隨著我國房地産行業一系列調控政策效果不斷顯現，住房必將從投資屬性向居住屬性回歸；在住房供求總量基本平衡後，中國房地産投資規模將處於一個更長的平臺期。

穩與變——三季度經濟分析（3）

劉衛民

在中央關於“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策取向下，地方政府堅持房地産市場調控目標不動搖、力度不放鬆，堅持因城施策，出臺了一系列更加精準的調控政策。據不完全統計，前三季度，中央和地方政府出臺涉及房地産市場調控的政策和措施多達70余項，因此，2018年的房地産可謂是“政策年”。除了以往的限購、限貸、限商、限售等限制性政策以外，在長期租賃型住房、共有産權住房、住房投融資機制、住房銷售制度等多個層面出現一系列新探索新進展，房地産市場調控的效果正在逐步顯現。

投資增速下降、市場熱度回調

當前房地産市場主要呈現以下特點。

一是房地産投資增幅出現回落。前三季度，全國房地産開發投資完成額8.87萬億元，累計同比增長9.9%，增速比1—8月份回落了0.2個百分點。究其原因主要有：第一，在供求基本平衡的基本面下，房地産投資增速難以維持高位運作。在第六次人口普查基礎上進行測算，當前我國城鎮戶籍家庭的住房擁有量已經達到1.1套左右，而每年住房銷售量仍約1000萬套，因此，隨著城鎮家庭住房擁有量不斷提升，房地産投資增速必然出現趨勢性回落。第二，從房地産庫存週期看，土地補庫存動力減弱。9月份，全國商品房待售面積5.3億平方米，同比下降13%，已經連續23個月保持同比下降。由於部分城市庫存水準回落，吸引一些開發企業在去年加大了拿地力度，現在這一輪土地補庫存已經基本完成。8月份，待開發土地面積同比增長31.7%，土地補庫存動機開始趨弱，加之資金鏈壓力加大，甚至一些熱點城市也出現了土地流拍現象。第三，房地産開發融資渠道收緊。銀行對開發企業貸款門檻提高，一些地區分行紛紛設置白名單，對於沒有進入白名單的開發企業，銀行貸款額度受限或無法貸款。1—8月份，房地産開發資金來源中銀行貸款累計同比下降9.7%。這也導致開發企業增加自籌融資渠道比例，前三季度房地産開發資金來源中自籌資金同比增長11.4%。另外，受控制居民部門信貸杠桿的影響，前三季度，購房者的個人按揭貸款累計下降1.2%，而定金及預收款累計增長16.3%，因此，銷售回款對投資的支援力度也會有所下降。

二是房地産市場價格出現回調。從一線城市新建商品住宅價格看，9月份上海、深圳分別下降了0.1%和0.2%，北京與8月份持平，只有廣州上漲了0.4%。有些觀點認為，由於一手房受行政性限價因素影響，難以反映最真實的市場行情，但從更能反映市場情緒的二手住宅價格看，北京和上海也出現了下降，降幅均為0.2%，深圳與8月份持平，廣州上漲了0.2%。從31個二線城市住宅價格看，其新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比8月份分別回落了0.2和0.5個百分點。三線城市住宅價格回落則更為明顯，從35個三線城市看，其新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比8月份分別回落1.1和0.6個百分點。

住房價格回調的因素有：第一，限購政策仍是當前一線和熱點二線城市得以控制住房價的重要手段之一。包括北京、上海、南京等20余個一線和熱點二線城市對購買資格、購買區域作出限制性條款，還有一些“環一線城市”受擠出效應影響，也不得不出臺了限制性購房條件，減緩了這些區域階段性住房需求釋放速度。第二，限貸直接降低了個人住房支付能力，成為這一輪市場降溫的重要措施。限貸不僅體現為貸款資格、貸款成數，也體現為貸款成本。例如，以30年期1.2倍基準利率和8.5折**貸款利率相比，直接導致個人住房支付能力下降了25%。6月份發佈的金融機構人民幣個人住房貸款加權平均利率為5.6%，比5年期以上中長期貸款利率高出0.7個百分點，個人住房按揭貸款成本上升直接為房地産市場降溫。第三，限售提高了房地産炒作空間。自2016年以來，各地先後有50多個城市加入了限售城市行列，限售年限短則2年，長則5年。在住房持有成本增加的情況下，一些房地産特別是二手房炒作資金離場。隨著房地産市場調控效果顯現，市場價格預期也不斷改變。從WIND發佈的北京房價預期指數看，9月份北京房價預期指數為115點，較6月份下降了6個點。

三是進一步完善住房供給體系成為前三季度的政策亮點。隨著房地産市場調整不斷深入，各地也因地制宜探索完善適宜的住房供應制度，其中共有産權和長租公寓成為住房供應體系的亮點。從共有産權制度設計看，解決了原來經濟適用住房、兩限房普遍存在的隱性補貼問題，並明確了産權份額和未來收益歸屬比例，是原來産權型保障性住房的升級版，北京市提出未來5年供應25萬套共有産權住房的目標，其中，滿足在本區工作的非北京市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。這對於破解大城市房價高企且難以短期內回落至合理價位問題，作出了一種有益的探索。在租購並舉方面，一些龍頭企業和社會資本相繼試水長租公寓項目，相關部門也對長租公寓項目的資産證券化加大支援力度。由於社會化租賃機構對於租賃市場行為、市場定價機制、市場盈利模式將發揮重要作用，因此，隨著長租公寓項目不斷探索和發展，行業監管和風險控制也逐步提到議事日程上來。

促進“新市民”實現住有所居

面對房地産發展的階段性變化和市場風險控制要求，處在改革風口和調控風口下，下一階段中國房地産發展的重點和著力點在哪？關鍵是要“堅持落實房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策導向，仍要堅持需求導向，要緊緊抓住新型城鎮化新市民的住房需求，促進新市民實現住有所居。

一是“新市民”的住房需求潛力巨大。目前，按照常住人口來看，我國城鎮化率已經達到58.5%，但是按照戶籍人口來看，我國戶籍人口城鎮化率僅為42.4%，兩者相差16.1個百分點，而這個差距之中蘊含著大量的需求潛力包括住房需求潛力。2017年的中國流動人口發展報告，我國流動人口規模為2.45億人，相當一部分流動人口具有在流入地落戶轉化為新市民的願望。從統計數據看，就業流動人口的平均月收入在近6年間呈現明顯的增長趨勢，由2011年的2535元增至2016年的4503元，增長了76.3%。2017年全國商品住房均價為7614元/平方米，如果按照90平方米住房測算，流動人口的核心家庭的房價收入比為6.3，流動人口的核心家庭基本具備了一定的住房需求潛力。

二是“新市民”的住房品質亟須改善。雖然從測算來看，城鎮住房總量已經達到供求平衡，但由於中國城鄉二元結構帶來的特有的“新市民”現象，住房發展仍然存在不平衡不充分的問題。由於居住、就業穩定性等方面因素，部分新市民家庭的居住品質相對較低，居住在不成套住房的比例遠高於戶籍家庭。按照第六次人口普查中城鎮部分數據測算，住房內無廚房的比例為9.97%；住房內無管道自來水的比例為13.35%；住房內無洗澡設施的比例為28.2%;住房內無廁所的比例為15.63%。1990年之前建設的住房比例為27.7%，1949年之前建設的住房仍有1%。房齡偏長的住房面積也相對偏小，居住品質也相對較低。因此，如何解決新型城鎮化過程中新市民對美好生活的需求和住房不平衡不充分之間的矛盾，使住房真正回歸民生屬性，既是下一階段房地産發展面臨的機遇，也是對於房地産實現轉型發展、創新發展的最大挑戰。

三是城市群戰略為吸納“新市民”提供了空間。十九大明確提出，實施區域協調發展戰略。以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，加快農業轉移人口市民化。在過去改革開放和城鎮化40年發展歷程中，一線城市和區域性核心城市成為城鎮化吸納人口的重點區域。由於超大城市逐漸達到臨界規模，結合地區資源稟賦條件，合理調控城市規模、設置人口規模上限，成為我國超大城市的必然選擇。可以預見，下一階段城市群中二、三線城市將發力領跑，成為吸納新型城鎮化人口的重點區域。隨著這些城市戶籍制度、産業體系、基礎設施、空間佈局不斷完善，將為新市民融入新城市提供完善的體制機制條件。

綜上所述，從短期來看，隨著我國房地産行業一系列調控政策效果不斷顯現，住房必將從投資屬性向居住屬性回歸。因此，在改革和調控兩個風口下，我們既要認識到房地産發展的一般性規律，也要認識到我國經濟社會結構下房地産發展的特殊性。在住房供求總量基本平衡後，中國房地産投資規模不會像一些先行工業化城鎮化國家那樣出現斷崖式下滑，而是將處於一個更長的平臺期，這個平臺期為我們解決當前中國住房發展不平衡不充分的最大矛盾即“新市民住房問題”，加快推進供給、金融、稅收、保障等方面的住房制度改革，提供了最好的政策時機。

（作者係國務院發展研究中心研究員）