原標題：李鐵 房地産問題解決之道在拓展空間

李鐵：國家發改委城市和小城鎮中心首席經濟學家。

2018年，房地産依然是最受公眾關注的話題之一。截至目前，市場調控已一年有餘。新京報帶著問題採訪了國家發改委城市和小城鎮中心首席經濟學家李鐵。

在李鐵看來，目前投機性、炒作性的購房行為受到遏制的狀態會持續多年，不要試圖去解決價格問題，而要解決供給問題。拓展空間是解決中國房地産問題的重要辦法。他還表示，不要過度強化宏觀調控手段的應用，要引導地方政府將短期行為向長期行為轉變。“房地産是一張好牌，但我們還沒有使出來，可以通過改革將這張牌的活力和潛力釋放出來。”

“不應該繼續放大調控來遏制投機炒作行為”

新京報：從目前的這個情況來看，調控有必要放鬆嗎？

李鐵：從政府發佈的一系列政策的目標看，政策的目的已達到。在限購、限貸等政策下，投機、炒作性的購房行為已經受到很大遏制，大範圍的、機構性的炒作住房的現象基本不存在了。而且這種遏制效果不會只持續在這一兩年，而是會持續很多年。現在，我們關注的問題應該不再是繼續放大這種調控來遏制投機炒作行為。

新京報：前段時間我在一個五線縣城看到，很多新樓盤被“秒殺”。為何現在三四線甚至五六線城市需求如此旺盛？

李鐵：現在看，三四線城市在前些年出現了嚴重的積壓，去庫存去了好多年。但並不等於所有的三四線城市都有積壓，可能會出現一種誤判——認為三四線城市的市場全都有積壓。這種誤判會導致一些後發城市在近幾年出現需求爆發現象。

第二，農村消費趨勢發生了變化。在過去長達幾十年的時間中，農民外出打工掙了錢之後還會回到村裏蓋房。但現在更多他們考慮子女的教育、老人養老等問題，會追求更好的教育、醫療衛生、養老等公共服務資源。因此，在掙了錢之後他們會選擇在縣城買房而不再回村裏蓋房。這是農民工根據城鎮化發展進程自行作出的選擇。

新京報：三四線城市市場的過熱是否需要警惕，比如是否應該注意避免再出現炒房現象？

李鐵：我們最大的問題就是經常用計劃經濟思維方式來解決市場出現的問題。只要我們承認自己是社會主義市場經濟，可以適度地運用宏觀調控手段，解決市場波動放大的問題和供需矛盾。但若過度強化宏觀調控手段的應用，追求供需對接嚴絲合縫是不可能的。

新京報：在政府的調控政策上，有哪些地方還需要注意？

李鐵：考慮中國房地産市場的問題，要認識到市場價格的波動與政府的推動有關。在房地産市場中，需求方是消費者，供給方是房地産企業，本來市場的波動會發生在一定的區間。但在強烈的財政利益的驅使下，地方政府會過度開發，導致規劃失調、資源浪費，這種干預等於放大了市場的波動。

因此，要調控的話，必須弄清楚一個問題——調控政府這頭，還是調控市場這頭？我認為應該重點調整政府這頭，要限制地方政府過度干預的行為，引導地方政府將短期行為向長期行為轉變，從而實現政府的轉型。

還有，我最反對一刀切的限價政策，這一政策也加大了市場價格的波動。房價的上漲肯定和優質資源集中有關，因此希望通過限價政策把房價壓下來是不可能的。對開發商來説，他們當然不願意去賣這個房，這就導致供給較少、價格仍會上漲。因此，限價政策嚴重違反了市場規律和城市發展規律。

解決中國房地産市場的問題，要拓展空間

新京報：按照你剛提到的，不應該過度行政管理干預，應該更多地讓市場來發揮作用。

李鐵：當然。市場化的手段和方法很重要，不是試圖去解決價格問題，而是要解決供給問題。

過去很多年，我們關於房地産市場的討論和關注點更多是停留在價格層面，但實際上，我們應該認識到，空間配置才是緩解房價的最重要方法。解決中國房地産市場的問題，最重要的是拓展空間。

全世界城市發展的規律都是距離城市中心越遠，房價越便宜。所以，我們可以在城市周邊更大範圍空間內增加供給。在人口集中流入、房價上漲過快的地區，重點是在更大範圍空間內增加中低收入人口的住房供給。政府該做的是，允許這些地方依託原來的小城市和小城鎮去蓋房子，同時把軌道交通建設好，還要允許這些地方有一定的産業存在，並疏解中心城區的功能。

新京報：你認為房地産市場長效機制建立要在空間上面進行拓展。但現在並沒有做，為什麼？

李鐵：因為中國的行政區域和公共服務連在一起，對於優質資源佔絕對優勢的城市，很難有意願通過空間來緩解房地産的問題。其實這些城市有能力通過空間調整房地産市場，因為有足夠大的行政管理區域。但這些城市擔心這樣做會吸引更多的人口進來，增加城市公共服務的負擔。

那怎麼讓政府有動力來做這個事？當然需要中央政府來推動。因為中央政府有足夠的宏觀調控能力來進行協調。比如，怎麼根據市場、規劃等，通過更大的空間來緩解壓力。

“房地産是一張‘好牌’，但我們還沒有使出來”

新京報：前一段時間，金九銀十不再、萬科高喊“活下去”。怎麼看待這些具體的市場現象？

李鐵：我覺得這是大家對市場、對政府政策沒有信心的表現。實際上，這些年的房地産政策過於強調行政干預，讓市場感到心中沒數，至少使得房企不再那麼信心十足。

但是，我認為中國的房地産市場還有很大的發展潛力、增長空間。第一，中國的城鎮化還具有巨大的發展潛力。第二，中等收入群體剛需的潛力很大，很多人還要在城市主城區和郊區買房，二套房已經是剛需。第三，投資潛力。對很多人來説，最穩定、最安全、最好的投資還是投資房地産，這是城鎮化帶來的城市發展預期所決定的。第四，未來住房的改造、住房更新的發展空間是巨大的。中國住房的平均壽命是30年，日本是100年，正朝200年努力，英國是130年，這就要求中國的房地産開發商要從粗放型向高品質發展轉變。

因此，現在出現的這一現象，並不意味著房地産開發商活不下去。

新京報：房地産未來還是中國經濟非常重要的支柱？

李鐵：對。這是因為只要居民買房子，家裏肯定會購買家電、汽車等配套。通過一套房子，可以帶動無數工業製成品的消費增長，帶動內需的增長。在上個世紀九十年代中期，中國工業製成品滯壓嚴重，大部分工業製成品積壓40%-50%以上。伴隨著後來房地産的發展，住房制度改革等，工業製成品過剩的問題基本得到解決。我記得當時有部門的研究提出，城鎮化率提高1個百分點，至少可以拉動GDP增長1.5個百分點。增長最重要的發動機之一是通過房地産來實現的。

在2008年的國際金融危機之後，2010年中央又提出了新型城鎮化戰略，希望農村人口長期的消費興趣、投資興趣從農村轉向城市，既帶動地産消費，也帶動了基礎設施的消費需求。

因此，我們不能忽視房地産發展帶來的一系列影響，也要通過政府的調控手段調節房地産供求關係。控制什麼？通過房地産供給波動的區域現狀，確定哪些地方要限制住房的發展，哪些地方的政策可以適度放開而拉動內需。比如，在人口流入地區，可以適度放鬆調控，鼓勵通過住房建設來緩解需求的壓力，同時也緩解中心城區房價上漲的壓力，給中低收入人口提供更多的住房供給等。而在三四線人口流出地區，要限制地方政府過度開發。

現在中美貿易摩擦升級，中國面臨和1996年亞洲金融危機、2008年國際金融危機相似的情況，房地産是一張好牌，但我們還沒有使出來。

新京報：怎麼才能把這張牌的潛力使出來？

李鐵：通過改革釋放活力和潛力。首先允許已在城鎮長期就業生活的農業轉移人口和外來城鎮間流動人口在就業地落戶。當前在北京長期就業生活、沒有北京戶籍但已成為北京居民的人口，至少有上百萬，但北京一年才解決幾千人的落戶，我覺得有點太少了，真的過於苛刻了。如果把他們的落戶問題解決了，這些人的消費需求和投資需求會大幅增加。在珠三角地區、長三角地區等人口流入區，也可以通過落戶政策釋放出巨大的消費潛力。

第二，進行土地制度改革。允許集體建設用地進入城鄉建設用地一級市場，參與城鎮的建設開發投資。如果允許各類企業和集體經濟組織進行合作，把短期的利益追逐變成長期的投資行為，既可以降低房地産和各類産業的初始開發成本，同時也可以使集體經濟組織和農民通過參與城市的開發和建設獲得收益。房地産的價格也不會攀升。

第三，發揮都市圈中小城市和小城鎮的作用。如何釋放這些大城市周邊中小城市和小城鎮的發展活力？通過服務業的輻射、功能的疏解，使得這些中小城市和小城鎮承擔部分居住和産業載體的功能，從而使得它們的能量在低成本的情況下釋放出來。要發揮都市圈中小城市和小城鎮的活力，應該進行比較大的政策性調整。

★精彩觀點

1 拓展空間是解決中國房地産市場問題的重要方法，而這需要中央政府有足夠的宏觀調控能力來進行協調。

2 各種行政限制政策給房企帶來了一定的壓力，但中國的房地産市場還有很大的發展潛力、增長空間。

3 房地産是一張好牌，但我們還沒有使出來，可以通過改革將這張牌的活力和潛力釋放出來。