“專題回顧 | 轉型升級·質變地産——第十屆地産中國論壇 ”

中國網地産訊  2019年1月10日下午，由中國網際網路新聞中心·中國網地産主辦的“第十屆地産中國論壇暨2018中國房地産年度紅榜頒獎典禮”在北京隆重舉行。億翰股份董事、億翰智庫研究院主任張化東以“企業如何通過內生性增長來對抗行業週期的變化”為主題，發表致辭演講。他表示，無論行業怎麼樣，企業的頂還沒有見。隨著頭部企業能力的逐步增強，整個企業效率和企業核心競爭力，會推動著房企不斷實現內生性增長。

山雨欲來風滿樓，來自四面八方的暗流正在匯聚成一場大風暴向地産行業襲來。在這些充斥著“缺錢”、“搶收”、“收縮”等敏感字眼的消息中，業界似乎又看到了幾年一個週期的地産宿命。在此次會議上，張化東認為，“規模是企業通往未來的橋梁，企業能在規模基礎上保證一定增速，在産品和最終業態創新不斷，不斷實踐內生性增長，而整個資本市場對於週期性的企業、週期性的行業認識，並不是非常全面的”。

他認為，整個推動行業的力量並不是由行業週期帶來的，現在的企業完全能夠穿越週期。企業的增長，已經跨越週期或者穿越週期了，主要是自身能力強，內盛而外旺實現的增長。而未來，對於每一家開發商如果不練好內功，不能夠對抗週期的話，一定是下滑的。未來，整個行業有可能變差，但是企業的集中度會繼續提升。

龍頭房企業績在高歌猛進的同時，千億房企數量快速增長。張化東透露，2018年前11月，已有25家房企的銷售規模突破千億。這一數量超過以往任何一個年份。事實上，如果考慮到其他業績不錯的企業，到2018年末，將有近30家房企邁入“千億軍團”。而在2015年，僅有7家房企實現千億。短短三年間，千億軍團就擴充了三倍之多。張化東認為，未來，房地産是強者恒強的時代，千億規模已成企業生存底線，房企增長逐漸由外生性因素向內生性因素轉變。

億翰股份董事、億翰智庫研究院主任張化東

以下是張化東先生的演講內容：

今天我要演講的題目是“企業如何通過內生性增長來對抗行業週期的變化”，在這個場合裏我選擇這個題目的原因是：在改革開放40年的大主題背景下，中國這麼大體量的房地産市場，90%存量房産都是由開發商開發出來。在開發過程中，這些開發商不單純靠週期，是靠天來吃飯，他們也有自己內生性的動因，推動行業往前面走。

然而，為什麼房地産行業的估值這麼低？為什麼它的PE就只有5倍、6倍、7倍、8倍，上到15倍非常難呢？為什麼賣了1000億的房子，只能有300億的市場估值呢？我認為，大部分資本市場對於開發商的理解，還處在於你是一個週期性行業、你是一個週期性企業，你賺的錢是靠週期給你的，而不是靠你自身能力給你的。

實際上，通過近距離觀察企業，我認為，規模是企業通往未來的橋梁，企業能在規模基礎上保證一定增速，在産品和最終業態創新不斷，不斷實踐內生性增長，而整個資本市場對於週期性的企業、週期性的行業認識，並不是非常全面的。

第一個議題是我認為企業的增長，已經跨越週期或者穿越週期了，主要是自身能力強，內盛而外旺實現的增長。第二個議題是開發商這幾年究竟有哪些增長動因。

首先來看是跨越週期的情況，整個房地産週期是波瀾壯闊的，每一輪週期都有非常明確的漲漲跌跌。2011年1月份限購、限貸，上海和重慶出房地産稅的政策，2011年一共有4家企業跨過千億，其中當時的碧桂園到2013年的時候，剛剛跨過千億，而2018年碧桂園已經實現了七千億以上的銷售收入。雖然三四線城市有一定幅度的增長，可能連100%都不到。但一家企業在這種艱難的環境裏面，實現了七倍的增長。

在不斷進行市場調控下，從2018年中，整個市場就降下來了，但2018年還是有十幾家企業突破千億的規模。我們有理由相信，整個推動行業的力量並不是由行業週期帶來的，現在的企業完全能夠穿越週期。

2018年，前30強的房地産企業已經能夠佔到50%的市場份額。而未來，對於每一家開發商如果不練好內功，不能夠對抗週期的話，一定是下滑的。未來，整個行業有可能變差，但是企業的集中度會繼續提升。到2020年，前30強的房地産企業，大概能佔到整個市場份額的70%。

其次，千億企業已成為市場規模的門檻，我們預測，幾年之後，前十強都不是一千億、兩千億了，我們認為到2020年，整個前十強門檻會到3500億左右，就是現在碧桂園一半的業績。如果你在2020年還是只能做到一千億的話，你連前30強都進不去。

大型企業如何來擺脫行業週期呢？從2014年、2015年這一波週期之後，房地産企業的週期就已經不是很明顯，企業增速會有一些波動，但在絕對量上來説，每一年企業都是比較快的增長。同時我們也可以看到，2015、2016年我們舉了一些高增長的企業，2015、2016年整個企業增速已經逐步脫離行業的增速，行業會發生比較明顯的變化，但是企業的增長還是具有很強的持續性。這並不是因為這些企業的基數低，因為這些企業在2015、2016年已經能夠做到幾百億甚至上千億的規模。

其次，從2016年到2018年，整個房地産已經開始回歸它的資源導向，現在整個地價和房價的比值越來越少，企業應關注如何最大化的發揮土地因素，如何能夠更好的利用土地進行開發。2019年甚至未來，企業更多的是講回歸核心。你的産品是不是能夠打動消費者，你的開發效率是不是能夠比別人更快，你的整個組織效率是不是會更好，你的投融資能力是不是更強。

房地産企業無非就這麼幾個因素：人的因素、地的因素、錢的因素。只要你能把這三個因素組合好，你一定能夠戰勝市場，走出來自己一條非常有特色的路。  第一、組織效率型。它放大的實際上是人的基本因素。很多企業是把效率運作到極致，我覺得主要是這種機制的搭建和這種資源的下沉，包括標準化水準。

其次，很多人説開發企業都是粗放型發展，但有些企業為什麼能夠發展速度這麼快？是有內生性動因，這種動因不是行業提供的，而是企業本身設計了這種機制和這種制度，使企業不斷增長，包括組織的裂變、跟投機制、小股操盤、人才機制。

除此之外，還有典型的産品力非常強的公司，用産品來推動整個企業品牌的公司。比如把産品做成一定高度了，實現了一個點的突破，已經做到極致之後，來帶動整個企業的發展和企業品牌的成長，這個是非常非常關鍵的。

再次就是投資，將投資的品牌和投資的實力做到極致，幫助企業迅速變現。第四，對於城市和區域的選擇。現在很多企業提出來，百億城市、千億區域。就是這個區域做不到一千億，就不叫區域。這個城市做到一百億，在體系裏面就沒有存在必要了。企業區域深耕、區域佈局，將管理的效用、管理的機制，發展到最極致的極限。

第五，無論是評級還是所有戰略，企業要保持在資本市場上良好的表現，就有資本來進行推動，這都是資本市場對於持有型商業，和一些土地儲備規模的基本要求，實際上企業都在深刻實踐著這些行業的基本規律。

最後講一下商住雙輪驅動戰略，包括龍湖、新城。新城從2013年開始做，就是從五年的時間開始，基本上是完成了整個全國化的佈局，很快就能做到100間吾悅廣場，當然這100間吾悅廣場，並不是它直接進行房地産投資和開發投資，它的這種雙輪驅動，把商業做成高週轉的産品，把整個商業團隊獨立來做商業。

原來可能商業只是一個職能部門，在企業裏面發揮不是很大的作用。但是現在把整個商業團隊獨立出來做，從投資拿地一直到最後的運營是一竿子插到底的。而且它有自己單項目自平衡和多項目共平衡的基本邏輯和基本模型，通過短短一段時間就把整個商業做出來了。

最近這段時間大家對於週期的關注，和週期的討論和行業的下行討論得過多了。我覺得無論行業怎麼樣，企業的頂還沒有見。我記得我2009年、2010年的時候寫過一篇文章，叫做《萬科的頂在哪》，當時我預測萬科是五千億，現在來看，已經不對了。我覺得企業隨著頭部企業的能力逐步增強，整個的企業效率和企業的核心競爭力，會推動著房地産企業不斷實現內生性增長。