“房地産是一張‘好牌’，但我們還沒有使出來”

新京報：前一段時間，金九銀十不再、萬科高喊“活下去”。怎麼看待這些具體的市場現象？

李鐵：我覺得這是大家對市場、對政府政策沒有信心的表現。實際上，這些年的房地産政策過於強調行政干預，讓市場感到心中沒數，至少使得房企不再那麼信心十足。

但是，我認為中國的房地産市場還有很大的發展潛力、增長空間。第一，中國的城鎮化還具有巨大的發展潛力。第二，中等收入群體剛需的潛力很大，很多人還要在城市主城區和郊區買房，二套房已經是剛需。第三，投資潛力。對很多人來説，最穩定、最安全、最好的投資還是投資房地産，這是城鎮化帶來的城市發展預期所決定的。第四，未來住房的改造、住房更新的發展空間是巨大的。中國住房的平均壽命是30年，日本是100年，正朝200年努力，英國是130年，這就要求中國的房地産開發商要從粗放型向高品質發展轉變。

因此，現在出現的這一現象，並不意味著房地産開發商活不下去。

新京報：房地産未來還是中國經濟非常重要的支柱？

李鐵：對。這是因為只要居民買房子，家裏肯定會購買家電、汽車等配套。通過一套房子，可以帶動無數工業製成品的消費增長，帶動內需的增長。在上個世紀九十年代中期，中國工業製成品滯壓嚴重，大部分工業製成品積壓40%-50%以上。伴隨著後來房地産的發展，住房制度改革等，工業製成品過剩的問題基本得到解決。我記得當時有部門的研究提出，城鎮化率提高1個百分點，至少可以拉動GDP增長1.5個百分點。增長最重要的發動機之一是通過房地産來實現的。

在2008年的國際金融危機之後，2010年中央又提出了新型城鎮化戰略，希望農村人口長期的消費興趣、投資興趣從農村轉向城市，既帶動地産消費，也帶動了基礎設施的消費需求。

因此，我們不能忽視房地産發展帶來的一系列影響，也要通過政府的調控手段調節房地産供求關係。控制什麼？通過房地産供給波動的區域現狀，確定哪些地方要限制住房的發展，哪些地方的政策可以適度放開而拉動內需。比如，在人口流入地區，可以適度放鬆調控，鼓勵通過住房建設來緩解需求的壓力，同時也緩解中心城區房價上漲的壓力，給中低收入人口提供更多的住房供給等。而在三四線人口流出地區，要限制地方政府過度開發。

現在中美貿易摩擦升級，中國面臨和1996年亞洲金融危機、2008年國際金融危機相似的情況，房地産是一張好牌，但我們還沒有使出來。

新京報：怎麼才能把這張牌的潛力使出來？

李鐵：通過改革釋放活力和潛力。首先允許已在城鎮長期就業生活的農業轉移人口和外來城鎮間流動人口在就業地落戶。當前在北京長期就業生活、沒有北京戶籍但已成為北京居民的人口，至少有上百萬，但北京一年才解決幾千人的落戶，我覺得有點太少了，真的過於苛刻了。如果把他們的落戶問題解決了，這些人的消費需求和投資需求會大幅增加。在珠三角地區、長三角地區等人口流入區，也可以通過落戶政策釋放出巨大的消費潛力。

第二，進行土地制度改革。允許集體建設用地進入城鄉建設用地一級市場，參與城鎮的建設開發投資。如果允許各類企業和集體經濟組織進行合作，把短期的利益追逐變成長期的投資行為，既可以降低房地産和各類産業的初始開發成本，同時也可以使集體經濟組織和農民通過參與城市的開發和建設獲得收益。房地産的價格也不會攀升。

第三，發揮都市圈中小城市和小城鎮的作用。如何釋放這些大城市周邊中小城市和小城鎮的發展活力？通過服務業的輻射、功能的疏解，使得這些中小城市和小城鎮承擔部分居住和産業載體的功能，從而使得它們的能量在低成本的情況下釋放出來。要發揮都市圈中小城市和小城鎮的活力，應該進行比較大的政策性調整。

★精彩觀點

1 拓展空間是解決中國房地産市場問題的重要方法，而這需要中央政府有足夠的宏觀調控能力來進行協調。

2 各種行政限制政策給房企帶來了一定的壓力，但中國的房地産市場還有很大的發展潛力、增長空間。

3 房地産是一張好牌，但我們還沒有使出來，可以通過改革將這張牌的活力和潛力釋放出來。