原標題：年末房企忙融資 “借新還舊”應對償債高峰

11月，40家典型上市房企融資額達505.92億元，環比上漲28.85%；12月，32隻房地産企業信用債到期，金額達266.25億元

年底不少房企將融資用途直接描述為“債務再融資”“償還債務”，兌付壓力可見一斑。

機構數據顯示，11月，在房企505.33億元的債權融資額中，公司債達到210.28億元，佔比41.56%。B10-B11版圖片/視覺中國

2018年的最後一兩個月，房企發債融資的動作愈發增多。記者發現，年底不少房企將融資用途直接描述為“債務再融資”“償還債務”，兌付壓力可見一斑。

國際地産資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝表示，2019年是房企還債高峰期，需要在2018年底“借新債還舊債”早做準備，否則來不及，可能會面臨債務違約風險。

公司債佔比超4成

繼9月、10月融資金額連續下滑，11月，房企融資額度大幅提升，迎來年末的高峰。

據同策研究院監測，2018年11月，40家典型上市房企完成融資金額折合共計505.92億元，環比2018年10月的392.65億元上漲28.85%。

雖然融資頻率增加，但是並不代表著融資的放鬆。同策研究院朱莉莉認為，融資鬆綁和樓市拐點論實屬誇張，2019年底前房地産政策和市場難以鬆動，而金融機構向來“晴天送傘，雨天收傘”，主要還是看市場變化，市場下行下金融機構收緊的趨勢很難改變。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚稱：“年末更是銀根收緊的時候，金融機構資金也從緊，房企從銀行和金融機構獲取資金困難，多重因素疊加的情況下出現了企業密集發債的現象。”

“為了不讓彼時蜜餞成為此時毒藥，房企只能增強內部輸血能力，如加大行銷力度，加快存量産品的週轉，提高滾動開發的能力等。”朱莉莉補充道。

梳理房企的融資方式可以發現，債權類融資方式為融資的主流。據同策研究院統計數據顯示，11月，房企債權融資額為505.33億元，佔房企融資總量的99.88%，環比上漲29.09%。其中公司債210.28億元，佔比41.56%，其他債權融資91.69億元，佔比18.12%，境內銀行貸款86.34億元，佔比17.07%，信託貸款73.6億元，佔比14.55%，中期票據43.42億元，佔比8.58%，委託貸款和海外銀團貸款融資金額為0。

在其他債權融資方式中，房企成功發行的多為超短期融資債券，具有融資頻率高，融資額度較低的特徵，且用途多數為借新還舊。

對於此，克而瑞分析師房玲認為：“由於2015年是房企發債的高峰期，而到今年年底多數房企面臨著短期償債的壓力，所以發債頻率增加。”

海外高息融資頻現

在境內融資趨緊的情況下，不少上市房企轉戰海外融資。

今年以來，僅A股上市房企就有超過30家發佈了美元債券融資方案，不少公司融資成本超過10%，有的公司甚至達到13.25%。

從近期發佈的融資方案看，利率普遍較高，達到10%以上。例如，時代中國發行的一筆3億美元優先票據，利率為10.95%。

龍頭房企也不例外。以中國恒大為例，公司11月19日早間公告，擬增發美元優先票據，原票面利率為11%。同樣，綠地集團的2.8億美元票據的利率也達到了9.13%。

同策研究院統計顯示，2018年11月美元融資總額合計人民幣154.61億元，是除了人民幣以外的第二大融資貨幣。

ABS融資成“新寵”

近期，不少房企嘗試ABS融資，發行ABS的房企增多且成功率增加。

例如，新希望地産首單購房ABS成功發行，利率僅5.7%，創17年以來民企最低利率紀錄；世茂股份擬發行35億元CMBS，以物業租賃收益權等資産産生的現金流作為支撐，發行期限不超過21年。

除了常見的購房尾款證券化外，陽光城更是嘗試以應收賬款為基礎資産進行融資。12月4日晚間，陽光城發佈公告稱，公司擬與山東省國際信託股份有限公司、融博泰商業保理（上海）有限公司合作，以公司及下屬子公司的房地産項目在銷售過程中形成的購房應收款為基礎資産，發行相關産品進行融資，總額不超過20億元。每一期融資存續期間不超過12個月。短短半個月，陽光城兩次借道應收賬款融資，加上此前擬發行規模50億元，擬融資規模已達到70億元。

綜合目前的融資案例，房企是以購房尾款、應收賬款、租賃收益等資産産生的現金流為支撐，通過此類ABS融資的利率處於中高等水準。

“ABS融資資金週期短、資金補充作用明顯，相對而言，發行成本較高，是一種利弊都非常明顯的方式。”江瀚稱。

據天風證券固定收益首席分析師孫彬彬估算，目前銀行間、交易所、報價系統共發行地産類ABS産品4157.09億元，存續餘額3600億元。其中，房地産企業ABS融資約3200億，佔比77%。而地産企業ABS融資類型近年來出現的一個重要變化是供應鏈保理、購房尾款這兩種現時債權類ABS佔比持續提升，這也反映出當前投資者對現時債權類ABS的偏好。

房玲認為：“資産證券化現在是熱門方向，政策上也比較支援，應收賬款資産證券化，提前利用了未來的現金流，是現下房企密切關注的融資方式。”

永續債“重出江湖”

在各種融資渠道中，曾經淡出江湖的永續債再次重現身影。

11月27日，保利發展控股集團股份有限公司發佈公告稱，近日，該公司收到中國銀行間市場交易商協會出具的《接受註冊通知書》，同意接受該公司100億元永續中期票據註冊。

一向穩健的保利也選擇了永續債這樣“亦正亦邪”的融資工具。

永續債曾經因為恒大被廣泛普及。恒大曾因通過永續債大規模融資實現規模的跨越式增長，同時也遭受著高風險的質疑。去年6月30日，恒大完成了全部永續債的贖回工作，共計1129.4億元。

據了解，永續票據，也叫無期票據，是非金融企業（發行人）在銀行間債券市場發行的無固定到期日、可遞延支付利息的中期票據。實際操作中，永續債在發行時會附加贖回及利率調整條款，也叫“利率重置條款”：第一、二年不低於約定利率，從第三年後利率大幅上升。這也被稱為“2+N”模式，也即是銀行在合同上第三年起設置高息。

因為永續票據産品在滿足一定條件下可計入權益，提高發行人自身權益水準，能夠幫助發行人改善資産負債結構與財務指標且不攤薄股東權益，所以上市房企一度青睞此融資方式，但是如果不能在一定期限內還清，則面臨著遞增的高息壓力。

事實上，更多的房企也在嘗試發行永續債。據不完全統計，除了保利，中建國際、光明地産、越秀集團、中交建等也于近期紛紛加入永續債的發行大軍，發行總額約達56億元。

房玲認為：“只要能融到資，現階段企業是各種融資渠道都嘗試，所以房企融資呈現多元化的特點。而永續債既能融到錢，又能降低負債，在風險可控的情況下是具備吸引力的。”

“永續債雖然相當於債券中的股票，具有融資和降負債的雙重優勢，但是發行永續債需要更高的企業條件，變現能力相對較差，一般是大的房企發行加上回購等條件，在一定期限裏贖回。”江瀚評價稱。