原標題：成交略降 房價平穩

東莞上半年樓市大數據出爐，供求量整體與去年同期不相上下，但較2015~2016年間大幅萎縮，房價維持在1.69萬元/平方米左右。業內人士認為，剔除政策影響因素，總體評價上半年東莞真實的樓市表現為保持穩中向好態勢。

上半年簽約略減2%

上半年東莞商品房網簽金額與去年同期基本持平，住宅略增，非住宅略減。合富大數據顯示，2018年上半年東莞市新建商品房簽約金額約532億元，同比微減1%。由於今年東莞網簽政策較為嚴格，間接導致部分購房者首付門檻上升，上半年東莞房企實際資金回籠總體較去年略有增長。此外，網簽住宅金額略增，網簽非住宅金額小幅減少，住宅簽約額約390億元，同比略增4%；非住宅簽約金額142億元，同比小幅減少12%。非住宅金額減少的原因為總體供應量的減少及高品質商業産品比重的減少。

受到樓市調控政策影響，東莞樓市供求連續2年回歸至理性常態，總體與去年基本持平。合富大數據顯示，東莞樓市供求穩定在理性常態，2018年上半年東莞新建商品住宅供應及簽約面積分別為226萬平方米和228萬平方米，分別同比略增9%和微減2%。2017年-2018年為樓市集中調控年，需求受到抑制，較2015年-2016年樓市狂熱年大幅回落，當前東莞樓市供求回歸至2015年之前的理性常態，即半年供求長期保持200萬~300萬平方米之間。

此外，2016年10月東莞實施限購政策以後，東莞樓市網簽量由之前的83萬平方米/月過渡到45萬平方米/月，嚴厲的樓市調控使得東莞樓市成交量整體萎縮幅度約46%上下，接近“腰斬”。

合富研究院介紹，按月均40萬~45萬平方米推算，2018年東莞全年網簽面積預計將在500萬平方米上下。在樓市調控政策影響下，首次置業和首次改善的剛需成為市場主角。據合富大數據顯示，上半年90~100平方米首次剛需戶型供應量最大，達6661套，佔比33%，其次為100~115平方米戶型，供應4455套，佔比22%。即90~115平方米滿足首次和首改剛需供應超過1萬套，比重達55%；180平方米以上及90平方米以下市場比重持續壓縮，開發商有意減少開發量。

此外，受到樓市調控政策影響，房企也放緩開工速度。

合富大數據顯示，截至2018年上半年，全市商品住宅潛在供應728萬平方米，較去年底778萬平方米減少約6%，對比去年同期（2017年上半年約為983萬平方米）則有接近三成的降幅，也是近8年來歷史同期最低；潛在供應整體走勢表現為下滑趨勢，最主要的原因在於新開工不足所致，另外，由於簽約受限，近半年來供需放緩，房企資金流轉受到限制，從而放緩了開工進度。

一手住宅網簽均價16993元/平方米

受樓市調控目標影響，2018年上半年東莞新建商品住宅網簽均價約16993元/平方米，同比微漲5%，漲幅較去年大幅回落25個百分點。在全國各大城市硬性房價調控目標的大背景下，東莞均價鎖定在1.69萬元/平方米。

合富研究院介紹，2016年9月，全國正式開啟新一輪樓市調控。之後東莞網簽均價控制在不高於2016年9月水準，橫盤22個月，房價走勢形成長條直線，持續保持平穩。

記者在採訪中了解到，受到限購、限價、限貸等樓市調控政策影響，樓盤打折促銷活動增加，推出特價房等，推動房價保持理性。

房地産“馬太效應”愈發明顯，碧桂園以絕對優勢榮登榜首，此外，僅光大地産一家本土房企進入前十名，其他均為外來品牌房企。

合富大數據顯示，2018年上半年東莞商品房網簽金額前十榜中，碧桂園以絕對優勢登榜首；“季軍”之爭激烈，保利地産脫穎而出摘得第三名，其中保利與金地網簽金額僅相差約3.6億元，光大、中熙、恒大展開激烈角逐，差額僅在3億元之間。前三名房企之間金額差距表現較大，約15億~30億元以內，第三和第四、第六至第十之間差距較小，普遍在2億元範圍內，預示下半年市場競爭將愈加激烈。

2018年上半年，網簽金額前十房企的網簽總金額約300億元，全市佔比約56%，房地産行業“馬太效應”凸顯。

庫存量連續8個月平穩

東莞樓市區域分化仍然十分嚴重。合富大數據顯示，約有一半的區域樓市供應不足，是成交量下滑的直接因素，泛市區及水鄉片區成交量表現突出；約一半的區域供應不足直接導致成交量下滑；約兩成的區域網簽均價下跌，整體以漲勢為主；相對而言，市區、松山湖和水鄉片區樓市供求壓力較小。

合富研究院認為，目前東莞真實去庫存時間預計8個月左右，去化壓力不大。截至2018年6月30日，東莞一手住宅庫存面積約496萬平方米，較去年同期增加41%；按照過去3個月的消化速度測算，去庫存時間約11.6個月，較去年增約3個月。由於今年限簽政策較為嚴格，不少已成交貨量未能網簽，宜剔除政策因素，預計東莞真實去庫存時間約8個月，整體去化壓力不大，支撐房價。