法院：以合同總價為基數算！

羊城晚報記者 董柳

通訊員 林北征 眭翹

現實中，還真有開發商這麼幹？

廣州市住建委近日發佈《關於我市進一步規範房地産市場管理的説明》明確指出“嚴禁開發企業拆分價格報備”。昨日，廣州中院就通報了一宗開發商與購房者簽“雙合同”規避房地産調控限價政策、逃避納稅義務後惹糾紛的案子，法院最終判決“雙合同”無效。

法官在深入計算後表示，簽訂“雙合同”對購房者來説很不公平——購房成本增加、可貸款金額減少，賣房時還將面臨補繳稅款等。

案 情

買房簽了雙合同 打官司按哪個算？

今年9月19日，廣州中院房地産庭審理的系列商品房預售合同逾期辦證案件中(系列案共11件)，發現開發商在銷售廣州市荔灣區某樓盤房屋時採用“雙合同”手法，主導購房者與裝修公司簽訂裝修合同，拆分房屋交易價款，購房者因開發商逾期辦證起訴給付違約金。

案中，開發商與購房者黃先生簽訂了《廣州市商品房買賣合同(預售)》，合同約定了房屋買賣價款為132萬餘元，裝修交付。同時，黃先生按開發商的安排與某裝修公司簽訂了《裝飾工程委託協議書》，約定了裝修價款28萬餘元。兩份合同簽訂後，黃先生支付了房價款和裝修款。後因開發商逾期辦證，雙方産生糾紛，黃先生起訴要求開發商支付逾期辦證違約金。

那麼，此時，逾期辦證違約金的基數是房屋買賣價132萬餘元呢，還是房屋買賣價132萬餘元與裝修價款28萬餘元之和呢？

上 訴

裝修合同被認定 開發商主導所簽

一審判決，開發商為黃先生辦理不動産權證，並向黃先生以房屋買賣合同價為基數支付逾期辦證違約金。黃先生認為一審法院認定違約金計算基數時，未將裝修款計入房屋交易總價款，於是提起上訴。

廣州中院認為，黃先生在向開發商購買涉案房屋時，簽訂了兩份合同，一份是其與開發商簽訂的《廣州市商品房買賣合同(預售)》，一份是其與某裝修公司簽訂的《裝飾工程委託協議書》。黃先生稱其簽訂裝修合同時並無某裝修公司人員在場簽約，而是在售樓部簽約，其簽字後是由開發商拿回去蓋上某裝修公司公章，對此事實開發商雖未確認，但也未明確否認。結合商品房買賣中的現實情況和審判實踐中的經驗判斷，法院採信購房者黃先生的主張，本案裝修合同實質為開發商主導所簽。

法院指出，開發商主導購房者與某裝修公司簽訂的裝修合同，並非合同雙方當事人對房屋進行裝修的真實意思表示。購房者與開發商簽訂的買賣合同中已經約定案涉房屋裝修交付，可見，裝修的義務主體應為開發商，購房者無需另行與他人就涉案房屋簽訂裝修合同。

判 決

開發商逃避納稅 “雙合同”認定無效

“開發商主導購房者與某裝修公司簽訂裝修合同，實為將案涉房屋交易價款拆分為兩部分，一部分為買賣合同價款132萬餘元，一部分為裝修價款28萬餘元，目的是規避地方政府房地産調控限價政策、逃避納稅義務，損害了社會公共利益。”二審判決書寫道。

法院就此指出，依民法總則中“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效”的規定，黃先生與裝修公司簽訂裝修合同為虛假意思表示，並未真正履行，且違反相關法律規定，應為無效。雙方當事人隱藏的真實意思表示為涉案房屋實際交易價款應為買賣合同價款與裝修價款之和。因此，黃先生要求以兩項價款之和作為計算逾期辦證違約金的基數，依法有據，應予支援。

主審法官表示，開發商想出各種“奇招”，來規避調控政策，實現利益最大化，“雙合同”就是這種背景下産生的畸形銷售行為。該類型案件通常存在兩類爭議焦點：一是對於買賣合同和裝修合同的效力評判；二是對於房屋交易總價款的認定。

法官指出，簽訂“雙合同”對購房者來説很不公平，同時也可能造成政府稅收減少，損害社會公共利益。本案認定裝修合同無效，將裝修款歸入總房價款的一部分，是希望做出一個價值導向，引導交易方遵守政策法規。

“不過，要真正遏制‘雙合同’現象，還需各部門聯動，嚴厲打擊制定雙合同的開發商。同時，購房者也應擦亮眼睛，防止掉入陷阱。”法官稱，針對本案所涉“雙合同”問題，已同步向相關行政管理部門發送司法建議。