5年前，當李嘉誠陸續賣掉內地，以及香港的各類資産，買入歐洲優質資産之時，舉國上下一片譁然，有人讚許李嘉誠的智慧和聰明，有人卻不以為然。在時代的洪流中，大多數人不是李嘉誠，不是巴菲特，更不會知曉命運的抓手伸向何方。

5年後，李嘉誠從內地房地産的泥淖中成功拔出，在最好的時候賣出了最好的價錢，並碰上了歐洲經濟復蘇的最好年代。2018年的內地房地産，這一波瘋狂賣賣賣，有的房企斷臂求生，有的主動轉型，資産交易潮來得比以往更猛烈些。

在過去的一年，華僑城、海航、安邦、萬達、中弘等大大小小的地産企業，或出售資産、或轉讓債權、或轉讓股份，這波操作背後有著怎樣的基本面？為何從做加法到做減法？瘋狂賣賣賣，劫後余生，他們又是如何過？這一切懸念叢生。

01-斷臂求生2018

2018年歲末，在《馮侖風馬牛》年終脫口秀節目上，馮侖認為地産行業深刻變化之一，便是賣資産。馮侖説，2018年，A股上市房地産公司轉讓股權的有126家，國內一共有500多家上市公司主業是房地産，126家公司轉讓股權，相當於126家公司不看好房地産。

山雨欲來風滿樓。在嚴峻的去杠桿形勢下，二級市場不斷探底，部分個股陷入質押困境：股價下跌的惡性迴圈中，導致上市公司的大股東質押股權跌破平倉線，不得以尋求潛在受讓方出讓所持股份。根據克爾瑞監測數據顯示，2018年1至10月，房企累計項目股權出售動態已經達到473條，超過2017全年的387條。

在臨近年末的最後幾個月，上市公司更是扎堆賣資産。9月28日，嘉凱城集團股份有限公司公告稱，擬轉讓房産項目資産包，涉及5家公司6個項目；10月9日，華夏幸福宣佈以32億元轉讓河北多宗項目予北京萬科；10月19日，華僑城掛牌出售旗下上海華合房地産開發有限公司50%股權及相關債權；10月底，雲南城投擬公開掛牌轉讓持有的西雙版納雲城置業有限公司85%的股權。

一批中型企業也在打包出售資産做戰略轉型，包括山水文園、永泰地産、國瑞地産等。不僅如此，一些小型房企更是“金盆洗手”，排隊兜售地産項目股權，很多還是將股權100%售賣。比如鎮江新今達房地産開發有限公司、杭州振明置業有限公司、昆山福興置業發展有限公司、重慶天居物業有限公司等等，皆在2018年轉讓100%股權。

針對近期房地産資産交易驟增現象，喜神資産副總裁、不動産投行業務負責人周靜雅女士分析認為，房地産行業並購重組當前已經進入大魚吃中魚階段、下一步就是大魚吃大魚的階段。

不過，任志強説，都在賣資産拼命融資找錢，是因為很多開發商都沒錢了。開發商為何沒錢？透過現象看本質，是地産銷售規模大幅下滑，導致房企銷售回款困難；是按揭貸款利率大幅上行，導致購房者購買力損傷；是政府大幅收緊房地産，房地産銷售承壓，帶來銷售規模的下滑；是房企資金成本大幅上行，導致企業財務費用大增，資産負債率的增高。

出於融資需要，為業務轉型鋪墊和剝離不良資産的考量，成為房企賣資産的普遍原因，除此之外，大同證券分析師劉雲峰認為，也不乏一些上市公司為了快速提振業績，通常會出售變現較快的資産，例如上市公司股票為主的可變現金融資産，土地、房産等不動産，以及股權、債權等。

他指出，上市公司往往為了粉飾業績，在資産重組之外，就會通過賣資産來快速增厚利潤，避免公司年報過於難看，甚至化解因為業績虧損造成的戴帽或退市風險。

一千個人心中有一千個哈姆雷特，每個企業亦有屬於自己的基本面。但對有些企業而言，累積的各種矛盾，于2018、2019年崩不住後爆發，可謂時也，運也，亦命也。從做加法到做減法，當初買買買有多瘋狂，而今賣賣賣就有多瘋狂。

02-從加法到減法

在強者恒強的年代，除了在一二線城市拿地擴張之外，積極並購資産成為企業進擊的不二選擇。不分來路，不問出身，萬達、安邦、海航們開啟瘋狂買買買模式，堪稱那些年當之無愧的並購王，他們擁有的地産體量，已無法用具體數字來衡量，在此不容贅述。

輝煌過後，命運的抓手很快伸出。自2017年6月22日，銀監會要求各大銀行對海航、萬達、安邦等多家“海外並購明星企業”境外投資借款進行風險排查。之後，銀行開始暫停對明星企業新增貸款。於是，曾經“四通八達”的融資渠道，在此刻突然消失，再加上房地産寒冬襲來，受各自基本面影響的地産企業，緊繃的資金流“雪上加霜”。

在過去一年，海航瘋狂賣賣賣。2018年來，海航集團相繼出售了雪梨寫字樓、嘉豐礦業及債權、紐約曼哈頓第六大道寫字樓，減持德意志銀行等，標的合計約507億元。根據新浪時金數據顯示，自2017年年底一直到現在，海航集團債務危機，讓這家巨大的公司創下了一個紀錄，其販賣資産的效率，為1年3000億。

事實上，海航正是通過瘋狂的海內外並購，一躍成為世界500強企業。但成也蕭何，敗也蕭何。業內認為，海航擴張慣用工具杠桿收購，如通過銀行借款、發債、融資等大舉借債投資，最終導致借貸成本不斷攀升，這種行為不亞於飲鴆止渴。

安邦以“買買買”成名海外資本市場。多方收購後，坐擁萬億海外酒店、金融機構等資産。僅以2016年賬面價值計算，安邦人壽2016年末即持有海外資産超9000億元，所持投資性房地産價值近400億元。2018年5月，安邦不動産平臺——邦邦置業50%股權，被遠洋地産接手，負責安邦全部存量不動産項目處置及管理，其中包含7家地産子公司、14處核心地塊。被接管後的安邦，最搶手的三張金融牌照，更賣了 250億。

然而，與其他企業不同的是，“安邦是在涉嫌犯罪的情況下，按照接管工作小組的要求進行資産處置的出售和變現行為”，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴中國網地産。

2019年，新年伊始就發佈融資計劃、在過去的2018年已發行四期票據的華僑城，還頻繁處置資産。據不完全統計，華僑城集團2018年掛牌出售和進行預披露的資産約18項，出售主體涉及華僑城集團及旗下華僑城股份、華僑城亞洲等。

華僑城集團為何走上了“賣賣賣”的道路呢？華僑城集團一高層人士回應媒體採訪時説：“主要為加快現金回流，不斷調整提高整體資産週轉效率。”柏文喜則認為，除了緩解擴張太快導致的資金壓力，華僑城進行資産出售亦是自身業務轉型和戰略調整的需要。

2019年1月21日，一項涉及數百億元的資産出售交易浮出水面，這是近年來資産交易的大單。泛海控股公告披露稱，公司擬通過轉讓項目公司股權的方式，以約148.87億元(含衝抵債務)將泛海控股所屬公司名下的北京項目和上海項目出讓給融創地産。

儘管在泛海在1月22日的早間公告中解釋稱：不是甩賣，而是溢價出售。但于2015-2016年，一邊大舉擴張，收購金融牌照，一邊舉債佈局海外市場的泛海，近千億的債務集中償還期就在2018-2019年。

劉雲峰認為，賣資産並不可取，賣資産能夠短時間粉飾業績，甚至化解戴帽或退市風險，資産總有賣完之時，主業若不振興，終究會遭市場遺棄。

03-劫後余生怎麼過

哪有什麼歲月靜好，從來都是劫後余生。在過去的兩年時間裏，對於王健林來説，渡劫的日子頗為煎熬。為了償還企業的負債，萬達放棄文娛産業，房地産由重資産變為輕資産，這一“刮骨療毒”的方法下，萬達漸漸完成了對房地産的“減負”。 

歷經1年多的減負之下，儘管萬達債務沒有多大壓力，但2018年，萬達仍然在做減法的路上。7月份的時候，南昌西湖的萬達廣場悄無聲息的就換了法人。接盤方是珠江人壽保險股份有限公司。

12月17日，綠城中國發佈了一則公告，公告中表示綠城旗下全資子公司，即綠城房産已與賣方簽訂了股份轉讓協議，協議中表明綠城房産以27.18億元人民幣現金收購百年人壽11.55%的股權。而這個賣方正是王健林的萬達。緩過勁來的王健林思維很明確，將輕資産運作、去地産化進行到底。

“有賣就有買，不同企業的操盤心態是分離的。對於此類操盤來説，多少説明瞭一點，即需要研究産業週期等內容，看一下未來市場的發展機會，關鍵在於未來要發展的産業一定要有清晰的思路和足夠的資源，類似管理資源和資金資源等”，易居研究院總監嚴躍進如是説。

2018年12月28日，當王永紅還在四處遊走之時，中弘股份正式從A股摘牌，成為2018年第一個退市的房地産企業。在退市之前，中弘已試圖通過債務重組（四次）、變賣資産、推進庫存房産銷售等多種方式“自救”，但最終仍擺脫不了被深交所摘牌的命運。

更大的難題則在退市之後。截至2018年12月17日，中弘股份及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為114.64億元，全部為各類借款。據此前媒體報道消息稱，除了如意島外，中弘股份在積極籌劃旗下其他資産整體出售事宜。如位於北京的中弘大廈、禦馬坊項目、由山由谷項目、濟南中弘廣場、安吉項目均在資産整體出售範圍內。

然而，中弘股份部分項目涉及拖欠工程款，債務問題或會提高資産轉讓時的折價率。此外，文旅項目相對普通商品房項目而言，資金投入巨大，且投資回報期較長，從目前的市場行情和房企的資金壓力來看，中弘出售文旅項目的行情亦不容樂觀。

以上只是斷臂求生存房企的縮影，各家情況不儘然相同。要問劫後余生怎麼過？柏文喜告訴中國網地産，類似萬達與華僑城情況的企業，會較快好轉，海航因資産與負債規模巨大及涉及産業龐雜，可能需要較長的調整時間。而安邦則是涉嫌違規與犯罪已被接管，涉及的資産處置、剝離與重組的問題及未來的方向尚待明確。

至於具有普遍性的其他房企，“未來的一種可能是拋售資産，減輕負債，改善現金流後提升經營，輕裝前進。而另一種可能則是逐步實現退出，或減少地産開發內容，實現業務轉型”，柏文喜説。

瘋狂賣賣賣不可怕，可怕的是，很多資産轉讓使得外部猜忌加大，企業如何積極回應，防範各類資金鏈方面引起的各類誤解，這也很重要。