2018年，甲級辦公樓方面，辦公樓需求結構轉型趨勢初顯，入駐率首次突破80%;優質零售方面，時尚熱度有增無減，生活方式的升級激發增長新動能;高端住宅方面，樓市情緒逐漸降溫，市場成交量有所下降;物流地産方面，市場需求穩健，拉動租金小幅上升。

仲量聯行成都分公司董事總經理謝淩表示：“隨著城市發展不斷演進，商業地産作為其重要載體，表現出強大高品質發展勢頭。辦公樓成本優勢吸引更多企業選址落地，成都辦公樓空置率降至七年最低;時尚是成都2018年流量經濟的重要驅動，國際國內潮牌的聚集效應，推動成都零售時尚度躍升。 ”

甲級辦公樓市場

進入供應放緩週期，空置率降至七年最低水準

成都甲級辦公樓市場在經歷了2012年-2017年的供應高峰後，於今年進入放緩週期。全年僅錄得一個項目入市，即睿東中心(高區)，供應面積2.6萬平方米，同比下降約28.6萬平方米。

新增供應的大幅放緩給予市場更多時間去化空置面積。成都甲級辦公樓空置率於今年第四季度正式跨入20%大關，錄得19.8%，同比下降7.8個百分點。其中，市中心和城南空置率錄得22.8%、18.2%，分別同比下降5.2、12.4個百分點。

市場需求結構正在變遷

2018年市場需求保持活躍，凈吸納量錄得31.9萬平方米，同比微幅下降約4.9萬平方米。基於教育資源以及成本優勢，成都更是承接了來自一線城市的企業需求。全年大面積成交頻現，典型成交包括MFG在第一季度簽下國際金融中心T2約1.8萬平方米;Wework選址領地中心約6,000平方米;字節跳動於第二季度租賃國際金融中心T1約1.6萬平方米;美團在第四季度選址兩江國際6,800平方米等。

靈活辦公與高科技企業的頻繁成交，讓我們看到成都辦公樓市場的需求結構正在發生變化，更值得關心的是，這樣的現象是否會延續：

1)靈活辦公：2018年無疑是成都靈活辦公爆發年。從年初知名運營品牌的大舉進入，到年中開發商自有品牌的創立，截至2018年年底，成都甲級辦公樓中靈活辦公面積已達14.7萬平方米。而放眼未來，由於可選項目的稀缺性與經濟因素的不確定性，預計2019年第三方運營品牌的擴張步伐將有所放緩，但毫無疑問，這種靈活且極具社區體驗的辦公形式將成為甲級辦公樓的“標配”，並成為新的辦公場地産品存在於市場。

2)網際網路：政府統計數據表明，成都2018年前三季度，全市入庫科技型中小企業達到2,931家，實現高新技術産業産值7,529.7億元，增長13.7%。其中，網際網路企業發展迅猛，持續進駐甲級辦公樓。典型成交包括美團進駐兩江國際，炎龍科技進駐領地中心等。城市産業結構的升級，推動了科技型的租賃需求提升，佔比達23%，較2015年上升17個百分點。政府政策導向與人才紅利持續釋放的共同作用，預計2019年，市場仍將迎來大量網際網路企業的租賃需求。

3)金融服務：2018年金融行業需求佔比僅16%，較2015年下降了28個百分點。其主要原因仍是不穩定的新興金融行業。面臨市場中的頻繁P2P“暴雷”，大量該類型企業退租導致業主在租戶選擇上更加謹慎。

展望未來，一方面，金融市場的健康發展無疑將穩定辦公樓租賃市場;另一方面，依託網際網路産業的成長以及城市自身強大的消費基礎，科技金融和消費金融將實現穩步發展，從而衍生出一定的辦公租賃需求。

成都租金實現穩步上升

受需求推動作用，市場租金在2018年實現較大增長，凈有效租金錄得94.3元/平方米/月，同比上漲3.0%。

未來兩年成都甲級辦公樓市場仍處於供應放緩週期，年均新增供應量約16.4萬平方米。儘管受宏觀環境影響，未來需求或有波動，但由於成都供應步伐的放慢，空置率將繼續下行，市場租金仍有小幅上漲空間。仲量聯行成都商業地産部負責人黃璐表示：“面對未來的不確定性，成都市場仍有其成本優勢和人才優勢，這保證了一定的需求來源。而對於業主而言，如何滿足市場需求，打造高品質、多樣化樓宇仍是最為關鍵的一點。”

優質零售市場

市場供求穩定，項目調整令租金上揚

本年度，成都主城區優質零售市場迎來4個項目開業，共計約48萬方。隨著外來人才的遷移以及線下消費客群的回歸，全市優質零售市場表現強勁，不僅現有項目去化速度較快，今年新開項目的開業率也非常理想，部分項目甚至實現滿租開業。因此，全市優質零售項目空置率降至7.6%，同比下降1.2個百分點。

租金方面，得益於部分優質項目的持續增長，特別是一些購物中心的租戶調整，對部分零售空間的拆分，有效提高了單位面積的租金收益，受益於此，全市優質購物中心首層有效凈租金為376元/平方米/月，同比上漲1.6%。

景∙築：空間價值探索，生活方式煥新

零售空間價值被無限放大，通過建築設計、生活場景構造、主題街區、文化展覽、裝置藝術、快閃店等方式，實現多元場景的運用與切換，以迎合消費者日益提升的美學享受與品質追求，為聚集人流賦予新動能。值得一提的是，新開項目首開龍湖西宸天街傳遞的“空間即服務”概念，通過公共空間的美學構建，將“人”與“場”有機連接，強調藝術融合與精緻生活的態度。仁和新城推崇體驗與互動，設置AR技術的室內互動大屏，弱化“賣場”的刻板印象，強調場景打造的靈動與多變。

在業態方面，除餐飲、零售為主導外，家居作為今年的新興之秀，成為年輕人展現個性和表達生活方式的媒介，同時作為體驗業態的一部分，購物中心在調整中也同樣重視這一業態，以NOME、ZAO ZUO和九木雜物社等為代表的設計類家居迅速擴張。於此同時，新零售也在家居領域發力，利用科技和數據賦能，打破線上線下界限，尋求更多合作可能，以小米、騰訊、華為智慧生活館、小紅書為例的科技企業紛紛瞄準傢具家居市場，與宜家、海瀾之家等合作，為跨界融合型新零售進軍家庭場景開闢新的可能。

潮∙變：國際潮牌爭相進駐，國貨品牌快速崛起

2018年，成都零售業態的關鍵詞，主要圍繞 “潮流∙思變” ，無論從快閃熱到時裝周，從電競潮到藝術范，成都的時尚熱度有增無減。隨著VALEXTRA和GOYARD相繼進駐，成都成為國內首個集齊四小眾奢侈品牌GOYARD、MOYNAT、DELVAUX、VALEXTRA的城市。此外，國際潮牌的聚集效應凸顯，如：BeenTrill全國首店、Off-white、POPCORN等相繼入駐，成都潮流度迅速提升。

值得關注的是，除了國際品牌的快速滲透，國貨崛起的勢頭也不容小覷，如：成都首家李寧時尚店、波司登旗艦店、JNBY旗下LASU MIN SOLA、內外、鄂爾多斯旗下BLUE ERDOS體驗店等快速佈局。仲量聯行成都零售地産部負責人褚丹表示：“在國貨品牌崛起的背後，主要受益於三方面的影響。其一，受資本推動，為國貨變革提供支援;其二，年輕消費者對大牌敏感度降低，為國貨崛起創造消費基礎;其三，國貨設計風格、品牌理念符合年輕人消費品位。由此可見，國貨品牌正乘勢躍升。”

高端住宅市場

新增供應後期發力，市場成交有所回落

自2018年5月，限購政策進一步收緊，市場情緒迎來轉折，樓市供不應求的情況發生根本性轉變，搖號中簽率明顯提高，市場情緒逐步穩定。供應方面，在金融去杠桿的壓力下，開發商主要融資渠道都有所收緊，多數房企面臨流動性及再融資等方面的壓力。受此影響，今年下半年各大房企，加快推盤速度，加速銷售去化，帶來資金週轉，緩解資金壓力。據統計，今年下半年成都高端住宅的一手房供應量約4,400套，較去年同期高出76%。儘管新增供應持續放量，但購房者觀望情緒加重，市場成交量有所下降。截至年底，成都高端住宅成交量約5,600套，較去年減少近半。

一手資本值性價比凸顯，二手資本值高開低走

由於一手資本值受限價政策調控，市場價格相對溫和，相較于二手房價而言，其性價比優勢凸顯，吸引越來越多購房者，特別是剛需購房者，轉入一手房市場。截至今年年底，全市一手高端住宅資本值約20,100元/平方米，同比小幅上漲約2.7%。

就二手市場而言，由於二手資本值，受市場情緒影響較大，全年呈現高開低走態勢。在5月限購升級政策出臺之前，二手資本值保持連續上漲勢頭，部分項目價格達到峰值;在政策出臺之後，二手房成交量下滑顯著，整體市場情緒迅速降溫。截至四季度末，全市二手高端住宅資本值為24,100元/平方米，同比僅小幅上漲約4.5%，漲幅較去年下降明顯。

成都房價收入比有明顯優勢，人才吸引力不斷增強

根據仲量聯行2018年第四季度發佈的《中國長租公寓市場白皮書》，在國內選取的六大城市中，成都的房價收入比最低。成都房價的高性價比讓成都成為越來越多年輕人的落戶首選，全國人才凈流入率的排名全國第三。

(非保稅)物流倉儲市場

新增供應放緩，空置率再次實現大幅降低

2018年市場迎來4個物流園落成交付，使總體量增加約34.0萬平方米。新入市項目主要是位於龍泉驛子市場的安博龍泉、嘉民龍泉二期;新都子市場的安博新都以及雙流子市場的豐樹雙流項目。一方面，今年整體新增供應有所放緩，較2017年下降約31.4萬平方米;另一方面，大部分項目在入市時已實現了較高的入駐水準，因此市場空置率並沒有受到太大影響。2018年成都優質物流倉儲市場空置率錄得11.1%，同比下降3.2個百分點。

全國電商産業發展陸續催生大量市場需求

自2017年起，成都優質物流倉儲市場需求持續旺盛。2018年，成都凈吸納量實現37.3萬平方米。其中電商租賃需求繼續領跑，典型成交如：京東租賃安博龍泉約13萬平方米。除此之外，汽配品牌倉儲需求也在今年有所上漲，佔總體市場約16.2%，較去年上漲了約6.1個百分點。

租金方面，由於龍泉驛子市場的不斷成熟，該區域租金呈現較大幅度上升，從而推動整體市場租金上揚，錄得凈有效租金0.78元/平方米/日，同比微幅上漲1.3%。

2019年新增供應將集中出現，市場租賃壓力或顯

部分預計2018交付項目遭遇延期，導致2019年市場將迎來供應高峰，新增面積約97萬平方米。其中，新都子市場約佔28%，龍泉驛子市場約26%，新津子市場約22%;再加上京東自建庫的入市，部分開發商將面臨較大的租賃壓力。在集中供應下，市場空置率將呈現一定程度的上升，部分區域也將因為較大的空置壓力，而在租金上呈現一定優惠。

仲量聯行成都分公司董事總經理謝淩表示：“回顧2018年，基於辦公樓市場持續降低的空置率，城市商業的高時尚度和活躍度等諸多先發優勢，成都商業物業在1.5線城市中越發脫穎而出。伴隨今年成都邁入TOD元年，城市交通高便捷度、城市功能的優化佈局及其帶動的城市片區開發，將有望帶動城市生活方式的轉變、商業物業的多元化升級及遠期的市場煥新發展。”