2018年房企信用評級調整情況出爐。在57家樣本房企中，7家房企主體信用評級出現調整，其中6家企業信用評級上調，5家公司主體信用評級由AA+上調至AAA。以下為億翰智庫的解讀。

前言

截止至6月30日，2018年房企主體信用評級調整持續發佈。通過監測銷售業績TOP100房企，我們獲取57家樣本房企主體信用評級情況。7家房企主體信用評級出現調整，其中6家企業信用評級上調。

一、兩大特徵透析房企信用評級

表：2018年典型房企主體信用評級情況

1、規模小，但信用評級不一定低。從數據統計看出以上四個梯隊中均有信用評級為AAA的房企，而且監測的TOP51-100梯隊房企中也有8家房企主體信用評級為AAA。

2、信用評級高的房企多集中于規模型房企。雖然信用評級為AAA的房企出現在以上所有梯隊中，但從佔比來看呈逐漸下降趨勢。TOP30梯隊房企主體信用評級基本均維持在AA+以上，多數為AAA；排名TOP31-50的房企主體信用評級以AA+為主；而排名TOP51-100的房企主體信用評級較多為AA。

二、信用評級青睞房企業績提升

在億翰監測的樣本中，2018年共有7家房企主體信用評級出現調整，其中有6家房企主體信用評級上調：5家公司主體信用評級由AA+上調至AAA，分別為北京城建、復地集團、中糧置業、旭輝集團和金科股份；1家公司主體信用評級由AA上調至AA+，為上海大名城。

表：2018年典型房企主體信用評級調整明細

綜合來看，評級機構最關注的是房企主體的經營業績和土地儲備問題。以復地、中糧、旭輝、金科和上海大名城等典型房企為例，2017年4家房企銷售業績均出現不同程度的提升。從土地儲備上來看，4家房企存續比均在2.5年以上，土地儲備面積較充足。

圖：2016年-2017年典型房企銷售金額變動情況

表：典型房企2017年土地儲備面積及存續比情況

數據來源：億翰智庫

1.金科股份——區域競爭力強，拉動業績快速上升

金科股份在重慶區域保持領先地位，帶動整體簽約銷售金額的快速上升。2017年度公司實現營業收入347.58億元，同比增長7.82%，其中位於重慶區域的2個項目貢獻公司主營業務收入的10.21%，2017年度銷售回款約550億元，同比增長66.94%。

2. 旭輝集團——項目佈局合理，盈利空間大

旭輝集團項目主要佈局于長三角、環渤海及中西部地區，抗風險能力較強。在房企調控政策較強的背景下，公司積極推進三四線庫存去化，進而大幅提升經營業績。另外2017年公司新增權益土地儲備多數佈局在一二線城市，且新獲取土地樓面均價為8206元/平方米，較合理的土地價格也可以為公司帶來可觀的利潤水準。

3. 上海大名城——多元化業務，現金流量由負轉正

上海大名城借助自身多元化業務改善現金流狀況，基於“産業+資本”雙輪驅動戰略，公司金控業務目前擁有兩隻産業基金（名城大消費産業基金和大名城城鎮化建設基金）。 2017年公司金控板塊實現營業收入12.11億元，同比增長44.7%，毛利率達45.58%，公司經營性凈現金流量由負轉正，增強了其償債能力。

4. 北京城建——土地儲備充足，經營業績可觀

2017年公司土地儲備主要位於一二線城市，棚改項目也為公司提供較多土地補充，截止2017年底累計土地儲備面積為916.2萬平方米，新開工及在建面積也保持在較大規模。2017年公司實現營業收入140.43億元，同比增長20.77%，銷售回款約174.61億元，同比增長3.33%，超額完成各項經營指標。

三、房企債務失信，信用評級下調

2018年有一家房企主體信用評級由B下降為CCC，為中弘股份。

中弘股份2017年營業收入為10.16億元，同比減少77.18%，凈虧損25.11億元。2018年一季度，公司再度虧損3.15億元，目前已無償還債務能力。2018年公司已經累計債務違約三次，截止至2018年7月18日，中弘股份及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額約為43.7億元，控股股東中弘卓業集團有限公司持有本公司的所有股份被凍結，該股份佔中弘控股總股本的26.55%。

表：2018年中弘股份三次債務違約情況明細

附表：2018年典型房企信用評級匯總

(來源：億翰智庫）