聯網1家。而弘陽地産，是其中傳統行業的代表。

雖然弘陽是江蘇企業，但弘陽的老闆曾煥沙，也是個福建人，他的老家南安水頭龍鳳東泉村和歐宗榮的故里莆田市東嶠鎮汀塘村，相距僅約130公里。

但從知名度來上説，兩人相距則不小。如果不是上市，這家已經成立了22年的江蘇地産公司，為人知曉的時間可能還要再往後延一延，因為它的佈局，確實有些太專了——招股書裏顯示，弘陽儲備的項目中有39個位於南京、14個位於蘇州，8個位於常州、徐州、合肥和重慶等城市。而長三角區域近兩年調控的加碼，加上其招股書中波折的營收與利潤額，令這家房企在上市前遭受了不小的風險質疑。

但弘陽自己並不擔心，甚至還未上市，公司就在2018年3月時喊出了2020年要實現千億規模的口號，並從旭輝、泰禾、新城等挖來九大高管，在地産圈掀起了一輪空前的“挖人大戰”。要知道，這家企業2017年的銷售額僅為178.1億元人民幣。

投資者顯然也擔心吃下這塊大餅會消化不良，弘陽地産原定的全球發售股份數目為8億股，其中國際發售90%，香港公開發售10%，每股發售價格2.18港元至3.18港元，總體融資規模在17.4億~25.4億港元之間。但最終，香港市場只認購了計劃的18%，股份重新分配至國際發售，最終每股以2.28港元定價，合計集資凈額約17.124億港元，低於原定的籌資預期。

但從上市首日的表現來看，弘陽地産卻是年內唯一一個收盤價＞開盤價＞發行價的。

美的置業和大發地産，是同時在10月11日上市的。

美的置業發家于佛山，和碧桂園是老鄉，其名氣不用多説，畢竟背靠有美的集團，在上市前其經營範圍就已經遍佈于珠三角經濟區、長三角經濟區、長江中游經濟區、環渤海經濟區及中國西南5個區域。

而大發地産，則又是一家“紮根長三角”的區域型房企，截至2018年6月30日，其擁有由29個項目組成的多元化組合，包括24項住宅物業、4棟商業綜合樓及1個辦公樓層。其中5個項目位於上海，而24個項目位於江蘇省、安徽省及浙江省。

再看看銷售額，美的置業2017年的銷售額是507億元，而大發地産，是43.2億元，這二者的差距，比上面一對福建老鄉要大得多。

大發地産的鴻鵠之志，也是大大突破了彈房君這等燕雀地球人的想像力的——2018年2月，原世茂房地産執行董事廖魯江加入大發，擔任執行董事兼首席執行官。入職一個月後，廖魯江于公開場合提出了大發地産衝擊千億的計劃，以及5年達到3000億元的目標。

雖然名氣、規模差距懸殊，但在認購方面，兩家公司卻遇到了同樣的香港公開發售部分認購不足的情況。美的最終分配至香港公開發售的發售股份數目為456.6萬股，相當於根據香港公開發售初步可供認購的發售股份總數約25.37%，而大發為645萬股發售股份，佔香港公開發售項下初步可供認購發售股份總數約32.25%。

最終，開盤首日，從預期的落地性來説，大發更勝一籌——美的置業早前原定招股價格介於每股17港元~21.5港元，集資額最多44.51億港元，但最終鎖定的發行價為招股價區間下限，即17港元/股，實現募資凈額29.17億港元，且首日破發開盤，綠字收盤。而大發地産的每股股份發售價原定介於3.28港元至4.98港元，最高籌資8.45億港元。最終大發地産發行價定為4.2港元，集資凈額約7.4億港元，上市首日平開平收。

2018年最後2個月裏上市的另外2家房企，就真的是小可愛本企了，甚至可以稱之為迷你。它們就是1992年成立於河南許昌的恒達集團，和2003年成立於廣東惠州的萬城控股

從官網來看，恒達的項目，只佈局在河南省內的鄭州、許昌、長葛、禹州、鄢陵，萬城控股的項目，則鋪得廣一點，惠州、天津、河南駐馬店。前者2017年營收15.5億元，後者9.73億元。

相比那些6000億銷售額，3000營收額的行業大鱷來説，這兩家企業，就猶如滄海一粟。一些新股研報明確寫到：超小型內房股，吸引力不大。

與之相配的，他們要的募資額也不高。根據各自的招股書，恒達集團的每股招股價為1.02-1.4港元，集資最多4.2億元，最終發售價為每股1.24港元，所得款項凈額3.13億港元；萬城控股的招股價區間為1.07-1.33港元，最多募集港幣2.49億元，最終每股發售股份的發售價定為1.2港元，實現集資凈額1.91億港元。

但上市當天，萬城控股的表現卻超乎預期，首挂開1.27港元/股，收盤報1.26港元/股。而恒達集團以0.99港元/股破發，收盤時每股報1.13元。

值得一提的是，這已經是恒達集團第4次衝擊IPO了——其在2005年的時候，就曾有意借殼焦作鑫安實現國內A股上市，而後又有過兩次衝擊港股未果的遭遇。最終在13年後，終於圓夢。

換眼2018年的A股市場，繼續保持著自2010年4月以來，就沒有房企通過IPO方式登陸內地資本市場的紀錄。8月，萬達商業的第一份對賭宣告失敗，9月，已經懷揣回A夢14年的首創置業撤回建議A股發行申請，從A股登陸戰變成了A股放棄戰。而還在堅持排隊的房企只剩萬達、富力和金輝。

債務倒逼與區域型房企謀生

雖然香港的投資者2018年普遍不愛買內房股的賬，但從懸殊的規模中可以窺見房企對上市的極度渴望。

這背後的原因，大類有二。

一是區域型房企的生存危機加劇。把雞蛋放在同一個籃子裏的佈局戰略，往前看面臨著市場被調控、需求被收縮的風險，而往後看，大型房企的佈局已經遍佈一到五線城市，激烈蠶食本地房企的本地份額。保守的結果，大概率是可搶到的蛋糕越來越小，進而自我收縮至規模，而激進，走出去，才有活路。

而要擴張，就需要有資金。從上述幾家新兵的凈集資額分配比例來看，各家都把在金額的大比重部分放在了現有物業開發建設上，或者是未來項目的獲取與發展。

比如弘陽地産在上市後，就快速進行了兩次收購。一次為8.68億元收購開封24.3萬平住宅物業開發項目，另一次為16.37億元從廈門英泰富收購其持有的名流置業武漢有限公司55.25%股權。此外，自7月12日登陸香港資本市場之後，弘陽地産也快步進行土地獲取，兩個月裏就已在湖州、佛山、揚州、南通等地拿下5宗地塊，總交易金額約31.76億元。　　

而第二個關鍵，就在於償債壓力。2018年上市的6家房企，錢袋都比較吃緊。

正榮地産在2017年年底的時候，凈負債率為336.52%，凈資産負債率高達770.6%。此外，根據當時的IPO申請顯示，2014年時，正榮流動負債為252.15億元，到2017年中，流動負債已經達到了601.39億元，總負債為848.93億元。截至到2017年7月底，正榮還有138億元負債需要在一年內償還，163億元在第二年償還，52億元在三到五年償還。短期債務的比例壓得正榮喘息困難。

另一個規模相當的美的置業，截至2018年6月30日，美的置業借款餘額為364.83億元，較2017年末的借款餘額321.45億元增加43.38億元，超過公司2017年末的凈資産148.59億元的29.19%。2015年公司凈負債率為741.50%、2016年凈負債率為928.01%，2017年時凈負債率回落到180.07%。但到了2018年3月時候，又回升至181.4%。

注：此處凈負債率的計算方式為，

凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/歸屬母公司股東權益

哪怕另外幾個小型，甚至微型房企，負債水準也都遠高於行業平均負債率水準。

招股書顯示，大發地産2015-2017年凈資産負債率分別為196.5%、150%和269.8%，雖然2016年的凈資産負債率同比有所下降，但這一數據到了2017年猛增了120.8%。上市前夕，截至2018年4月30日，大發地産凈資産負債率為235.6%。

而恒達集團，2015年，其凈資産負債率達677%，2016年達至762.7%，超行業整體負債水準近10倍。到了上市前的4月30日，雖然數字降至340.4%，但仍處於較高水準。

在上市成功拿到集資之後，償還債務也成了這幾家公司的首要任務。除了美的置業和恒達集團沒有披露將把資金用於償還貸款，其餘企業大部分都將30%的集資額用於還貸，而萬城控股的還貸額佔比更是高達52.3%。

另外，據統計，2018年新上市的這6家房企，上市後共有12次發債再融資。但12次再融資集中在正榮地産、弘陽地産2家上，其餘4家上市後暫無再融資動作。