中國財政科學研究院應用經濟學博士後

盤和林

“巴菲特進軍海外房地産，打開了其拓展全球版圖的大門，彰顯了其全球戰略的野心。只不過這次不是資本的積累，而是資本的‘集中’。”

巴菲特的一家房地産經紀公司Berkshire Hathaway HomeServices（BHH）本月與設在倫敦的Kay & Co.達成合作，這是繼柏林的Rubina Real Estate之後，該公司在歐洲的第二家加盟商。目前該公司正在與巴黎以及馬德里的潛在夥伴談判，同時把自己的“觸角”伸向義大利、日本和中東等地。並希望在年底前將米蘭、維也納和迪拜也納入自己的業務版圖。

HSF Affiliates為HomeServices of America所有，其業務是經營房地産經紀特許經營網路。該公司等了18年才簽下第一份海外特許經營合同，這份合同簽訂的意義就如同17世紀英國給東印度貿易公司貿易授權一樣，打開了其拓展全球版圖的大門，彰顯了其全球戰略的野心，只不過這次不是資本的積累，而是資本的“集中”。

目前巴菲特相關公司已經以及計劃進入的地區主要有：巴黎、馬德里、墨西哥、東京、香港。這幾個地區的房地産市場具有幾個相似的特點：首先所選地區皆為經濟比較發達的地區，或者首都城市，基礎設施相對完善，人口的國際流動相對頻繁。其次，政府對房價的控制力相對有所限制。最後，房價目前都處於平穩上升的趨勢。

今年1月份，香港依舊是全球房價最高的城市，蟬冠8年。據研究，目前香港房價中位數已經接近本地家庭收入中位數的20倍，在過去10年間，房價上漲160%，目前的均價為3182美元/平方英尺。

但有一個疑問，該公司的首席執政官聲稱：越來越多的買家來自於美國以外的國家，因此成為全球化的公司對他們來説至關重要。讓人不禁質疑為了海外需求者構建一個全球化的服務系統，會不會有點大材小用？況且這部分需求並沒有構成美國房地産的主導需求。

同時，2017年數據顯示，中國買家在美國的購房總額已經達到317億美元，成為美國房産頭號海外買家，並且四年蟬聯冠軍。從購置的房産數量來看，中國購房數量為40572套，蟬聯三年冠軍，並且中國買家中，有65%的購房方式選擇的是全款買房。

所以疑問之二就是，中國購房者在美國房地産市場海外需求中佔絕對優勢，正所謂“牽牛要牽牛鼻子”，在巴菲特的諸多考量中為什麼沒有中國的身影？

終究不過是一句話：醉翁之意不在酒，在乎山水之間也。作為投資界的大神，巴菲特目前的戰略佈局不過是想在已經相對發達的、走向較為積極、進出比較自由的市場中分一杯羹。那麼這樣有宏偉野心的商業版圖，其最終的受益者絕非是這些真正有居住需求的移民者，而是投資客和公司。投資客是房價最好的推手，而相對自由的、受政策控制力小的市場是投資客的生存環境，這也就解釋了為什麼中國作為全球第二大經濟體卻沒有被納入到巴菲特的全球房地産市場的宏偉商業藍圖中。

不過竊以為，巴菲特大舉進軍海外房地産的目的，就如文章開頭所提到的一樣，一份份特許經營合同堆砌起的，事實上是一塊野心勃勃的全球商業版圖。就如 17世紀初的東印度公司，一紙皇家特許，東印度公司壟斷貿易權21年，並變成印度的實際主宰者。而現在的巴菲特相關公司正在這種壟斷權的邊緣試探。