用途

發新債是為償還舊債

據同策研究院監測，11月份，融資的上市房企既包括碧桂園、恒大、綠地等龍頭房企，也有龍湖、華夏幸福、富力等大中型房企，還有龍光、花樣年、華遠、時代中國等中小型房企。

記者發現，在資金用途中，不少房企發新債專用於償還舊債。12月3日，富力地産2018年公司債券（第一期）發行，規模40億元。據了解，該筆債券募集資金扣除發行費用後，擬全部用於償付富力地産已發行公司債券于2019年內的到期回售部分。11月28日，金地公告稱，已完成2018年度第三期超短期融資券30億元人民幣的發行，主要用於償還2018年3月7日發行的2018年第一期超短期融資券，該筆債券將於2018年12月到期。11月20日，龍光地産公告稱，當日完成發行的24.9億元首期境內公司債券，將用作償還發行人債務。

還有中國恒大，11月19日公告稱，間接全資附屬公司景程有限公司增發10億美元于2020年到期的11%優先票據，所得款項主要為現有離岸債務再融資。11月13日，證監會核準華夏幸福向合格投資者公開發行面值總額不超過80億元的公司債券，擬全部用於償還到期或回售的公司債券。

借新還舊雖然是房企融資的常用操作手段，但是如此集中且專門用於償還舊債，值得關注。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這一波借新還舊與債務兌付高峰有關，房企在2016年曾集中發債，週期一般是3年，差不多到2019年是償債高峰期。

壓力

12月房企將償還266億信用債

事實上，從2018年四季度以來，房企信用債（包括企業債、公司債、短期融資券、中期票據、資産支援證券、次級債等品種）的到期兌付數量就開始增多，月均償還量都保持在30隻以上。

據wind統計數據顯示，2018年12月1日到12月31日，共有32隻房地産企業信用債到期，償還量266.25億元，去年同期是82.66億元；算上提前兌付以及回售部分是65隻，總的償還量是439.99億元，去年同期為170億元。

而2019年全年，房企將迎來償債高峰。記者查詢wind數據獲悉，2018年-2022年，房企到期需要償還的信用債規模分別為2095億元、3765億元、3936億元、6776億元、2343億元，2017年僅為736億元，也就是説，2019-2021年，是房企償債的高峰期。

具體來看，2019年，共有445隻信用債到期，到期償還金額3765億元。

記者從wind獲悉，截至12月5日，泰禾于2019年到期的債券和中期票據有四隻，總的發行規模為80億元；萬科于2019年到期的債券主要是今年發行的7隻超短期融資債券，共140億元；旭輝在2019年初有一隻債券需要還，發行規模為27.9億港元的可轉債。富力地産于2018年12月以及2019年到期的債券主要是2018年發行的多期短期融資券，總的發行規模是51.7億元。

值得關注的是，富力地産在今年12月份成功發行的40億元公司債主要用於2019年到期回售部分，共96億元公司債，回售日均在2019年1月份。事實上，為了增加流動性緩解資金壓力，富力地産今年還啟動股權類再融資，發行不超過約8.06億股新H股。

還有花樣年，wind統計數據顯示，于2019年到期的債券共有5隻，發行規模為8.4億美元和16億元人民幣。今年年初，花樣年就曾發行多期美元票據和債券，為集團若干現有債務再融資。

不過，今年9月5日，國際信貸評級機構標普確認，將花樣年的展望從穩定調整為負面，同時確認其“B”的長期主體信用評級，確認其無償還優先無抵押美元債券“B”的長期債項評級。

評級下調的主要原因是，預計未來12至24個月該公司杠桿率不太可能實質性好轉，包括美元優先債在內的大量債務即將到期，使之面臨越來越高的再融資風險。

方正證券分析，隨著償付高峰的臨近，再疊加金融去杠桿導致的債券市場出現的集中債務違約潮，市場對於房地産企業債務兌付能力的擔憂普遍加劇。

風險

4隻債券兌付違約

債務兌付迎來高峰期，企業債務違約也隨之增加。Wind統計數據顯示，截至12月5日，2014年共發生６只債券兌付違約，涉及金額13.4億元，2015年25隻，涉及金額115.19億元，2016年56隻，涉及金額393.77億元，2017年35隻，涉及金額337.49億元，2018年增加到102隻，涉及金額1020.44億元。

對於房地産行業來説，亦是如此，Wind統計數據顯示，2014-2017年，基本無房企債券兌付違約，但是，2018年以來，已經有4隻債券到期兌付出現違約，涉及兩家房企，包括中弘股份、華業資本等。

其中，中弘股份因為深陷債務違約，已經被強制退市，截至11月30日，中弘股份累計逾期債務本息升至94.36億元，全部為各類借款。華業資本10月8日發佈公告稱，公司“17華業資本CP001”應于2018年10月13日（此日為節假日，順延至10月15日）兌付，由於公司流動性緊張，本期債券本息償付存在不確定性風險。不僅債券違約，華業資本也遭遇信託融資方的追責，華業資本11月9日晚間公告稱，公司及子公司西藏華爍近日收到北京市第三中院發來的《執行通知書》，大業信託向法院強制申請執行公司及西藏華爍向其支付欠款、利息及相關違約金，案件金額合計19.92億元。

在業內人士看來，對大房企來説，尤能通過規模優勢、融資渠道和成本優勢以及快速回款的方法來償還債務，降低杠桿，但是對中小房企來説，資質趨嚴受限更多，劣勢盡顯，情況危急，債務兌付壓力更大。

同策研究院總監張宏偉表示，從今年3季度到明年3季度，是房企債券兌付壓力較大的時間段，有的房企資金鏈表現得比較緊張，希望通過借新還舊，用中長期債務置換掉短期債務，但是大的政策環境並未改變，借新還舊只能解決個別企業的燃眉之急，不能解決根本問題。“這輪債務兌付高峰中，過去擴張速度較快、杠桿用得較足的中型房企將受到很大影響，諸如浙江房企、閩係房企等。”