“每年這個時候，北方逐漸進入深秋寒冬季節，海南卻依然溫暖如春。優異的氣候條件曾吸引了數以百萬計的“候鳥”，每年由北至南溯流而下，躲避寒冬。海南樓市也成為全國大規模旅居地産的標誌之一。

但如今，在海南島經濟轉型中，不得不放棄長期以來依靠賣地賣房增加財政收入的做法。4月22日全省限購升級，非本省戶籍居民家庭在新增限購區域購買住房，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，此前已實施限購區域則需要提供60個月的相關證明。絕大部分的候鳥都不具備以上條件。

海南買房養老度假的大門被徹底關上，那麼這些需求是偃旗息鼓還是另尋出處呢？對此，北京青年報記者調查發現，包括雲南、貴州以及環京沿海等多個區域的旅遊度假地産項目，都在原有的基礎上進行了升級，不僅僅依靠環境資源，加入了更多康養服務、打造旅居概念，以此來爭搶從北京外溢，但又被海南拒之門外的購房需求。”

海南樓市冰封  購房者奔向雲貴

距“海南最嚴限購令”出臺已經超過了200天，嚴厲的資格要求和備案價的“限價”門檻使得海南樓市不少項目處於無房可售或暫時無法網簽的狀態，售樓處門可羅雀。

趙科（化名）與朋友一起經營著一家銷售公司，最主要的收入來源就是幫著海南的項目在北京及東北尋找購房人，以此獲得銷售提成。但今年，這個生意明顯做不下去了。

“原本合作的三家大開發商的項目都暫停了，海南的限價讓這些項目不願意低價賣，本地的剛需也不需要通過我們促成交易，就導致合作全部暫停，去年的部分尾款都沒有結清。”趙科告訴北京青年報記者，海南樓市目前就是冰封期，能不能有好轉，就得看之後政策的執行力度了。

“以前和我們合作的海南開發商不少都向我們抱怨，地拿貴了，想找機會撤出海南。”北京房展組委會秘書長鄭向東告訴北青報記者，歷年海南項目都是進京宣傳的主力，從秋季一直到第二年春季都是海南樓市的熱銷期。但如今，樓市交易停滯，尤其是外地人很難獲得購房資格，使得不少海南的開發商都在想辦法如何退出，一些拿了高價地的企業，迫於資金流轉的壓力，只能先拿出商業類的産品，打造成服務式公寓，對外銷售，以完成一定的回款要求。

可見海南樓市的冰封暫時無法逆轉，那往年火熱的北京買房人都去哪了呢？是偃旗息鼓了還是另覓出處了？

對此，北青報記者調查了多個康養、旅居項目後發現，北京的旅居購房需求，在海南冰封後，迅速向雲南、貴州、四川甚至南方沿海城市轉移。

周勇是海南名豪集團董事長、大沙河旅遊産業集團董事局主席。他在貴州遵義開發了大沙河中國儺城項目，是當地的重點項目之一，以康養旅居為主。

“我們的産品分為洋房和公寓，低密度洋房的價格在8000至9000元/平方米，而高層公寓的單價是5000-6000元/平方米。”中國儺城的一位銷售人員表示，最近北京來的購房人特別多，昨天剛剛簽了一位北京購房人的單子，那是一對剛退休的夫妻，他們説，現在北京的夏季越來越長，而冬季的空氣不好，買一個衛生間的錢在這裡能買一套康養房。“他們只看了十幾分鐘就訂了。”售樓員説起剛剛簽單的北京夫婦異常興奮。

不僅是貴州，雲南的大理、西雙版納等地的項目也在積極承接被海南限購擋在門外的康養旅居需求。據了解，雅居樂位於西雙版納的西雙林語項目，位於政府重金打造的嘎灑旅遊小鎮內，毗鄰機場，項目背靠10萬公頃熱帶雨林大黑山，總佔地2.5萬畝，總投資逾200億，是西雙版納首屈一指的旅遊度假大盤。近來的簽約中有超過4成是北京來的購房人。

據雲南省房協相關負責人介紹，近年來，北京、東北三省、大西北地區有越來越多的人看好雲南，外地人購房比例呈逐年遞增的趨勢。從去年起，雲南省房協于春季、秋季牽頭組織雲南優質休閒度假養生地産項目先後三次赴北京參加房展會，陸續成交超過千余套。

鄭向東表示，目前的購房需求主要集中在旅居和康養上，而康養又是旅居的進一步升級。為了增加旅居産品的使用率，不少旅居項目在環境資源的基礎上，增加養老適老設施和配套，以吸引更多以康養為目的的外溢購房人。鄭向東表示，目前來看除了已經置業海南的以外，新的置業需求更多的關注點集中在雲南、貴州和廣西等地。這也將是未來新的旅居地産發展方向。

旅居、康養市場的消費需求在5萬億以上

目前中國康養、旅居産業市場消費需求在5萬億元以上。中國康養文旅産業博覽會組委會主任魏克非告訴北青報記者，今年初全國老齡工作委員會辦公室資訊中心發佈了我國首本康養藍皮書《中國康養産業發展報告（2017）》。報告顯示，隨著康養産業的供給不斷增加，2030年中國老年康養産業市場消費需求將達到20萬億元左右。但根據不完全測算，當前每年為老年人康養生活提供的産品在5000億~7000億元，需求持續旺盛，但有效供給嚴重不足。鄭向東表示，最近他走訪了包括雲南、四川、貴州等多地的康養旅居項目，發現各地的基礎配套都在不斷完善中，以貴州為例，目前已經實現了全省範圍內的高速貫通，旅居熱點的遵義，更是有兩座機場，方便遊客及長期度假生活的人們。

同時，魏克非也透露，隨著北京執行嚴格的限購政策，讓投資需求無法進入，一部分客戶的閒余資金在尋找出口時，發現了康養、旅居地産項目的價值，加之這部分項目資源優質、總價不高、切中需求，於是迎來了一波難得的熱銷。

另一方面，在房住不炒的大背景下，購房者更加注重房産的遠期價值，也真實考慮到了自身的居住用途。康養類旅居項目的興起，帶動的是休閒、養老、度假為特徵的置業升級。現在看來，康養旅居是繼剛需、改善之後，樓市必然經歷的一個階段，代表了購房者的成熟消費意識，也開拓了房企的生存發展空間。

雲南城投置業公司副總經理鄭勇強在參加不久前的秋季房展時曾對北青報記者表示，雲南城投的“夢雲南”康養/文旅産業品牌，佈局全國旅遊/康養目的地，構建綜合康旅度假項目群，涵蓋康養/文旅、特色小鎮及田園綜合體等領域，雲南的大理洱海、撫仙湖、昆明滇池、西雙版納等地都有項目，也在成都青城山、西安秦嶺、江西、海南等區域有所佈局。

雲南的示範效應正在顯現，越來越多的地區到北京宣傳，希望能夠吸引到外溢的購買力。

鄭向東介紹道，廣西北海也是不少北京人關注的區域，當地主打旅遊居住和養老養生類房子。北海房地産協會的人士告訴北青報記者，北海與海南隔海相望，年均氣溫比海南三亞市低2℃—3℃，海南限購後分流一些需求，當地的房價在7000元/平方米左右，加上北海實施一個身份證買一套房，不需要社保的購房政策，最近幾年成交量不斷攀升。

據了解，2017年北京和環北京地區到北海的購房需求增加三成，超過之前排名第一的黑龍江，其中河北、河南和北京的購房人佔到外地購房人的前三位。

來自北京的購買力還在向其他地區外溢，年均氣溫20.3℃的四川攀枝花，成為北京購房人的另一個選擇，2017年北京人在攀枝花置業購房同比增長70%。

中國房地産業協會商業和旅遊地産專業委員會秘書長蔡雲表示，2017年以來，隨著國家的消費升級，消費者進入了旅居時代。從原來的僅僅居住到現在的旅居，由旅遊業健康産業、休閒産業發展延伸成旅居産業。

如何選擇康養旅居房？

那麼，如何選擇康養和文旅地産呢？畢竟這種産品是于近兩年興起的新生事物，不少開發商涉足其中。不過對於大多數房企來説，尚沒有成熟的開發模式可借鑒，基本都是摸著石頭過河，因此呈現的品質也是良莠不齊。開發商的模式都處於探索中，那購房人如何選擇自己適合的康養旅居項目呢？

對此地産行銷人韓樂表示，買房人在關注康養旅居産品之前有三點需要特別注意的，第一就是開發模式是否成熟。韓樂表示，開發模式的形成固然與進入市場的早晚有關，也與開發商的實力和規模密切相關。

總體而言，康養文旅地産並不是簡單的地産概念，一個成功項目包含的開發要素非常多元，這就要求開發者不僅擁有強大的資金後盾，也需要多産業資源的整合能力，並形成具有自身特色的開發模式。

所以在置業時，在看産品之前，要先看開發商。有沒有市場上的成功案例？有沒有廣泛的品牌知名度和市場號召力？有沒有相對成熟的開發模式？當一切建立起信任度之後，再選擇出手不晚。

第二點是環境資源是否複合？無論是濱海文旅地産還是養生項目，都必然有各自的主打賣點，有的是海資源，有的是康養服務配套。當然這也是購房者最為關注的。但隨著客戶旅居理念的深入，僅僅靠自然資源顯然是不夠的，還要更多環境資源和開發商提供的服務融合起來，才能完整體現價值。

第三點就是配套種類是否完善？康養、文旅地産比普通的城市項目開發更依賴於配套的打造，而這些配套並不僅僅解決業主的日常生活所需，還需帶有主題性和參與性，其作用在於提升居住的體驗，延展項目的功能。

韓樂認為，就現狀而言多數康養、文旅地産的配套打造是弱項，不僅體現在配套的種類不夠齊全，且存在明顯的滯後性。配套展現和房産銷售週期的錯配，往往讓項目停留在概念階段，無法解除購房者的疑慮。

另外，即使在配套齊全的情況下，其業態的分佈也不能雨露均沾，平均用力。不同的康養文旅項目應該結合定位及市場需求，突出重點配套，加強特色打造。譬如：很多購房人置業帶有很強的家庭歡聚特徵，對於兒童類或者親子類的娛樂休閒配套就格外倚重。也有的看中養老配套，就要重點突出醫療健康的各項服務。

綜合以上三點，業內人士也提醒到，由於各地的康養旅居産品種類眾多，品質良莠不一，因此購房人需要認真考察，綜合考慮後，再作出手決定。

誰將接棒海南

針對島外購房者，海南島全域限購；海口、三亞等市5年社保，5年限售，70%首付……

4月22日晚9點，緊急出臺的限購政策讓一個外銷佔了80%以上的地方切斷了島外客戶在海南買房的所有通道，樓市徹底進入拉閘停電模式。

當海南限購之後，哪些區域將接過由海南溢出的康養、旅居人群呢？

雲南 成交量大漲  雅居樂打造第二人生

在海南限購升級之前，雲南就憑藉大理、騰衝、西雙版納等地優異的自然資源吸引了包括雅居樂、萬達、恒大在內的多家知名企業進入，並一度成為僅次於海南的旅居第二目的地。

如今，隨著海南樓市被嚴格限制，雲南成為最直接的受益者。

以西雙版納為例，因為這裡獨特的北熱帶氣候地理環境，屬於除海南三亞之外，全國少有的冬季寒潮影響不到的區域，也成為北方人選取的理想養老目的地。

在海南三亞成功開發了清水灣的雅居樂，有著豐富的旅居康養項目開發經驗，早在2012年，雅居樂就開始佈局雲南，六年間，先後在騰衝、瑞麗、西雙版納、大理等地打造了多個優質項目。據了解，近年來，雅居樂雲南項目市場表現優異。其中原鄉先後五年領跑騰衝市場，2017年起更是成為滇西旅居市場冠軍；西雙林語在2018年上半年取得了超過20億的銷售業績；雅居樂國際花園在瑞麗市場的佔有率也超過50%。據悉，截止到今年10月，雅居樂雲南區域2018年整體銷售業績已超過40億，全年有望突破50億元。雅居樂透露，未來擬將西雙林語打造為集醫療健康、運動體育、特色旅遊等功能于一體的國際健康樂活小鎮，將原鄉打造為集原生態環境、深厚文脈和田園生活于一體的當代家庭旅居度假小鎮。

京津冀 最近的“海景房”

除了雲、貴和海南，對於忙碌于都市生活、假期屈指可數的京津冀人來説，周邊置業旅居康養項目同樣是很多人的選擇。圍繞軌道交通，一小時交通圈的項目，最受購房人關注。包括阿拉亞、東戴河等項目都是主打這個概念。近日，品牌房企恒大投資百億，推出5000畝濱海旅居大盤——恒大禦海天下，打造全家庭型、全齡人群，兼具城市與海居的理想生活小鎮。

據了解，恒大禦海天下地處渤海灣區曹妃甸生態新城，處於京津“2.5小時”高速生活圈、“1.5小時”高鐵生活圈內。整個恒大禦海天下項目佔地約5000余畝，總投資約100億元，是以健康、度假、養生、休閒集為一體的區域複合型濱海小鎮。該項目也是恒大繼恒大海花島、恒大海上威尼斯、恒大貴陽文旅城、京北恒大國際文化城之後，以成熟開發和運營模式打造的第五個文旅巨作大盤。

青島 打造北方的灣區生活

青島是另一個適合北方人生活習慣的旅居康養城市。這裡處於北緯36度線，位於膠州灣內。早在2007年，青島就被世界最美海灣組織評為全國唯一一個“世界最美海灣”城市，也吸引了多家開發商的關注。

11月17日，來自福建的融信中國在青島舉行了“向上中國灣”—— 融信中國·西海岸發展集團品牌發佈會，當晚宣佈了融信中國在青島的第一個産品海悅星灣。  融信中國第二事業部總裁李宏耕表示，融信中國與青島西海岸集團的合作，正是看中了青島西海岸新區未來的發展潛力。不僅是融信，據了解，包括龍湖等知名房企也早已落子青島西海岸，並且這裡還有萬達打造的東方影都項目。未來的青島大灣區，將主打青“好萊塢+矽谷”的概念，集影視、科技、旅遊等齊頭並進。

貴州 北緯30度  森林覆蓋率93%

貴州的項目之所以被眾多開發商打造成康養旅居産品，主要由於其優越的自然資源。北京房展組委會秘書長鄭向東介紹道，貴州位於北緯30度，不像雲南那樣多高原，貴州的海拔在800-1200米之間，更適合北方人，屬亞熱帶季風氣候，森林覆蓋率達93%。以中國儺城項目為例，這裡的檢測數據是：水PH值7.8，土壤富含硒、鍶，負氧離子平均8800個/立方釐米，氣溫年均16.9攝氏度，夏季均溫25.3攝氏度。百歲老人的數量佔比達到了167/10萬人。

對於這樣優越的環境資源，鄭向東表示，貴州的地産項目意在把城市、居民融入大自然中，讓文化與建築高度融合，讓居家與旅遊深度結合，開啟生活在景區，旅遊在社區的全新生活方式。